Вопрос: В связи с изъятием для государственных нужд с собственниками жилого дома заключено соглашение о возмещении выкупной цены домовладения, находящегося в долевой собственности. Органы Росреестра отказывают в государственной регистрации прав на недвижимое имущество при его изъятии для государственных нужд в связи с тем, что соглашение об изъятии и выплате выкупной цены домовладения (земельного участка и строений на нем) не было удостоверено нотариально. Требуется ли нотариальное удостоверение данного соглашения? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, сентябрь 2016 г.)

В связи с изъятием для государственных нужд с собственниками жилого дома заключено соглашение о возмещении выкупной цены домовладения, находящегося в долевой собственности. Органы Росреестра отказывают в государственной регистрации прав на недвижимое имущество при его изъятии для государственных нужд в связи с тем, что соглашение об изъятии и выплате выкупной цены домовладения (земельного участка и строений на нем) не было удостоверено нотариально.

Требуется ли нотариальное удостоверение данного соглашения?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Действующее законодательство не содержит требований об обязательном нотариальном удостоверении соглашения об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд.

Обоснование вывода:

С 1 апреля 2015 года с вступлением в силу Федерального закона от 31.12.2014 N 499-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 499-ФЗ) изменены порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд (далее - публичных нужд), а также порядок отчуждения объектов недвижимого имущества, расположенных на таких земельных участках. С указанного времени изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном земельным законодательством (п. 1 ст. 279 ГК РФ). Те же правила применяются при отчуждении зданий, помещений, расположенных на изымаемых земельных участках (п. 3 ст. 239.2 ГК РФ). В этом проявляется основополагающий принцип земельного законодательства о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, отраженный в подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ.

Аналогичный порядок распространен и на жилые помещения. В ч. 2 ст. 32 ЖК РФ прямо указано, что изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором оно расположено или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для публичных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка, то есть по правилам земельного законодательства. Положениями ст.ст. 32, 87.2 ЖК РФ законодатель закрепил дополнительные гарантии собственникам и пользователям жилых помещений на случай их принудительного изъятия вместе с земельным участком.

Следовательно, нормы о порядке изъятия земли для публичных нужд с 1 апреля 2015 года являются предметом регулирования не гражданского, а земельного законодательства.

Необходимые условия изъятия земельного участка определены ст. 56.3 ЗК РФ. Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решениям уполномоченных органов исполнительной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных ст. 56.2 ЗК РФ, которые принимаются как по их собственной инициативе, так и на основании ходатайства об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, поданного организацией, указанной в п. 1 ст. 56.4 ЗК РФ. При этом решение об изъятии принимается в отношении всех объектов недвижимого имущества, расположенных на земельных участках, подлежащих изъятию, за исключением сооружений (в том числе сооружений, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемых для государственных или муниципальных нужд земельных участках не противоречит цели изъятия (п. 2 ст. 56.6 ЗК РФ).

Орган, принявший решение об изъятии земельного участка, обязан письменно уведомить об этом правообладателя участка (п. 5 ст. 279 ГК РФ, пп. 3 ч. 10 ст. 56.6 ЗК РФ), а также направить ему проект соглашения об изъятии недвижимости с приложением документов, перечисленных в п. 4 ст. 56.10 ЗК РФ (п. 2 ст. 56.10 ЗК РФ). Статья 56.9 ЗК РФ детально регламентирует требования к содержанию соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее - соглашение об изъятии).

Собственник изымаемой недвижимости подписывает соглашение об изъятии недвижимости и направляет его в уполномоченный орган, принявший решение об изъятии, либо в организацию, которая ходатайствовала об изъятии (п. 8 ст. 56.10 ЗК РФ). Если же правообладатель земли не согласен с условиями соглашения, он может отказаться от его подписания или представить свои предложения. К предложениям об изменении размера возмещения должны быть приложены обосновывающие это изменение документы (например акт независимой оценки, экспертное заключение и т.п.). При согласии уполномоченного органа с этими доводами, размер возмещения может быть увеличен (п. 11 ст. 56.10 ЗК РФ).

В случае, если правообладатель изымаемой недвижимости не подписывает проект соглашения об изъятии более 90 дней со дня его получения, уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости (п. 10 ст. 56.10 ЗК РФ, ст. 282 ГК РФ). Рассмотрев представленные сторонами доводы, суд решит, проводить принудительное изъятие участка или нет.

Как видим, земельное законодательство не содержит требований об обязательном нотариальном удостоверении соглашения об изъятии. По смыслу приведенных норм, достаточно соблюдения простой письменной формы такого соглашения. Исходя из содержания п. 2 ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок необходимо лишь в случаях, указанных в законе, а также если стороны своим соглашением условились облечь совершаемую сделку в нотариальную форму, хотя бы по закону этого и не требовалось. Для соглашений об изъятии действующим законодательством такая форма не предусмотрена.

Отметим, что Федеральным законом от 02.06.2016 N 172-ФЗ были внесены изменения в ст. 24 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ), которыми установлена необходимость обязательного нотариального удостоверения сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке. Подобные изменения призваны защитить права участников долевой собственности, в частности, преимущественного права покупки (ст. 250 ГК РФ), а также снизить для них риски быть обманутыми при продаже доли (долей) в праве общей собственности.

Однако в случае изъятия земельного участка и находящейся на нем недвижимости для государственных или муниципальных нужд, предусмотренный гражданским законодательством порядок отчуждения доли в праве общей долевой собственности не применим. Отчуждение земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости в такой ситуации напрямую не зависит от волеизъявления собственника, поскольку законодатель допускает возможность принудительного изъятия земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости на основании судебного решения (смотрите, к примеру, решение Свердловского районного суда г. Перми Пермского края от 11.09.2014 по делу N 2-4210/2014, решение Арбитражного суда Вологодской области от 13.07.2011 по делу N А13-2146/2011, решение Октябрьского районного суда г. Саранска от 25.05.2011 по делу N 2-695/2011; решение Советского районного суда г. Красноярска от 14.04.2015 по делу N 2-94/2015). То есть основополагающее значение в подобных случаях имеет наличие общественно-значимого публичного интереса, реализация которого невозможна без прекращения права собственности на недвижимое имущество и передачи данного имущества органам государственной власти или органам местного самоуправления. При этом законодатель устанавливает дополнительные гарантии правообладателям изымаемой недвижимости, включая участников долевой собственности, обеспечивающие защиту их прав, которые состоят, в частности, в предоставлении предварительного и равноценного возмещения (ч. 3 ст. 35 Конституции РФ, п. 2 ст. 55 ЗК РФ, ст. 32 ЖК РФ), неукоснительном соблюдении процедуры изъятия (п. 20 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации") и т.п. А потому, на наш взгляд, нет необходимости дополнительно использовать такой механизм правовой защиты, как нотариальное удостоверение соглашения об изъятии, даже если отчуждается имущество, находящееся в долевой собственности.

Не требует этого и Закон N 122-ФЗ. Так, в соответствии с п. 1 ст. 25.7 Закона N 122-ФЗ основанием для государственной регистрации возникновения, прекращения или перехода прав на изъятые для государственных или муниципальных нужд земельный участок и (или) расположенные на таком земельном участке объекты недвижимого имущества является соглашение об изъятии или вступившее в силу решение суда об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд. Обратим внимание, что в приведенной норме не говорится, что соглашение об изъятии должно быть нотариально удостоверено, в то время как при регистрации права общей собственности на недвижимое имущество законодатель прямо указывает, что сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению (п. 1 ст. 24 Закона N 122-ФЗ). Но ст. 24 Закона N 122-ФЗ не распространяет свое действие на случаи изъятия недвижимого имущества для государственных и муниципальных нужд, поскольку она охватывает лишь частно-правовые отношения сособственников при распоряжении ими своими долями. Когда же речь идет об изъятии недвижимого имущества для государственных и муниципальных нужд, то надлежит руководствоваться положениями ст. 25.7 Закона N 122-ФЗ, которая аккумулирует нормы, регламентирующие особенности государственной регистрации прав на недвижимое имущество при таком отчуждении.

Соответственно, отказ регистрирующего органа*(1) в государственной регистрации прав на недвижимое имущество при его изъятии для государственных нужд только по той причине, что соглашение об изъятии домовладения (земельного участка и строений на нем) не было удостоверено нотариально, по нашему мнению, не основан на законе и может быть обжалован заинтересованным лицом в судебном порядке (п. 3 ст. 20 Закона N 122-ФЗ).

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Рижская Мария

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Амирова Лариса

5 сентября 2016 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - Росреестр (ст. 3 Закона N 122-ФЗ).