Вопрос: Нередко предприниматель, основной деятельностью которого является розничная торговля, также сдает в аренду недвижимое имущество. Это может быть, например, одна из торговых точек, принадлежащих ему, но которой он не предполагает пользоваться в обозримом будущем. Либо это имущество может совсем не иметь отношения к розничной торговле или вообще к предпринимательской деятельности налогоплательщика. В то же время обычным для такого вида деятельности, как розничная торговля, является применение спецрежима в виде ЕНВД. Это возможно согласно пп. 6 и 7 п. 2 ст. 346.26 НК РФ. Но как быть с доходами, полученными от аренды недвижимости? (журнал "Бухгалтер Крыма", N 9, сентябрь 2016 г.)

Нередко предприниматель, основной деятельностью которого является розничная торговля, также сдает в аренду недвижимое имущество. Это может быть, например, одна из торговых точек, принадлежащих ему, но которой он не предполагает пользоваться в обозримом будущем. Либо это имущество может совсем не иметь отношения к розничной торговле или вообще к предпринимательской деятельности налогоплательщика.

В то же время обычным для такого вида деятельности, как розничная торговля, является применение спецрежима в виде ЕНВД. Это возможно согласно пп. 6 и 7 п. 2 ст. 346.26 НК РФ. Но как быть с доходами, полученными от аренды недвижимости?

Е.А. Палько,

эксперт журнала "Бухгалтер Крыма"

Журнал "Бухгалтер Крыма", N 9, сентябрь 2016 г., с. 15-17.

Если предприниматель находится на общем режиме, то доход от сдачи имущества следует включить в базу, облагаемую НДФЛ с применением общей ставки 13%. Помимо того, надо учитывать, что в этом случае предприниматель в соответствии со ст. 143 НК РФ является плательщиком НДС.

В силу пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ объектом обложения НДС признаются операции по реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав) на территории РФ. То есть сдача в аренду недвижимого имущества индивидуальными предпринимателями, находящимися на общем режиме, подлежит обложению данным налогом в общеустановленном порядке (Письмо Минфина России от 16.05.2016 N 03-07-14/27852).

Вместо общего режима предприниматель может находиться на УСНО, совмещая его со спецрежимом в виде ЕНВД. В этом случае на основании п. 1 ст. 346.15 НК РФ доход от аренды облагается единым налогом. Плательщиком НДС предприниматель-"упрощенец" не является в соответствии с п. 3 ст. 346.11 НК РФ.

Таким образом, доходы от сдачи в аренду имущества предпринимателем, занимающимся розничной торговлей в рамках спецрежима в виде уплаты ЕНВД, определяются отдельно от "вмененной деятельности" и облагаются налогами на общем режиме или УСНО.

В Письме Минфина России N 03-07-14/27852 упоминается отдельно ситуация, когда предприниматель сдает имущество вне связи с предпринимательской деятельностью. Из письма следует, что чиновники указывают на двойственный статус физического лица, зарегистрированного в качестве предпринимателя без образования юридического лица: одновременно именно как индивидуального предпринимателя и физического лица - не предпринимателя.

Во втором случае доходы такого лица облагаются НДФЛ, но при этом он не является плательщиком НДС.

Чиновники указывают, что подобная ситуация возникает в отношении имущества, которое предпринимателем в его деятельности не использовалось. Однако, по нашему мнению, данное утверждение необходимо уточнить. Ведь если предприниматель купил помещение, пригодное для торговой деятельности, но временно не использует его для этого, а сдает в аренду, то сложно будет доказать налоговикам, что эта операция не должна учитываться как доход от предпринимательской деятельности.

Имущество действительно может не использоваться в основной и, вероятно, единственной деятельности предпринимателя. Но ведь и сама по себе сдача имущества в аренду может быть отнесена к предпринимательской деятельности.

Из пункта 1 ст. 2 ГК РФ следует, что предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

В письмах Минфина России от 16.08.2010 N 03-04-05/3-462 и от 17.11.2009 N 03-04-05-01/808 указано, что о наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты:

- изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;

- хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок;

- взаимосвязанность всех совершаемых гражданином в определенный период времени сделок;

- устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.

При наличии достаточных оснований считать, что вышеуказанные признаки имеются в наличии, доходы, полученные от сдачи в аренду имущества, будут подлежать налогообложению как доходы, полученные в результате осуществления предпринимательской деятельности. Все эти признаки должны оцениваться по данному виду деятельности отдельно от иных, в том числе розничной торговли. При таком подходе может и не иметь значения, использовалось ли названное имущество в предпринимательской деятельности ранее.

При отсутствии вышеуказанных признаков в отношении сдачи имущества в аренду физическое лицо имеет право заключить арендный договор без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Или (добавим) если оно уже зарегистрировано в этом качестве, то сможет не включать этот доход в доходы от предпринимательской деятельности.

Только в этом случае физическое лицо должно будет уплачивать НДФЛ в общем порядке, а плательщиком НДС оно являться не будет.

В Определении ВС РФ от 30.05.2016 N 310-КГ16-4614 по делу N А54-3074/2015, например, указано: поскольку предприниматель приобрел нежилые помещения, не предназначенные для использования в личных целях, неоднократно сдавал их в аренду, у него возникла обязанность по уплате НДС с данных операций.

Сдача имущества в аренду с целью минимизации издержек, связанных с владением нежилым помещением, не опровергает выводов о том, что полученный доход от сдачи имущества в аренду непосредственно связан с предпринимательской деятельностью (Определение ВС РФ от 08.04.2015 N 59-КГ15-2).

Таким образом, сдача предпринимателем в аренду имущества, временно не используемого в торговой деятельности, приводит к возникновению объекта обложения НДС, за исключением, очевидно, разовой сдачи на кратковременный срок. Иной подход содержит существенный риск доначисления предпринимателю, совмещающему спецрежим в виде ЕНВД с общим режимом налогообложения, НДС к уплате в бюджет.

1 сентября 2016 г.