Вопрос: Я приобрел участок земли (право собственности зарегистрировано) в поселке у организации, которая по договору должна провести газ, воду, электричество и дороги. Сейчас они сообщили (на словах), что при расчете коммуникаций допустили ошибку, из-за которой часть участков необходимо сдвинуть, соответственно, изменится кадастровый паспорт. Для исправления ошибки предложили сделать межевание ряда участков - мой участок разделят на два, а потом соберут из трех. Просят подписать бумагу, называется "Решение собственников о перераспределении земельных участков". Какие бумаги они должны предоставить, чтобы нам обезопасить себя от возможных неприятностей в дальнейшем? Прекратит ли... (Правовед.RU, февраль 2016 г.)

Я приобрел участок земли (право собственности зарегистрировано) в поселке у организации, которая по договору должна провести газ, воду, электричество и дороги. Сейчас они сообщили (на словах), что при расчете коммуникаций допустили ошибку, из-за которой часть участков необходимо сдвинуть, соответственно, изменится кадастровый паспорт. Для исправления ошибки предложили сделать межевание ряда участков - мой участок разделят на два, а потом соберут из трех. Просят подписать бумагу, называется "Решение собственников о перераспределении земельных участков". Какие бумаги они должны предоставить, чтобы нам обезопасить себя от возможных неприятностей в дальнейшем? Прекратит ли при замене кадастра действие договор, по которому организация, продавшая нам участок, должна провести коммуникации, газ, воду, электричество. Есть ли уверенность, что я получу участок в том же месте?

Вам необходимо ознакомиться с межевыми планами земельных участков, образуемых в результате перераспределения, и с решением собственников о перераспределении земельных участков. В решении сказано, какие из образуемых земельных участков переходят в вашу собственность (соответственно, ваше право собственности на приобретенный земельный участок при этом прекращается). Поэтому из межевых планов вам необходимо извлечь информацию о местоположении и площади тех участков, которые на основании решения переходят в вашу собственность (насколько эти характеристики соотносятся с вашим "старым" земельным участком).

Таким образом, вам нужно требовать следующие документы:

- проект нового межевания по уточнению границ земельных

участков с актом согласования всеми смежными землепользователями;

- соглашение о перераспределении земельных участков, подписанное всеми собственниками, земельные участки, которых будут перераспределены и собственниками смежных земельных участков.

Остается все же непонятно - в чем необходимость проведения таких работ. Постройка коммуникаций и перераспределение земельных участков как-то не сильно взаимосвязаны, если только коммуникации не должны пройти по чужому земельному участку, а собственник не дает разрешения. Вероятно, стоит уточнить у продавца необходимость подобных манипуляций с участками.

В отношении перераспределения участков существуют некоторые ограничения.

В письме Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии от 21.09.2015 N 14-09161/15 сказано следующее.

Управление методического обеспечения и анализа в сфере регистрации прав и кадастрового учета Росреестра, рассмотрев письмо ОГБУ "ФКП Росреестра" от 17.06.2015 N 10-1235-ВГ, сообщает.

В соответствии с п. 1 ст. 11.6 Земельного кодекса РФ, при объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок, и существование таких смежных земельных участков прекращается.

Пункт 1 ст. 11.7 ЗК РФ устанавливает, что при перераспределении нескольких смежных земельных участков образуются несколько других смежных земельных участков, и существование таких смежных земельных участков прекращается.

С учетом приведенных норм ЗК РФ можно сделать вывод о том, что ЗК РФ не допускает возможность образования земельных участков путем объединения или перераспределения земельных участков при отсутствии у исходных земельных участков общей (смежной) границы.

Кроме того, объединение земельных участков, границы которых пересекаются, повлечет несовпадение площади образуемого земельного участка и суммы площадей исходных земельных участков

Согласно п. 20 Требований к подготовке межевого плана, в том числе особенностей подготовки межевого плана в отношении земельных участков, указанных в ч. 10 ст. 25 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", утвержденных приказом Минэкономразвития России от 24.11.2008 N 412, если образование земельных участков сопровождалось проведением кадастровых работ по уточнению местоположения границы исходного или измененного земельного участка, оформляются: межевой план по уточнению местоположения границы земельного участка и межевой план по образованию земельного участка (земельных участков).

По нашему мнению, в рассматриваемом случае необходимо одновременное проведение кадастровых работ как по уточнению местоположения границ исходных земельных участков (в том числе в связи с исправлением кадастровой ошибки), так и по образованию земельного участка (земельных участков).

В соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 27 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре) орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета в случае, если объект недвижимости, о кадастровом учете которого представлено заявление, образуется из объекта недвижимости или объектов недвижимости и раздел или выдел доли в натуре либо иное совершаемое при таком образовании действие с преобразуемым объектом недвижимости или преобразуемыми объектами недвижимости не допускается в соответствии с установленными федеральным законом требованиями.

Таким образом, в случае представления в орган кадастрового учета межевого плана, подготовленного в связи с образованием земельных участков путем объединения или перераспределения исходных земельных участков, сведения о местоположении границ которых отсутствуют в государственном кадастре недвижимости, либо границы которых пересекаются, и непредставления при этом межевого плана, подготовленного в связи с уточнением местоположения границ исходных земельных участков (исправлением кадастровой ошибки в местоположении таких границ), полагаем необходимым принимать решение об отказе в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 27 Закона о кадастре.

Дополнительно сообщаем, что в соответствии с ч. 5 ст. 28 Закона о кадастре орган кадастрового учета при обнаружении кадастровой ошибки принимает решение о необходимости ее устранения и направляет такое решение заинтересованным лицам или в соответствующие органы для исправления кадастровой ошибки. По истечении шести месяцев со дня направления решения о необходимости устранения кадастровой ошибки в сведениях государственного кадастра недвижимости о местоположении границ земельного участка орган кадастрового учета вправе внести изменения в сведения государственного кадастра недвижимости о местоположении границ и площади такого земельного участка без согласия его правообладателя (ч. 7 ст. 28 Закона о кадастре).

Изменение в государственном кадастре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении кадастровой ошибки в случае, указанном в ч. 7 ст. 28 Закона о кадастре, осуществляется органом кадастрового учета с учетом сведений, содержащихся в документах, указанных в ч. 9 ст. 38 Закона о кадастре, с использованием картографической основы кадастра в соответствии с Порядком ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 04.02.2010 N 42 (в редакции приказа Минэкономразвития России от 12.03.2015 N 137 "О внесении изменений в Порядок ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 04.02.2010 N 42").

Письмо ФГБУ "ФКП Росреестра" от 21.10.2014 N 10-3383-КЛ "О предоставлении разъяснений":

"О принятии решения о приостановлении кадастрового учета в случае постановки на кадастровый учет земельных участков, образуемых путем перераспределения земельных участков и земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с п. 1 ст. 11.7 ЗК РФ при перераспределении нескольких смежных земельных участков образуются несколько других смежных земельных участков, и существование таких смежных земельных участков прекращается.

Согласно п. 3 ст. 11.7 ЗК РФ, перераспределение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между их собственниками и/или между собственниками земельных участков - физическими или юридическими лицами не допускается, за исключением случаев:

- перераспределения таких земельных участков в границах застроенной территории, в отношении которой в соответствии с Градостроительным кодексом РФ принято решение о ее развитии и заключен договор о развитии застроенной территории;

- образования земельных участков для размещения объектов капитального строительства, предусмотренных п. 1 ст. 49 ЗК РФ.

При этом следует отметить, что перераспределение земельных участков и земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, ст. 11.7 ЗК РФ не предусмотрено.

Таким образом, Учреждение полагает, что в случае поступления в орган кадастрового учета заявления о постановке на кадастровый учет земельных участков, образуемых путем перераспределения земельных участков и земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и необходимых для кадастрового учета документов, необходимо принимать решение об отказе в осуществлении кадастрового учета в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 27 Закона о кадастре - объект недвижимости, о кадастровом учете которого представлено заявление, образуется из объекта недвижимости или объектов недвижимости и раздел или выдел доли в натуре либо иное совершаемое при таком образовании действие с преобразуемым объектом недвижимости или преобразуемыми объектами недвижимости не допускается в соответствии с установленными федеральным законом требованиями".

Таким образом, если вновь созданные земельные участки поставлены на кадастровый учет (т.е. им присвоены свои кадастровые номера), это значит, что сведения о границах этих участков уже внесены в ГКН, соответственно, их местоположение должно отражаться на публичной кадастровой карте. Возможно, что в публичной кадастровой карте в электронном виде информация обновляется с опозданием. Естественно, до момента госрегистрации права собственности на вновь созданные земельные участки вам необходимо быть уверенным в местоположении участка. До тех пор, пока не зарегистрировано право собственности на вновь созданные земельные участки, сведения о "старом" земельном участке содержатся в ГКН.

Согласно ч. 4.1 ст. 24 Федерального реестра "О государственном кадастре недвижимости", внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках, в отношении которых заключено соглашение о перераспределении или принято решение о перераспределении, исключаются из государственного кадастра недвижимости с момента государственной регистрации прав на образованный или образованные в результате этого перераспределения земельный участок, земельные участки.

Кроме того, согласно ч. 5 ст. 24 того же закона, в течение срока действия временного характера внесенных в государственный кадастр недвижимости сведений об объекте недвижимости по заявлению собственника объекта недвижимости или собственников объектов недвижимости, в результате преобразования которых был образован такой объект недвижимости, сведения о таком объекте недвижимости могут быть аннулированы и исключены из государственного кадастра недвижимости.

Таким образом, до момента госрегистрации права собственности на вновь созданные земельные участки вы вправе подать в кадастровую палату заявление об исключении из ГКН сведений об образованных земельных участках.

В вашей ситуации целесообразно заключить дополнительное соглашение к договору купли-продажи земельного участка, в котором установить, что в связи с перераспределением земельных участков, которое связано с ошибкой при "расчете коммуникаций", стороны определили, что продавец обязуется исполнить обязательство по подведению коммуникаций к таким-то земельным участкам (указать характеристики вновь образуемых земельных участков).

Н. Янкина

В. Мысовский

М. Болтунова

Правовед.RU

4 февраля 2016 г.