Вопрос: Органы опеки и попечительства не дают разрешение на оформление в залог долей несовершеннолетних в связи с тем, что при неплатежеспособности или смерти родителей доли детей будут изъяты. Правы ли органы опеки? Необходимо ли получать разрешение органа опеки и попечительства в данной ситуации? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, май 2016 г.)

Органы опеки и попечительства не дают разрешение на оформление в залог долей несовершеннолетних в связи с тем, что при неплатежеспособности или смерти родителей доли детей будут изъяты.

Правы ли органы опеки? Необходимо ли получать разрешение органа опеки и попечительства в данной ситуации?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Разрешение органа опеки и попечительства необходимо получать, если закладывается имеющийся объект недвижимости (ипотека в силу договора) и если собственником этого объекта или его части является несовершеннолетний, а также если приобретается новый объект (ипотека в силу закона), но для приобретения объекта с использованием ипотеки продается другой объект, принадлежащий несовершеннолетнему. Разрешение органа опеки и попечительства в случае приобретения жилого помещения с использованием заемных средств в общедолевую собственность, участниками которой станут несовершеннолетние, не требуется.

Обоснование вывода:

В соответствии с п. 3 ст. 60 СК РФ право несовершеннолетнего ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется ст.ст. 26, 28 ГК РФ. Согласно п. 1 ст. 28 ГК РФ за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в п. 2 ст. 28 ГК РФ, могут совершать от их имени родители, усыновители или опекуны. Кроме того, п. 3 ст. 60 СК РФ предусмотрено, что при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного, а именно на распоряжение законными представителями имуществом лиц, не достигших четырнадцати лет, необходимо разрешение органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ).

Так, в силу п. 2 ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки по отчуждению имущества подопечного, в том числе по передаче его в залог, сделки, влекущие отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любые другие сделки, влекущие уменьшение имущества подопечного. Аналогичные нормы содержатся и в ст.ст. 20, 21 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве" (далее - Закон N 48-ФЗ). Данное правило прямо предусмотрено и в п. 2 ст. 74 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 102-ФЗ) в отношении ипотеки жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан.

Залог недвижимого имущества, как обременение вещных прав собственника, подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре (далее - ЕГРП) органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним (ст. 131 ГК РФ, ст. 19 Закона N 102-ФЗ).

Следовательно, по общему правилу при обременении жилого помещения, находящегося в собственности несовершеннолетнего ребенка, ипотекой получение разрешения органов опеки и попечительства является обязательным (смотрите, например, определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 24.04.2012 N 49-В12-1).

Вместе с тем системное толкование приведенных норм позволяет сделать вывод, что получение разрешения органа опеки и попечительства необходимо только в том случае, если законные представители намерены совершить сделку по отчуждению (обременению) жилого помещения, которое уже находится в собственности несовершеннолетнего, либо если при покупке нового жилья используются средства от продажи квартиры, собственником (сособственником) которой являлся несовершеннолетний.

В данном же случае законный представитель несовершеннолетних детей не отчуждает, а приобретает совместно с ними жилой дом в долевую собственность, в том числе с использованием заемных средств. Согласно п. 1 ст. 77 Закона N 102-ФЗ жилое помещение, приобретенное полностью или частично с использованием средств целевого займа, предоставленного на приобретение указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРП.

Таким образом, на основании заключаемого договора купли-продажи возникает ипотека в силу закона, которая не зависит от воли лиц, приобретающих квартиру. В подобной ситуации государственная регистрация ипотеки осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица (лиц), чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом (п. 2 ст. 20 Закона N 102-ФЗ).

Иными словами, возникает ситуация, когда право собственности на имущество и залог этого имущества возникают в одно и то же время. Однако следует учитывать, что согласие на обременение ипотекой имущества, принадлежащего несовершеннолетним детям, в целях обеспечения соблюдения их законных имущественных прав должно быть получено перед совершением сделки (ст.ст. 28, 37 ГК РФ), то есть когда у них в собственности ещё ничего нет. В связи с этим мы считаем, что разрешение органа опеки и попечительства на передачу жилого помещения в залог в данном случае не требуется.

По нашему мнению, разрешение органа опеки и попечительства необходимо получать, если закладывается имеющийся объект (ипотека в силу договора) и если собственником этого объекта или его части является несовершеннолетний, а также если приобретается новый объект (ипотека в силу закона), но для приобретения объекта с использованием ипотеки продается другой объект, принадлежащий несовершеннолетнему. Разрешение органа опеки и попечительства на передачу жилого помещения в залог в рассматриваемом случае не требуется. Такого же мнения придерживаются суды (смотрите, например, апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 12.08.2014 по делу N 33-8184/2014; решение Кировского районного суда г. Новосибирска Новосибирской области от 19.10.2015 по делу N 2-983/2015, решение Октябрьского районного суда г. Барнаула от 19 апреля 2012 г. по делу N 2-1218/12, решение Благовещенского районного суда Республики Башкортостан от 09.08.2012. по делу N 2-645/12).

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Васильев Александр

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Амирова Лариса

11 мая 2016 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.