Вопрос: Молодожены в 2015 г. продали квартиру, принадлежавшую жене, и купили новую квартиру в ипотеку. Застройщик очень торопил с договором, молодая жена меняла фамилию в паспорте, потому договор приобретения новой квартиры оформили на мужа. Жена владела проданной квартирой менее 3 лет, а получила квартиру по договору дарения от матери. Мать владела квартирой более 3 лет. В совокупности семья жены владела квартирой более 3 лет, а вырученные от продажи средства потратила в том же налоговом периоде на приобретение жилья. Формально за проданную квартиру необходимо уплатить подоходный налог. Имеются ли основания для снижения налогооблагаемой базы? (Правовед.RU, март 2016 г.)

Молодожены в 2015 г. продали квартиру, принадлежавшую жене, и купили новую квартиру в ипотеку. Застройщик очень торопил с договором, молодая жена меняла фамилию в паспорте, потому договор приобретения новой квартиры оформили на мужа. Жена владела проданной квартирой менее 3 лет, а получила квартиру по договору дарения от матери. Мать владела квартирой более 3 лет. В совокупности семья жены владела квартирой более 3 лет, а вырученные от продажи средства потратила в том же налоговом периоде на приобретение жилья. Формально за проданную квартиру необходимо уплатить подоходный налог. Имеются ли основания для снижения налогооблагаемой базы?

Доходы от продажи квартиры подлежат налогообложению по ставке 13%. Срок, в течение которого квартира находилась в собственности у матери, значения не имеет. При налогообложении дохода от продажи жена имеет право уменьшить сумму дохода на налоговый вычет в размере 1 млн. руб.

Тот факт, что договор купли-продажи оформлен на мужа, значения также не имеет, поскольку квартира, приобретенная в браке, является совместной собственностью супругов, как и денежные средства, на которые она приобреталась.

Соответственно, если ни муж, ни жена ранее не пользовались налоговым вычетом при приобретении жилья, они вправе заявить его по приобретенной квартире. Каждый - в пределах 2 млн. руб.

Таким образом, жена может произвести как бы взаимозачет налога, подлежащего уплате за проданную квартиру, и налога, подлежащего возврате при покупке. Это возможно сделать в том случае, если обе сделки (продажа и покупка) были в одном году и свидетельство о праве собственности на новую квартиру (или акт приема-передачи при ДДУ) также получено в этом же году.

Эта позиция неоднократно подтверждалась финансовым ведомством.

Для получения вычетов по двум основаниям важно, чтобы и продажа жилья и дата регистрации права собственности на новую квартиру приходились на один налоговый период, т.е. были совершены в одном году.

В письме Минфина России от 11.02.2016 N 03-04-05/7154 сказано следующее:

"Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу уплаты налога на доходы физических лиц и в соответствии со ст. 34.2 Налогового кодекса РФ разъясняет следующее.

Согласно пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ, у физических лиц, получивших доход от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных п. 17.1 ст. 217 НК РФ, когда такие доходы не подлежат налогообложению, возникает обязанность по исчислению и уплате НДФЛ в порядке, установленном ст. 228 НК РФ.

В соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ, налогоплательщик при определении размера налоговой базы по НДФЛ имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир, находившихся в собственности налогоплательщика менее 3 лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб.

Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

В то же время, согласно пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ, при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме, израсходованной им, в частности, на приобретение на территории РФ квартиры, комнаты или доли (долей) в них, но не более 2 000 000 руб.

Согласно пп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ, документом, необходимым для подтверждения права на имущественный налоговый вычет при приобретении квартиры по договору купли-продажи, является документ, подтверждающий право собственности на квартиру, которым является свидетельство о государственной регистрации права собственности.

Если продажа одной квартиры и оформление свидетельства о государственной регистрации права собственности на другую квартиру (квартиры) произведены в одном налоговом периоде (календарный год), то налогоплательщик имеет право на получение одновременно имущественных налоговых вычетов, предусмотренных пп. 1 и 3 п. 1 ст. 220 НК РФ путем уменьшения суммы налогооблагаемого дохода, полученного от продажи квартиры, на сумму имущественного налогового вычета, предусмотренного при приобретении квартиры (квартир).

Кроме того, в соответствии с п. 10 ст. 220 НК РФ, у налогоплательщиков, получающих пенсии в соответствии с законодательством РФ, имущественные налоговые вычеты, предусмотренные пп. 3 и 4 п. 1 ст. 220 НК РФ, могут быть перенесены на предшествующие налоговые периоды, но не более 3, непосредственно предшествующих налоговому периоду, в котором образовался переносимый остаток имущественных налоговых вычетов.

Сумма дохода, превышающая размер примененных имущественных налоговых вычетов, облагается НДФЛ в общеустановленном порядке по ставке 13%.

Заместитель директора департамента Р.А. Саакян".

Таким образом, поскольку жена владела собственностью менее 3 лет, она должна после продажи квартиры рассчитать и уплатить НДФЛ. При этом она имеет право на имущественный вычет при продаже квартиры в размере до 1 млн. руб.

При покупке квартиры в браке данное имущество считается совместно нажитым имуществом, поэтому оба супруга имеют право на имущественный вычет при приобретении жилья в сумме до 2 млн. руб. каждый.

Если продажа и покупка квартиры (с оформлением документов, подтверждающих право собственности на нее) произведены в одном налоговом периоде (календарный год), то налогоплательщик вправе одновременно воспользоваться вышеназванными имущественными налоговыми вычетами.

Сумма дохода, превышающая размер примененных имущественных налоговых вычетов, облагается НДФЛ в общеустановленном порядке по ставке 13%.

Согласно ч. 2 ст. 220 НК РФ, имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее 3 лет, не превышающем в целом 1 000 000 руб., а также в размере доходов, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося в собственности налогоплательщика менее 3 лет, не превышающем в целом 250 000 руб

Вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с пп. 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Таким образом, при продаже квартиры подлежащий налогообложению доход можно уменьшить на 1 млн. руб. Если квартира продана за 3 млн. руб., применив вычет, налог нужно будет платить с 2 млн. руб., т.е. - 260 тыс. руб. Поскольку квартира была получена безвозмездно, применить вариант уменьшения дохода от ее продажи на сумму затрат на ее приобретение не получится, остается только вариант с вычетом на 1 млн. руб.

Если бы в том же налоговом периоде была приобретена другая квартира, на основании той же ст. 220 НК РФ можно было бы получить налоговый вычет на приобретение квартиры. Оказавшись в одной налоговой декларации, вычет на приобретение квартиры уменьшил бы размер подлежащего уплате налога от продажи квартиры. Но право на вычет при приобретении квартиры предоставляется 1 раз в жизни, и если ранее оно уже использовалось, то этот вариант применить не получится. Также для применения вычета на приобретение недвижимости важно учитывать, что право на него, применительно к квартире в новостройке возникает не с момента заключения договора ДДУ, а с момента подписания с застройщиком акта приема-передачи квартиры, и если он не был подписан в 2015 г., свести две сделки в одной декларации не получится - нужно будет до 15.07.2016 уплатить налог от продажи квартиры в 2015 г., а получить вычет при приобретении квартиры можно будет по окончании периода, когда подписан акт приема-передачи с застройщиком (можно не дожидаться окончания налогового периода, но тогда вычет получается не единовременно, а в виде НДФЛ, который работодатель перечисляет работнику вместо уплаты в бюджет после получения от налоговой подтверждения права на вычет).

Вам потребуются следующие документы:

- налоговая декларация по форме 3-НДФЛ (оригинал);

- паспорт или документ его заменяющий (заверенные копии первых страниц паспорта - основная информация и страницы с пропиской);

- справка о доходах по форме 2-НДФЛ (ее можно получить у работодателя; подается оригинал);

- заявление на возврат налога с реквизитами счета, на который налоговая инспекция должна перечислить деньги (оригинал);

- договор купли-продажи или договор долевого участия (заверенная копия);

- платежные документы, подтверждающие факт оплаты жилья - платежные поручения, квитанции об оплате, расписки (заверенные копии);

- свидетельство о государственной регистрации права собственности (заверенная копия);

- акт приема-передачи жилья (заверенная копия).

При приобретении квартиры с помощью ипотеки, жилищного кредита и возврате денег по уплаченным процентам дополнительно представляются:

- кредитный договор с банком (заверенная копия);

- справка об удержанных процентах за год (ее нужно получить в банке, который выдал кредит; подается оригинал).

В случае покупки имущества супругами в совместную собственность в дополнительном порядке предоставляются:

- заявление об определении долей;

- копия свидетельства о заключении брака.

В случае получения налогового вычета за ребенка дополнительно предоставляются:

- копия свидетельства о рождении;

- заявление об определении долей.

В случае получения налогового вычета по отделке/ремонту:

- договор на ремонт/отделку и расходные документы, связанные с договором - чеки, квитанции, расписки (заверенные копии).

Также для вычетов нужны будут:

- номер ИНН (он должен быть указан в декларации; можно узнать на service.nalog.ru/inn-my.do);

- реквизиты счета, на который будут перечислены деньги (указываются в заявлении о возврате налога).

О. Демкина

Т. Горохова

А. Власов

А. Юсупов

Правовед.RU

15 марта 2016 г.