Савина С. Некоторые новеллы законодательства о нотариальном удостоверении сделок с недвижимым имуществом. - Специально для системы ГАРАНТ, 2016 г.

Сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу

В соответствии с п. 2 ст. 246 Гражданского кодекса РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом.

Условия реализации данного права предусмотрены ст. 250 Гражданского кодекса РФ, согласно которой при возмездном отчуждении доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Условия реализации данных положений Гражданского кодекса РФ для целей государственной регистрации прав на недвижимое имущество были предусмотрены также прежней редакцией п. 1 ст. 24 Закона о регистрации, действовавшей до принятия Закона N 391-ФЗ. Согласно прежней редакции, к заявлению о государственной регистрации должны были прилагаться документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Государственная регистрация перехода права на долю допускалась по истечении месяца со дня такого извещения (а в случае приложения к заявлению о регистрации документов, подтверждающих отказ от покупки, - независимо от срока).

Законом N 391-ФЗ данные правила изменены. Основное новшество связано с необходимостью нотариального удостоверения сделок по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Отметим, что упомянутые выше ст. 246 и 250 Гражданского кодекса РФ о праве преимущественной покупки касаются любого случая возмездного отчуждения доли (по договору мены, в качестве встречного предоставления по иному возмездному договору и др.). Правила о нотариальном удостоверении сформулированы более узко, и, исходя из буквального толкования, должны применяться только к положением о продаже доли (мы не можем исключить, однако, расширительного толкования новых норм и их применения ко всем случаям возмездного отчуждения).

Следующим отличием является отсутствие в Законе N 391-ФЗ исключений из общего правила о распоряжении долей, которые предусмотрены ст. 246 и 250 ГК РФ (продажа с публичных торгов, а также продажа доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении).

Если снова придерживаться буквального толкования Закона N 391-ФЗ, названные случаи не должны являться исключением из общего правила о необходимости нотариального удостоверения. Вместе с тем, указанный подход может быть сопряжен с практическими сложностями.

Так, согласно редакции п. 6 ст. 448 Гражданского кодекса РФ, вступившей в силу 1 июня 2015 г., силу договора имеет протокол о результатах торгов, который подписывается в день проведения торгов лицом, выигравшим торги, и организатором торгов. Что касается второго исключения, полагаем, что введение необходимости нотариального удостоверения продажи доли в праве общей собственности на земельный участок при отчуждении расположенной на нем недвижимости может создать необоснованные ограничения для оборота такой недвижимости. Отметим, что согласно п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

Поэтому, полагаем, что интересам хозяйственного оборота в большей степени соответствовало бы ограничительное толкование нововведений, не предусматривающее необходимости нотариального удостоверения тех сделок по продаже доли постороннему лицу, в отношении которых гражданским законодательством предусмотрены изъятия из общего порядка реализации преимущественного права.

Порядок реализации преимущественного права, введенный Законом N 391-ФЗ состоит в следующем.

Сделка в нотариальной форме может быть совершена не ранее чем по истечении месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности. В случае, если нотариусом будет установлено, что продавец доли представил документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки его доли, сделка может быть совершена до истечения указанного срока. Действовавшие ранее положения о необходимости приложению к заявлению о государственной регистрации документов, подтверждающих извещение остальных участников долевой собственности о намерении продать долю, исключены. Как следствие, проведение проверки соблюдения срока для реализации преимущественного права переложено с органа, осуществляющего государственную регистрацию, на нотариуса, удостоверяющего сделку.

Сделка по продаже земельной доли

Правила о государственной регистрации прав на земельную долю остались, в целом, без изменения. В частности, право на земельную долю может быть зарегистрировано на основании заявления участника долевой собственности (его представителя), а также лица, уполномоченного общим собранием участников долевой собственности в приложением предусмотренных Законом о регистрации документов. Состав документов, представляемых на государственную регистрацию перехода права собственности на долю вследствие ее продажи или внесения в уставный (складочный) капитал также не изменился.

Основным новшеством является необходимость нотариального удостоверения сделок по продаже земельной доли.

Полагаем, что данное правило должно касаться случаев продажи земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, поскольку согласно ст. 12 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" продажа земельной доли иным лицам возможна только после выделения земельного участка в счет земельной доли. В этой связи, с точки зрения защиты интересов гражданского оборота требование о нотариальном удостоверении сделок по продаже земельных долей представляется оправданным.

Сделки по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, а также сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления или опеки

Введение требования о необходимости нотариального удостоверения сделок по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, а также сделок на условиях доверительного управления или опеки является, по нашему мнению, целесообразным с точки зрения защиты интересов несовершеннолетних и ограниченно дееспособных граждан, а также лиц, нуждающихся в опеке или попечительстве. Опека устанавливается над малолетними, а также над гражданами, признанными судом недееспособными вследствие психического расстройства. Попечительство устанавливается над несовершеннолетними в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет, а также над гражданами, ограниченными судом в дееспособности.

Согласно ст. 38 Гражданского кодекса РФ при необходимости постоянного управления недвижимым и ценным движимым имуществом подопечного орган опеки и попечительства заключает с управляющим договор о доверительном управлении таким имуществом. Вероятно, устанавливая требования о необходимости нотариального удостоверения сделок с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления или опеки, законодатель предполагал их применения к обозначенным ситуациям.

Вместе с тем, отношения, связанные с доверительным управлением имуществом, имеют значительно более широкую сферу применения.

Доверительное управление имуществом может быть также иных учреждено в случаях, предусмотренных законом (например, на основании завещания, в котором назначен исполнитель завещания (душеприказчик). Кроме того, участники хозяйственного оборота, по общему правилу, свободны в заключении договора доверительного управления имуществом, по смыслу которого одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя) (гл. 53 Гражданского кодекса РФ).

Значительный объем сделок в отношении имущества, передаренного в доверительное управление, совершается в интересах учредителей управления паевых инвестиционных фондов. Так, согласно ст. 10 Федерального закона от 29 ноября 2001 г. 156-ФЗ "Об инвестиционных фондах" паевой инвестиционный фонд представляет собой обособленный имущественный комплекс, состоящий из имущества, переданного в доверительное управление управляющей компании учредителем (учредителями) доверительного управления с условием объединения этого имущества с имуществом иных учредителей доверительного управления, и из имущества, полученного в процессе такого управления, доля в праве собственности на которое удостоверяется ценной бумагой, выдаваемой управляющей компанией.

Согласно пояснительной записке к проекту Федерального закона "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" и отдельные законодательные акты Российской Федерации (который в итоге стал Федеральным законом N 391-ФЗ указывается, что целью законопроекта является уточнение порядка рассмотрения дел о банкротстве индивидуальных предпринимателей, а первоначальная редакция ст. 30 Закона N 391-ФЗ указанных норм не содержала.

Вместе с тем, насколько нам известно, в отсутствие однозначного правового регулирования некоторые управления Росреестра заняли осторожную позицию и отказывают в государственной регистрации сделок с имуществом паевых инвестиционных фондов, не удостоверенных нотариально. На наш взгляд, данное толкование может создать серьезные препятствия для оборота имущества паевого инвестиционного фонда.

13 ноября 2016 г. во исполнение Закона N 391-ФЗ Федеральной нотариальной палатой было выпущено Письмо N N 43/03-16-3 "О нотариальном тарифе при удостоверении сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом". В письме содержится отсылка к ст. 22 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, утвержденных ВС РФ 11 февраля 1993 г. N 4462-1, согласно которой за совершение нотариальных действий, для которых законодательством предусмотрена обязательная нотариальная форма, нотариус взимает нотариальный тариф в размере, соответствующем размеру государственной пошлины по ставкам, установленным законодательством РФ о налогах и сборах.

Таким образом, согласно п. 1 ст. 333.24 Налогового кодекса РФ за удостоверение договоров, предмет которых подлежит оценке, если такое удостоверение обязательно в соответствии с законодательством Российской Федерации, установлена государственная пошлина в размере 0,5 процента суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей.

Подводя итог сказанному выше, еще раз отметим неоднозначный характер новых положений Закона N 391-ФЗ о нотариальном удостоверении сделок с недвижимым имуществом, которые, с одной стороны, имеют важное значение для защиты интересов отдельных граждан, однако, с другой стороны, ввиду несовершенства юридической техники могут привести к необоснованным ограничениям оборота сделок с недвижимым имуществом. Будем надеяться, что данные неоднозначные положения Закона N 391-ФЗ будут скорректированы законодателем в недалеком будущем, а до этого момента правоприменительное, в том числе судебное, толкование Закона N 391-ФЗ будет разумным и отвечающим потребностям гражданского оборота.