Вопрос: Физическое лицо заключило с застройщиком договор долевого участия (ДДУ). В договоре фигурирует покупка жилого помещения, включая лоджию и балкон. После сдачи дома собственник начал делать ремонт. На лоджии он перекрасил стены в другой цвет, потолок сделал плиткой по дереву, с нижнего ряда остекления лоджии убрал закрывающую фанеру. Затем застройщик начал требовать вернуть все назад, так как это нарушает общий вид дома. В п. 6.2.8 ДДУ: "Собственник не вправе устанавливать на фасаде многоквартирного жилого дома какие-либо конструкции, в том числе кондиционеры, спутниковые антенны, соединительные системы". Правомерны ли требования застройщика? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, май 2016 г.)

Физическое лицо заключило с застройщиком договор долевого участия (далее - ДДУ). В договоре фигурирует покупка жилого помещения, включая лоджию и балкон. После сдачи дома собственник начал делать ремонт. На лоджии он перекрасил стены в другой цвет, потолок сделал плиткой по дереву, а также с нижнего ряда остекления лоджии убрал закрывающую фанеру (осталось просто прозрачное стекло). Затем застройщик начал требовать вернуть все назад, так как это нарушает общий вид дома. В п. 6.2.8 ДДУ указано: "После оформления права собственности на объект долевого строительства собственник не вправе устанавливать на фасаде многоквартирного жилого дома какие-либо конструкции, в том числе кондиционеры, спутниковые антенны, соединительные системы, защитные короба для скрытия электрического кабеля и иных инженерных сетей, допускать крепление к стенам различных растяжек, вывесок, указателей и любых иных предметов".

Правомерны ли требования застройщика? Имеет ли право собственник производить ремонтные работы на лоджии на свое усмотрение?

В соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ, ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, подп. "в" п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491, к общему имуществу многоквартирного дома, принадлежащему собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, относятся в том числе ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).

Поскольку наружная сторона стен (фасад) является составным элементом несущих стен, то он, как общее архитектурное решение многоквартирного жилого дома, является принадлежностью общего имущества всех собственников помещений многоквартирного дома.

Под лоджией понимается встроенное или пристроенное, открытое во внешнее пространство, огражденное с трех сторон стенами (с двух - при угловом расположении) помещение с глубиной, ограниченной требованиями естественной освещенности помещения, к наружной стене которого она примыкает. Она может быть остекленной (п. 3.10 Приложения Б Свода правил СП 54.13330.2011 "СНиП 31-01-2003. Здания жилые многоквартирные", утвержденного приказом Минрегионразвития от 24.12.2010 N 778). То есть по своим техническим характеристикам лоджия представляет собой конструктивный элемент здания, в том числе и его фасада. Поэтому обустройство лоджии не должно приводить к изменению внешнего вида фасада многоквартирного дома.

Как следует из положений ч. 2 ст. 36 ЖК РФ, ст. 247 ГК РФ, владение, пользование и распоряжение общим имуществом многоквартирного дома осуществляется по соглашению всех собственников помещений этого дома (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ, ст. 247 ГК РФ). Соответственно, всевозможные действия, направленные на изменение внешнего вида фасада, цветовой композиции, размещение на нем каких-либо объектов (козырьков, кондиционеров, антенн, рекламы и т.п.), допустимы только на основании решения собственников помещений многоквартирного дома, принимаемом на общем собрании в порядке, предусмотренном ст.ст. 44-48 ЖК РФ. В отсутствие такого решения суды, как правило, обязывают лиц, совершивших подобные действия, либо демонтировать самовольно размещенные объекты, либо привести фасад в исходное состояние (смотрите, к примеру, апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 01.10.2013 по делу N 33-14750/2013, апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 04.03.2014 по делу N 33-2603/2014; решение Ленинского районного суда г. Новосибирска Новосибирской области от 21.01.2016 по делу N 2-733/2016).

Кроме того, благоустройство лоджии не должно приводить к нарушению прочности конструкции, к изменению её расчетных характеристик. В частности, к таким нарушениям можно отнести замену ограждающей конструкции лоджии, что одновременно является отступлением от проектного решения. Поэтому, если фанера в нижней части остекления лоджии выполняла функции ограждающей конструкции, то её демонтаж, на наш взгляд, недопустим.

Однако внутреннее пространство лоджии является частью квартиры, а потому собственник вправе декорировать его по своему усмотрению (п. 2 ст. 209 ГК РФ), не нарушая при этом прав и законных интересов других лиц, не создавая угрозы причинения вреда проживающим в квартире гражданам, соседям, общедомовому имуществу и т.п.

Таким образом, если изменение цвета стен внутри лоджии, облицовка потолка лоджии не влияют на архитектурное решение фасада многоквартирного дома, то претензии застройщика в этой части не правомерны.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Глебов Валерий

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Амирова Лариса

26 мая 2016 г.