Вопрос: Земельный участок под нежилым зданием, подлежащим разбору, был оформлен в собственность до вступления в действие изменений в Земельный кодекс РФ. В данный момент изменено разрешенное использование земельного участка с общественно-деловой застройки на индивидуальное жилищное строительство. В границах сформированного участка путем преобразования земельный участок поделен на меньшие участки для строительства жилых домов. Ссылаясь на п. 4 ст. 8 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ и нормы по "дачной амнистии", собственник утверждает, что ему не нужно получать разрешение на строительство. Прав ли собственник? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, апрель 2016 г.)

Земельный участок под нежилым зданием, подлежащим разбору, был оформлен в собственность до вступления в действие изменений в Земельный кодекс РФ. В данный момент изменено разрешенное использование земельного участка с общественно-деловой застройки на индивидуальное жилищное строительство. Причем в границах сформированного участка путем преобразования земельный участок поделен на меньшие участки для строительства жилых домов.

Ссылаясь на п. 4 ст. 8 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями) и нормы по "дачной амнистии", собственник утверждает, что ему не нужно получать разрешение на строительство.

Прав ли собственник в своем утверждении? Если да, то по какой из норм собственник земельного участка освобожден от получения разрешения на строительство?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Право собственности на индивидуальный жилой дом, находящийся в пределах населенного пункта, может быть зарегистрировано в упрощенном порядке (в порядке "дачной амнистии"). Получение разрешения на строительство для этого не требуется.

Обоснование вывода:

"Дачная амнистия" - это обиходное название порядка, установленного Федеральным законом от 30 июня 2006 года N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" (далее - Закон N 93-ФЗ).

В нем речь идет об упрощении процедуры оформления прав граждан на некоторые объекты недвижимости. Так, например, упрощен порядок государственной регистрации прав на такие объекты недвижимого имущества, как земельные участки, предоставленные для ведения личного, подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, а также на созданные или создаваемые на них строения или сооружения.

В связи с введением "дачной амнистии" Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) был дополнен ст. 25.3 "Особенности государственной регистрации права собственности на некоторые создаваемые или созданные объекты недвижимого имущества".

Указанная статья Закона о регистрации является специальной и определяет перечень объектов недвижимого имущества, на которые распространяется действие данной нормы. Объекты индивидуального жилищного строительства, создаваемые или созданные на земельном участке, предоставленном для индивидуального жилищного строительства, также входят в указанный перечень (п. 4 ст. 25.3 Закона о регистрации).

Таким образом, в рамках "дачной амнистии" можно узаконить и право на индивидуальные жилые дома*(1), строительство которых началось после введения в действие Закона N 93-ФЗ. К таким объектам относятся и жилые дома, о которых идет речь.

В соответствии со ст. 25.3 Закона о регистрации для государственной регистрации права собственности на создаваемые или созданные объекты недвижимого имущества гражданин к документам, предоставляемым в соответствии с п. 4 ст. 16 Закона N 122-ФЗ о регистрации, должен представить документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание, а также правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен объект недвижимого имущества.

Представление документа на земельный участок не требуется, если право заявителя на этот участок ранее зарегистрировано в порядке, установленном Законом о регистрации.

Согласно п. 4 ст. 25.3 Закона о регистрации документом, который подтверждает факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, расположенном в границах населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), и содержит описание такого объекта индивидуального жилищного строительства, является разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию.

При этом разрешение на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, разрешение на строительство (сведения, содержащиеся в указанных документах) запрашиваются органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе местного самоуправления, если заявитель не представил указанные документы самостоятельно.

В свою очередь, согласно ч. 1 ст. 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации. Таким образом, необходимым условием получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является наличие разрешения на его строительство*(2). Если же строительство будет вестись без такого разрешения, то ввести объект в эксплуатацию в административном порядке не удастся, так как такой объект индивидуального жилищного строительства будет являться, по своей сути, самовольной постройкой и узаконить его можно будет только в судебном порядке.

Однако особо подчеркнем тот факт, что в силу прямого указания п. 4 ст. 25.3 Закона о регистрации до 1 марта 2018 года разрешение на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию не запрашивается и правоустанавливающий документ на земельный участок является единственным основанием для государственной регистрации прав на такой объект индивидуального жилищного строительства. Аналогичные нормы содержатся и в п. 4 ст. 8 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации", согласно которым до 1 марта 2018 года не требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта.

Из изложенного можно сделать вывод о том, что поскольку для регистрации права собственности не требуется разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, то, соответственно, не требуется и разрешение на строительство такого объекта. Однако во избежание правовых рисков для индивидуального жилищного строительства без разрешения на строительство необходимо быть уверенным в том, что объект будет полностью достроен до 01.03.2018. Если же право собственности на такие постройки не будет зарегистрировано до указанной даты, то оформить его можно будет уже в ином порядке, в том числе и в судебном.

Отметим, что приведенная выше точка зрения является нашим экспертным мнением и может не совпадать с мнением других специалистов.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Рижская Мария

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Парасоцкая Елена

28 апреля 2016 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Под объектом индивидуального жилищного строительства согласно п. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ понимаются отдельно стоящие жилые дома не более трех этажей, предназначенные для проживания одной семьи.

*(2) Согласно ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных ГрК РФ.