Вопрос: Планируем совершить сделку купли-продажи квартиры в Московской области по договору с использованием средств МСК, т.е. предусмотрено условие отсрочки платежа. В договоре присутствует пункт об отсутствии залога на квартиру у продавца и предусматривается, что продавец фактически будет проживать в квартире до полного расчета между сторонами, а после прихода денег из ПФР в течение 10 дней должен освободить квартиру. В какой момент должен быть подписан передаточный акт в такой ситуации? Какие особенности в нем должны быть отражены? (Правовед.RU, февраль 2016 г.)

Планируем совершить сделку купли-продажи квартиры в Московской области по договору с использованием средств МСК, т.е. предусмотрено условие отсрочки платежа. В договоре присутствует пункт об отсутствии залога на квартиру у продавца и предусматривается, что продавец фактически будет проживать в квартире до полного расчета между сторонами, а после прихода денег из ПФР в течение 10 дней должен освободить квартиру. В какой момент должен быть подписан передаточный акт в такой ситуации? Какие особенности в нем должны быть отражены?

Передаточный акт подписывается в тот момент, когда квартира фактически передается покупателю.

Он должен содержать дату передачи, наименование объекта недвижимости, упоминание о договоре, во исполнение которого передается объект, состояние объекта, подписи двух сторон, кто передал и кто принял.

Необходимо иметь в виду, что в случае непредставления в Росреестр акта приема-передачи квартиры, переход права собственности на нее не будет зарегистрирован.

Согласно ч. 1 ст. 556 Гражданского кодекса РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Если раньше можно было зарегистрировать договор купли-продажи в Росреестре, а потом, после полной оплаты по договору - подписать акт приема-передачи и зарегистрировать переход права собственности, то теперь договор купли-продажи квартиры не подлежит госрегистрации, Вам просто не с чем будет идти в Росреестр. Соответственно, МСК не перечислят без свидетельства о праве собственности на квартиру на имя владельца сертификата.

Акт приема-передачи лучше заключать при освобождении квартиры бывшими хозяевами, это делается для того, чтобы зафиксировать состояние квартиры. Случается, что после подписания акта приема-передачи с последующим проживанием квартира приходит в плачевное состояние - из нее выносится вся сантехника и иное имущество. А поскольку акт уже подписан, трудно доказать, в каком именно состоянии была передана квартира и на что были претензии.

Определенных требований к форме акта приема-передачи нет, однако, для того чтобы обезопасить покупателя, в него включаются следующие условия:

- информация о дате и месте его составления;

- наименование сторон;

- описание объекта недвижимости (включая площадь, общее состояние ремонта: проводка, сантехника, трубы, окна, выключатели, напольное покрытие и т.д.), все претензии должны быть подробно расписаны;

- общая характеристика состояния недвижимости (находится в удовлетворительном состоянии, требует капитального ремонта, требует косметического ремонта и т.д.);

- подпись и расшифровка подписи.

А. Коршунов

Н. Янкина

Н. Погожева

Н. Токарева

Правовед.RU

8 февраля 2016 г.