Вопрос: В учреждение обратилось физическое лицо с заявлением произвести капитальный ремонт жилого дома 1961 года постройки. С апреля 2005 года дом находится в оперативном управлении федерального бюджетного учреждения, собственником дома является РФ. Решением районного суда прекращены право собственности РФ и право оперативного управления учреждения на 55/100 доли данного жилого дома, признано право собственности на долю за физическим лицом. Физическое лицо было вселено в жилой дом в 1981 году на основании ордера. Может ли физическое лицо требовать от учреждения участия в ремонтных работах всего дома, ссылаясь на его ветхость? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, август 2016 г.)

В учреждение обратилось физическое лицо с заявлением произвести капитальный ремонт жилого дома 1961 года постройки. Дом разделен на две квартиры с отдельными входами. С апреля 2005 года указанный дом находится в оперативном управлении федерального бюджетного учреждения, собственником дома является РФ. Решением районного суда, вступившим в законную силу, прекращены право собственности РФ и право оперативного управления учреждения на 55/100 доли данного жилого дома, признано право собственности на указанную долю за физическим лицом. Другая часть дома (45/100) осталась в собственности РФ и оперативном управлении учреждения. Физическое лицо было вселено в жилой дом в 1981 году на основании ордера.

Может ли физическое лицо требовать от учреждения участия в ремонтных работах всего дома, ссылаясь на его ветхость?

Согласно п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции МДС 13-21.2007, утвержденного постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

К общему имуществу многоквартирного дома в соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) и п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491, относятся, в частности, крыша, чердак, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (фундамент, несущие стены, плиты перекрытий), которые предназначены для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме.

Таким образом, основным критерием отнесения жилого дома к многоквартирному дому являются совокупность нескольких квартир (две и более), имеющих самостоятельные выходы на прилегающий земельный участок либо в помещения общего пользования, а также наличие элементов общего имущества.

С учетом вышеизложенного в рассматриваемой ситуации жилой дом, имеющий две квартиры с самостоятельными выходами и элементы общего имущества, является многоквартирным домом.

В соответствии с ч. 1 ст. 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.

Норма, возлагающая на собственника обязанность по содержанию принадлежащего ему имущества, содержится также в ст. 210 ГК РФ.

Согласно ст. 16 Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с настоящим Законом. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.

Исходя из системного толкования приведенных норм обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя и не исполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, сохраняется до исполнения обязательства. Такая обязанность у бывшего наймодателя возникает лишь в случае, если на момент приватизации дом уже требовал капитального ремонта.

Таким образом, юридически значимым для разрешения описываемой ситуации является выяснение вопроса о том, требовался ли капитальный ремонт дома на момент признания права собственности физического лица на жилое помещение, и если требовался, то являлись ли учреждение или Российская Федерация наймодателем по отношению к указанному физическому лицу (смотрите, например, определение Ленинградского областного суда от 28 июля 2011 г. N 33-3842/2011).

Относительно обязанности учреждения участвовать в капитальном ремонте дома, 45/100 которого находится в оперативном управлении, отметим следующее.

Согласно ч. 2 ст. 4 ЖК РФ участниками жилищных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования. Таким образом, данная норма не ограничивает круг участников жилищных отношений только лицами, обладающими правом собственности на помещения в многоквартирных домах или правом пользования такими помещениями на основании договора найма. Однако отношения, связанные с осуществлением вещных прав на имущество лицами, которые не являются собственниками этого имущества, жилищное законодательство не регулирует, поэтому необходимо обратиться к нормам гражданского права.

В силу п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Согласно ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Наряду с правом собственности вещным правом является право оперативного управления имуществом (п. 1 ст. 216 ГК РФ). В соответствии с п. 1 ст. 296 ГК РФ учреждение, за которым имущество закреплено на праве оперативного управления, владеет, пользуется этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжается этим имуществом с согласия собственника этого имущества.

По смыслу ст.ст. 209, 210 ГК РФ осуществлению собственником прав владения, пользования, распоряжения имуществом корреспондирует его обязанность нести расходы на содержание этого имущества. Приобретение учреждением права оперативного управления обусловливает возникновение у него правомочий по владению, пользованию и с определенными ограничениями распоряжению имуществом (ст. 298 ГК РФ).

Основываясь на указанных нормах ГК РФ, суды приходят к выводу, что ст.ст. 296, 298 ГК РФ, определяющими права и обязанности собственника и учреждения в отношении имущества, находящегося в оперативном управлении, не предусмотрено сохранение обязанности собственника по содержанию переданного в оперативное управление имущества. Следовательно, собственник, передав имущество в оперативное управление другому лицу (в данном случае учреждению), возлагает на последнее и обязанности по содержанию такого имущества, в том числе и по осуществлению его капитального ремонта (смотрите постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 10 февраля 2016 г. N Ф02-325/15 по делу N А78-3107/2015, определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 18 ноября 2013 г. N ВАС-15788/13 "Об отказе в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации", постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15 сентября 2015 г. N Ф08-6597/15 по делу N А53-22080/2014).

Таким образом, можно сделать вывод о том, что в случае, когда помещение в жилом доме закрепляется за учреждением на праве оперативного управления, обязанность по несению расходов по капитальному ремонту общего имущества в данном доме соразмерно своей доле в этом имуществе несет само учреждение.

К сведению:

Согласно ч. 3 ст. 299 ГК РФ право хозяйственного ведения и право оперативного управления имуществом прекращаются по основаниям и в порядке, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами и иными правовыми актами для прекращения права собственности, а также в случаях правомерного изъятия имущества у предприятия или учреждения по решению собственника.

В соответствии со ст. 236 ГК РФ гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество. Отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом.

В силу ч. 3 ст. 299 ГК РФ приведенные основания для прекращения права собственности являются основаниями и для прекращения права оперативного управления.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Глебов Валерий

Ответ прошел контроль качества

31 августа 2016 г.