Вопрос: Физическое лицо владеет апартаментами в Крыму. После вхождения Крыма в состав РФ управляющая компания решила включить площадь балкона в общую площадь апартаментов, с которых начисляется ежемесячная квартплата. Правомочно ли такое решение? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, май 2016 г.)

Физическое лицо владеет апартаментами в Крыму. После вхождения Крыма в состав РФ управляющая компания решила включить площадь балкона в общую площадь апартаментов, с которых начисляется ежемесячная квартплата.

Правомочно ли такое решение?

Прежде всего отметим, что правовая природа апартамента в настоящее время не определена. Данный термин употребляется в нормативных документах, относящихся к туристической, гостиничной и строительной деятельности.

Так, согласно п. 27 Порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы и пляжи, осуществляемой аккредитованными организациями, утвержденного приказом Минкультуры России от 11.07.2014 N 1215, апартамент - это номер в средстве размещения площадью не менее 40 кв. м, состоящий из двух и более комнат (гостиной, столовой и спальни) с кухонным уголком. При этом под средством размещения понимается имущественный комплекс (здание, часть здания, оборудование и иное имущество), предназначенный для оказания гостиничных услуг (п. 3 Правил предоставления гостиничных услуг в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства РФ от 09.10.2015 N 1085). Приведенные нормы свидетельствуют о том, что апартамент является нежилым помещением, предназначенным для временного проживания граждан, с определенным уровнем комфорта, что позволяет отличить его от иных средств размещения.

В п. 3.1 Свода правил "СП 160.1325800.2014. Здания и комплексы многофункциональные. Правила проектирования", утвержденного приказом Минстроя России от 07.08.2014 N 440/пр, апартаменты поименованы в качестве жилых помещений, предназначенных для временного проживания, а также указано, что они могут проектироваться в виде гостиничных номеров или квартирного типа для временного проживания (например, при сдаче внаем). Однако свод правил - это документ по стандартизации, утвержденный федеральным органом исполнительной власти и содержащий правила и общие принципы в отношении процессов в целях обеспечения соблюдения требований технических регламентов (п. 12 ст. 2 Федерального закона от 29.06.2015 N 162-ФЗ "О стандартизации в Российской Федерации"). То есть данный документ имеет ограниченную сферу применения и не позволяет квалифицировать апартамент как объект жилищных правоотношений.

Жилищный кодекс РФ не упоминает апартамент в числе жилых помещений (ст. 16 ЖК РФ) и не относит гостиницы и иные средства размещения к жилищному фонду. Соответственно, правовой режим жилых помещений на апартаменты не распространяется. Но это не означает, что как имущественный комплекс (недвижимое имущество) он не может быть объектом гражданских прав. Поэтому, не вдаваясь в полемику, будем исходить из того, что апартамент является нежилым помещением, предназначенным для временного проживания граждан.

На собственника апартамента возлагается бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 210 ГК РФ). В случае, когда имущество находится в общей собственности нескольких лиц, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (ст. 249 ГК РФ). Участие каждого сособственника в расходах по содержанию имущества в соответствии с его долей является следствием самого права собственности и не зависит от порядка пользования общим имуществом.

Вопрос о порядке содержания общего имущества нежилого здания, помещения в котором принадлежат нескольким лицам, законом прямо не урегулирован. Однако Пленум ВАС РФ в п. 1 постановления от 23.07.2009 N 64 (далее - Постановление N 64) разъяснил, что в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст.ст. 249, 289, 290 ГК РФ. При этом в п. 2 Постановления N 64 указано, что к общему имуществу нежилого здания относятся в числе прочего ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания.

Под строительной конструкцией понимается часть здания или сооружения, выполняющая определенные несущие, ограждающие и (или) эстетические функции (п. 24 ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений"). Из приведенного определения можно заключить, что наружная стена здания является ограждающей несущей конструкцией. Балконная плита, будучи конструктивным элементом наружной стены, также представляет собой внешнюю ограждающую конструкцию и, таким образом, входит в состав общего имущества здания. Следовательно, площадь балкона не может включаться в общую площадь апартамента*(1), исходя из которой собственнику начисляется плата за содержание общего имущества нежилого здания.

К сведению:

Приказом Минэкономразвития России от 01.03.2016 N 90, вступающим в силу с 1 января 2017 года, утверждены Требования к определению площади здания, сооружения и помещения (далее - Требования). В п. 5 Требований прямо указано, что в площадь нежилого здания, сооружения не включаются площади наружных балконов.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Амирова Лариса

Ответ прошел контроль качества

27 мая 2016 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) В п. Г.4 Приложения Г (обязательное) Свода правил СП 118.13330.2012 "СНиП 31-06-2009. Общественные здания и сооружения" (актуализированная редакция СНиП 31-06-2009), утвержденного приказом Минрегионразвития России от 29.12.2011 N 635/10, также прописано, что в общую, полезную площади здания, в частности, не включаются площади наружных балконов.