Заключение Комитета Государственной Думы Федерального Собрания РФ по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям от 20 ноября 2018 г. N 129 по проекту федерального закона N 581453-7 "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в части совершенствования регулирования деятельности застройщиков) (внесен Правительством Российской Федерации) (не действует)

Заключение Комитета Государственной Думы Федерального Собрания РФ по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям от 20 ноября 2018 г. N 129
по проекту федерального закона N 581453-7 "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в части совершенствования регулирования деятельности застройщиков)
(внесен Правительством Российской Федерации)

Досье на проект федерального закона

Комитет Государственной Думы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям рассмотрел проект федерального закона N 581453-7 "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - законопроект) и отмечает следующее.

Законопроектом предлагается уточнить порядок определения размера платежей, осуществляемых застройщиком по заключенным в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности договорам об освоении территории в целях жилищного строительства, договорам о развитии застроенной территории, договорам о комплексном освоении территории, в случае если строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в рамках реализации таких договоров осуществляется с привлечением средств участников долевого строительства.

Предусматривается, что размер платежей, подлежащих осуществлению по каждому проекту строительства, реализуемому на основании упомянутых договоров, будет устанавливаться застройщиком самостоятельно пропорционально сумме денежных средств, подлежащих уплате по соответствующему договору, и планируемой стоимости каждого проекта строительства. Наличие такой нормы обеспечит для застройщиков и уполномоченных банков необходимую правовую определенность в вопросе расходования и контроля за целевым использованием денежных средств участников долевого строительства.

Наряду с этим законопроектом предлагается заменить солидарную ответственность лиц, имеющих фактическую возможность определять действия застройщика, за убытки, причиненные по их вине гражданам - участникам долевого строительства на субсидиарную. Как указано в пояснительной записке, введение солидарной ответственности указанных лиц увеличивает риски криминализации строительной отрасли, появления номинальных (фиктивных) руководителей, акционеров, бенефициаров, а также оттока высокопрофессиональных управленческих и инженерно-технических кадров из строительных компаний. Одновременно отмечается, что солидарная ответственность контролирующих лиц противоречит базовым нормам законодательства о юридических лицах.

Законопроект устанавливает также особенности банкротства жилищно-строительных кооперативов (далее - ЖСК) посредством включения в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" новой статьи 201.15-4. Согласно проектируемой норме, члены правления ЖСК, члены его контрольно-ревизионного органа или член ЖСК, являющийся его единоличным исполнительным органом, несут солидарно субсидиарную ответственность в пределах сумм паенакоплений, подлежащих возврату или возвращенных при прекращении членства в ЖСК, если признаки банкротства ЖСК возникли в результате виновных действий или бездействия таких лиц.

Кроме того, законопроектом исключается возможность погашения требований участников строительства, являющихся членами ЖСК, посредством передачи прав такого ЖСК на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства новому ЖСК или иному потребительскому кооперативу.

Комитет поддерживает концепцию законопроекта, направленную на дальнейшее совершенствование законодательного регулирования сферы жилищного строительства. Вместе с тем, по мнению Комитета, законопроект нуждается в доработке.

Так, в законопроекте не нашли отражения многие важные вопросы в области законодательного регулирования долевого строительства, связанные в том числе с повышением эффективности правовых механизмов, применяемых для решения проблем граждан, пострадавших от деятельности недобросовестных застройщиков, которые обсуждались в ходе проводившихся в Правительстве Российской Федерации и Государственной Думе публичных мероприятий.

В части усиления защиты прав участников строительства эти вопросы касаются в том числе возможности создания публично-правовой компанией "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" (далее - Фонд) некоммерческой организации, наделенной полномочиями по завершению строительства проблемных объектов в рамках процедуры банкротства застройщика, предоставление Фонду возможности участвовать в делах о банкротстве любых застройщиков, независимо от уплаты ими обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд, включение требований граждан - участников строительства о передаче машино-мест и нежилых подсобных помещений наряду с требованиями о передаче жилых помещений в особую часть реестра требований кредиторов, имеющих приоритетный порядок удовлетворения, установление требования о регистрации договоров о приобретении жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах, введенных в эксплуатацию.

В части совершенствования системы государственного контроля (надзора) в области долевого строительства к таким вопросам относятся усиление компетенции контролирующих органов и возможности передачи их полномочий органам регионального госстройнадзора, исключение института проведения плановых проверок застройщиков с одновременным расширением оснований для проведения внеплановых проверок, включая случаи неисполнения застройщиком в установленные сроки предписаний контролирующего органа, установление в качестве признака неплатежеспособности застройщика, позволяющего инициировать дело о его банкротстве факта неполучения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в течение шести месяцев после предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока.

Самостоятельный блок образуют вопросы, связанные с устранением избыточных административных барьеров, препятствующих деятельности застройщиков, в том числе с предоставлением застройщику возможности привлечения целевых займов от любых учредителей (участников), наделением застройщиков правом распоряжения жилыми и нежилыми помещениями в многоквартирном доме со дня получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию и одновременным установлением требования об обязательной государственной регистрации таких договоров, отменой требований об осуществлении уполномоченным банком контроля за целевым расходованием средств застройщиком после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности в отношении объекта долевого строительств, смягчением требований к опыту участия застройщиков в строительстве многоквартирных домов.

В отношении проектируемой законопроектом ответственности члена ЖСК, являющегося его единоличным исполнительным органом, а также членов ЖСК, являющихся членами правления ЖСК и членами его контрольно-ревизионного органа, за решения либо действия, повлекшие за собой возникновение признаков банкротства ЖСК, необходимо отметить, что введение в действие проектируемой нормы в предложенной редакции исключит ответственность, установленную в отношении указанных лиц главой III.2 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", поскольку параграф 7 главы IX рассматриваемого федерального закона устанавливает особенности процедуры банкротства застройщиков.

Следует отметить, что норма аналогичного характера, отсылающая к упомянутой главе III.2, содержится в статье 189.6 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", определяющей особенности банкротства кредитных кооперативов. При этом указанная статья содержит также положения, устанавливающие ответственность членов кооператива, а также лиц, членство которых в кредитном кооперативе прекращено в течение шести месяцев до даты подачи заявления в арбитражный суд о признании кредитного кооператива банкротом при недостаточности денежных средств кредитного кооператива для погашения задолженности перед его кредиторами. Указанные лица солидарно несут субсидиарную ответственность в пределах невнесенной части предусмотренного Федеральным законом от 18 июля 2009 года N 190-ФЗ "О кредитной кооперации" дополнительного взноса каждого из членов кредитного кооператива (пайщиков).

Представляется, что регулирование деятельности и особенности банкротства ЖСК должно иметь схожий характер.

Вызывает также сомнение целесообразность замены солидарной ответственности лиц, имеющих фактическую возможность определять действия застройщика, за убытки, причиненные по их вине гражданам - участникам долевого строительства, на субсидиарную ответственность указанных лиц. Введение в действие нормы о солидарной ответственности было обусловлено стремлением законодателя максимально полно защитить участников долевого строительства от недобросовестного поведения застройщиков, в результате которого в Российской Федерации ежегодно появляется несколько десятков тысяч пострадавших граждан.

Учитывая, что указанные недостатки могут быть устранены при доработке законопроекта ко второму чтению, Комитет Государственной Думы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям считает возможным рекомендовать Государственной Думе принять проект федерального закона N 581453-7 "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в первом чтении.

Председатель Комитета

Н.П. Николаев