Вопрос: У меня есть в собственности квартира, долю в которой (50%) я хочу продать своей родной тете, но при этом хочу заключить дополнительный договор (или прописать условие в договоре купли-продажи), по которому я не могу продать свою долю без согласия тети и разрешаю ей пользоваться моей долей до конца ее жизни безвозмездно. Как это грамотно сделать? Допустим, я продаю 50% доли своей родной и любимой тете, она въезжает и живет там, и тут через 3 года я схожу с ума или у меня появляется коварная жена, и я продаю свою оставшуюся долю каким-то страшным людям, они требуют вселения и мешают жить. Как можно сделать так, чтоб такой ситуации не возникло? Мне нужно каким-то договором ограничить... (Правовед.RU, апрель 2016 г.)

У меня есть в собственности квартира, долю в которой (50%) я хочу продать своей родной тете, но при этом хочу заключить дополнительный договор (или прописать условие в договоре купли-продажи), по которому я не могу продать свою долю без согласия тети и разрешаю ей пользоваться моей долей до конца ее жизни безвозмездно. Как это грамотно сделать? Допустим, я продаю 50% доли своей родной и любимой тете, она въезжает и живет там, и тут через 3 года я схожу с ума или у меня появляется коварная жена, и я продаю свою оставшуюся долю каким-то страшным людям, они требуют вселения и мешают жить. Как можно сделать так, чтоб такой ситуации не возникло? Мне нужно каким-то договором ограничить свое право регистрировать там жильцов, продавать долю и проводить другие действия без согласия тети. И чтобы этот договор не мог быть расторгнут в одностороннем порядке. Могу ли я, например, сдать ей свою долю в пожизненную аренду?

Не совсем понятна цель сделки, которую вы хотите заключить.

Если вы дарите 1/2 долю своей тете, то она становится равноправным с вами собственником.

Запрет на продажу вами оставшейся доли без согласия второго собственника не соответствует закону, поэтому он не будет иметь юридической силы.

Лучше, пусть тетя, будучи собственником половины квартиры, спокойно владеет и пользуется всей квартирой с вашего согласия по умолчанию.

Вы можете всю квартиру оформить на тетю, а она потом ее вам завещает. Тогда ваши имущественные права будут защищены от возможных притязаний возможной супруги, а также вам не удастся никого туда вселить.

Нельзя ограничивать право собственности, которое гарантировано Конституцией РФ. Любое условие, противоречащее законодательству, является ничтожным.

Поэтому ни ограничить вас в правах на свою долю в квартире, ни расширить тетины права по обеим долям вы иначе, как передачей всей квартиры в ее собственность, не сможете.

Жилое помещение можно сдать в наем, но сделка по сдаче в наем доли квартиры в Росреестре не пройдет регистрацию. Рента с пожизненным содержанием - тоже не ваш случай.

Любые "обходные" сделки применимы для имущества, но не для его доли. Вы можете составить соглашение о пользовании долями, но оно не пройдет госрегистрацию и не породит никаких дополнительных прав - ни у тети, ни у вас.

Поэтому одно из двух: либо вся квартира - тете, а на вас - завещание, либо риск раздела этой квартиры в случае непредвиденного изменения ваших обстоятельств и настроений.

Т. Андреева

Правовед.RU

19 апреля 2016 г.