Вопрос: Отец и сын получили квартиру на основании договора передачи жилого помещения, находящегося в собственности города, в частную собственность, в порядке компенсации-возмещения за жилую площадь в снесенном доме. Отец умер и завещал свою половину сыну. Свидетельство о праве на наследство по завещанию выдано почти 3 года назад. Мать умерла до этого, сын-продавец не женат, у него есть сводный брат по отцу. Правоустанавливающие документы утеряны... (Правовед.RU, апрель 2016 г.)

Отец и сын получили квартиру на основании договора передачи жилого помещения, находящегося в собственности города, в частную собственность, в порядке компенсации-возмещения за жилую площадь в снесенном доме. Отец умер и завещал свою половину сыну. Свидетельство о праве на наследство по завещанию выдано почти 3 года назад. Мать умерла до этого, сын-продавец не женат, у него есть сводный брат по отцу. Правоустанавливающие документы утеряны (договор передачи от города, завещание, два свидетельства о регистрации права собственности), есть копии договора передачи от города, копия свидетельства на 1/2 долю сына, копия завещания, выписка из ЕГРП, в ЕПД все основания правообладания указаны. Планируется покупка этой квартиры. Какие могут быть "подводные камни"? На что нужно обратить особое внимание? Имеет ли смысл запросить нотариально заверенное заявление (или в каком-то другом виде) от брата - об отсутствии притязаний на квартиру и проживание в ней. Можно ли посмотреть примерные образцы таких заявлений?

Особенность покупки квартир, полученных по наследству, заключается в том, что в любой момент неожиданно могут появиться другие наследники. Если суд признает уважительной причину пропуска срока принятия наследства (6 месяцев), он восстановит срок и право на соответствующую долю наследства. Соответственно, право собственности покупателя окажется под угрозой. В вашем случае подобная опасность может исходить от сводного брата продавца.

С одной стороны, получение наследства по завещанию вашим продавцом дает некоторую гарантию, что притязания других наследников маловероятны, но только в одном случае - если второй наследник был на день открытия наследства нетрудоспособным. Единственная опасность в вашем случае - инвалидность сводного брата и наличие у него оснований для признания причины пропуска срока для принятия наследства уважительной.

Если этот момент исключить, квартира не имеет обременений в виде возможных претензий со стороны других лиц - несовершеннолетних, осужденных, имеющих право пользования квартирой. Особых проблем можно не ожидать.

В принципе, для вас будет негативным только признание завещания недействительным.

Согласно ст. 1131 Гражданского кодекса РФ, при нарушении положений ГК РФ, влекущих за собой недействительность завещания, в зависимости от основания недействительности, завещание является недействительным в силу признания его таковым судом (оспоримое завещание) или независимо от такого признания (ничтожное завещание).

Завещание может быть признано судом недействительным по иску лица, права или законные интересы которого нарушены этим завещанием.

Оспаривание завещания до открытия наследства не допускается.

Не могут служить основанием недействительности завещания описки и другие незначительные нарушения порядка его составления, подписания или удостоверения, если судом установлено, что они не влияют на понимание волеизъявления завещателя.

Возможная проблема (хотя и маловероятная) при наличии завещания - это выделение обязательной доли при обращении наследника.

Согласно ст. 1149 ГК РФ, несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы наследодателя, подлежащие призванию к наследованию на основании п. 1 и 2 ст. 1148 ГК РФ, наследуют независимо от содержания завещания не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону (обязательная доля).

Вам следует поинтересоваться - трудоспособен ли сводный брат.

Если у второго наследника есть уважительные причины, и он обратится в суд для восстановления пропущенного срок, суд будет должен признать ранее выданные свидетельства на наследство недействительными и определить долю этого наследника именно в наследственном имуществе, а не стоимость, которую он может получить. Соответственно, и все последующие сделки с наследством тоже могут быть признаны недействительными. Это прямо следует из ст. 1155 ГК РФ и п. 41 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 N 9 "О судебной практике по делам о наследовании": "В силу п. 1 ст. 1155 ГК РФ при вынесении решения о восстановлении срока принятия наследства и признании наследника принявшим наследство суд обязан определить доли всех наследников в наследственном имуществе и принять меры по защите прав нового наследника на получение причитающейся ему доли наследства (при необходимости), а также признать недействительными ранее выданные свидетельства о праве на наследство (в соответствующих случаях - лишь в части). Восстановление пропущенного срока принятия наследства и признание наследника принявшим наследство исключает для наследника необходимость совершения каких-либо других дополнительных действий по принятию наследства".

Таким образом, если наследник вдруг объявится и обратится в суд, сделка купли-продажи может быть признана недействительной, если суд восстановит срок для принятия наследства. Поэтому нельзя говорить о том, что претензии будут предъявлены исключительно к наследнику, т.к. положительное решение по такому иску неминуемо отразится и на праве собственности покупателя, т.к. эта сделка может быть признана недействительной.

На то, что срок исковой давности равняется 3 годам с даты смерти наследодателя и в связи с этим суд откажет в иске, а завещание останется в силе - надеяться особо не стоит. Срок исковой давности начинается не в момент смерти, а с того момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Так определено в ст. 196 Гражданского кодекса РФ. В вашем случае никто не знает, когда второй сын узнал или узнает о наследстве. Могут применяться и специальные сроки - 1 год или 3 года, но это зависит от оснований иска, о которых в данный момент ничего неизвестно. Соответственно, и обсуждать срок исковой давности пока оснований вообще нет.

Согласно ст. 14 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется по выбору правообладателя свидетельством о государственной регистрации правил и выпиской из Единого государственного реестра прав. При этом свидетельство о государственной регистрации прав оформляется только в форме документа на бумажном носителе.

Таким образом, утеря свидетельства факт регистрации права не аннулирует - собственник может получить новое свидетельство или взять выписку, они, собственно, нужны для третьих лиц (например, зарегистрировать кого-то в квартире). Необходимости в восстановлении правоустанавливающих документов нет, регистрация может быть проведена без них, сейчас их не требуют. Выписку из ЕГРП желательно освежить. Нужно взять справку у паспортистки в ТСЖ, паспортном столе - о временно выписанных, она обезопасит вас от неприятных сюрпризов (например, если гражданин был зарегистрирован и его "посадили", то после освобождении из мест лишения свободы он вернется туда, откуда был временно выписан). Временно выписанных быть не должно.

Особое внимание нужно обратить на отсутствие зарегистрированных в квартире лиц (лучше всего - получить выписку из поквартирной карточки в управляющей компании) и на отсутствие долгов по оплате коммунальных услуг (можно запросить выписку из лицевого счета в бухгалтерии управляющей компании).

Вам следует поискать - имеются ли в отношении данной квартиры судебные решения (их можно найти на сайтах "Росправосудие" и "Гасправосудие".

Из ЕГРП нужно взять самому свежую выписку по данной квартире и убедиться, что право собственности на всю квартиру зарегистрировано на продавца, а также - что на квартире нет обременений.

Право пожизненного проживания также является обременением, если оно есть - сведения об этом будут отражены в ЕГРП. Если по выписке, которую вы возьмете, будет все чисто, то с этой стороны опасаться нечего.

Кроме того, следует проверить, не заложена ли данная квартира, не является ли она предметом судебного разбирательства в данный момент.

С получением от брата продавца нотариально заверенного заявления об отсутствии притязаний на квартиру и проживание в ней могут возникнуть осложнения. Дело в самой возможности осуществления такого действия. Во-первых, необходимо знать, где этот брат находится, и быть уверенным, что он пойдет на контакт (не известно, какие между братьями отношения). Во-вторых, сводный брат вообще никого ни о чем не обязан уведомлять, в том числе и о своих правах на наследство. Это - его личное дело, захочет он что-то писать, или нет - зависит только от него.

Нотариально отказаться от принятия наследства он уже не вправе, т.к. отказаться можно только в течение 6 месяцев после открытия наследства.

Но если между братьями никаких проблем, отношения они поддерживают, и сводный брат не против поддержать вашего продавца, он может написать заявление о том, что никаких претензий с его стороны на квартиру нет.

Образцов такого заявления нет, они и не нужны. Это должно быть обычное заявление, из которого четко видно, кто и по поводу чего это заявление написал. Подпись под ним может быть удостоверена нотариально.

Оно может выглядеть, например, так: "Дата, место составления заявления. Я, такой-то, уведомляю такого-то о том, что мне известно об открытии наследства после смерти такого-то. Никаких претензий по поводу квартиры, являющейся наследством, не имею, прав на квартиру заявлять не намерен".

Л. Абаполова

И. Фролова

А. Власов

А. Москвитин

Т. Гусева

Т. Филимонова

Правовед.RU

19 апреля 2016 г.