Вопрос: Собираемся приобретать квартиру, права собственности на нее получены по договору мены в 1995 г. Собственники - двое взрослых и 2 ребенка (сейчас уже совершеннолетних), которые по постановлению органов опеки в 1995 г. должны были стать собственниками, однако права их нарушены, собственниками их не сделали. Какие у нас риски? Достаточно ли будет нотариального заявления от детей, что они не возражают против отчуждения квартиры, не будут иметь материальных и моральных претензий к родителям и покупателям и обязуются выписаться до сделки? (Правовед.RU, февраль 2016 г.)

Собираемся приобретать квартиру, права собственности на нее получены по договору мены в 1995 г. Собственники - двое взрослых и 2 ребенка (сейчас уже совершеннолетних), которые по постановлению органов опеки в 1995 г. должны были стать собственниками, однако права их нарушены, собственниками их не сделали. Какие у нас риски? Достаточно ли будет нотариального заявления от детей, что они не возражают против отчуждения квартиры, не будут иметь материальных и моральных претензий к родителям и покупателям и обязуются выписаться до сделки?

Теоретически, дети, чьи права, в том числе на недвижимость, были нарушены, могут через суд признать данную сделку недействительной. При этом сроки давности суды, как правило, рассчитывают как 3 года от даты наступления 18 лет. Таким образом, если тем лицам, которые в 1995 г. были детьми, сейчас уже 21 год, то срок давности для оспаривания сделки приватизации в 1995 г. уже прошел.

Но срок давности применяется, если ответчик (заинтересованная сторона) заявит о необходимости применения срока давности. Если же ответчик не явится в суд, или не заявит о необходимости применения срока исковой давности, то иск могут и удовлетворить.

Таким образом, теоретически, есть небольшая вероятность, что вы можете лишиться квартиры через суд, но с учетом того, что сделка была 1995 г., шансы на это не велики.

Нотариальное заявление от детей о том, что они не возражают против отчуждения квартиры, не будут иметь материальных и моральных претензий к родителям и покупателям и обязуются выписаться до сделки - такой документ можно оформить. Если дело дойдет до суда, он увеличит ваши шансы сохранить квартиру.

В то же время, поскольку дети уже совершеннолетние, сделку не оспорили, собственниками не являются, то их нотариальное согласие на отчуждение квартиры не требуется. Более того, маловероятно, что нотариус удостоверит такой документ.

В вашем случае рисков нет, сделка будет законной. вам нужно поставить условие, что все проживающие снимаются с регистрационного учета до регистрации перехода прав.

На момент спорных правоотношений действовала следующая редакция ст. 181 Гражданского кодекса РФ: иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен в течение 10 лет со дня, когда началось ее исполнение. Иск о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности может быть предъявлен в течение 1 года со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (п. 1 ст. 179 ГК РФ), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Таким образом, если детей незаконно не наделили долей, то были нарушены их права при заключении договора мены по ст. 37 ГК РФ, ст. 60 Семейного кодекса РФ. Срок давности по таким сделкам был 3 года с даты исполнения, т.е. он истек. Восстановить такой срок в суде могли бы несовершеннолетние, если бы в 18 лет они обратились в суд. Не соглашусь с мнением, что в суд можно обратиться с 18-21 года, таких оснований восстановить срок в законе нет, хотя часто слышу такое мнение, но не вижу оснований так считать и в моей практике не всегда срок восстанавливался, если детям было больше.

В любом случае, если дети совершеннолетние давно, снимутся с регистрации до сделки, напишут, что получили от родителей компенсацию их долей в денежном эквиваленте до сделки, то они не смогут потом оспорить сделку.

Э. Мирасов

Р. Григорьев

Т. Саломатова

Правовед.RU

16 февраля 2016 г.