Организационно-правовые основы формирования института государственной регистрации прав на недвижимое имущество (В.О. Лигай, журнал "Образование и право", N 1, январь 2016 г.)

Организационно-правовые основы формирования института государственной регистрации прав на недвижимое имущество

В.О. Лигай,

стажер Российской академии адвокатуры и нотариата

Журнал "Образование и право", N 1, январь 2016 г., с. 82-86.

Праву собственника противостоит пассивная обязанность неопределенного круга лиц воздерживаться от нарушения такого права. Поскольку данная обязанность возлагается на всех, логично предположить, что вещное право собственности может быть нарушено любым лицом [17, с. 538-549]. Существуют различные способы защиты права собственности [10]. Одни из них направлены на защиту нарушенного права (виндикационный и негаторный иски), другие - на превенцию потенциального нарушения права собственности. Регистрация прав собственности является охранительным институтом, препятствующим нарушению прав собственника. Однако охрана права собственности - это лишь один из аспектов государственной регистрации [11, с. 14]. Немаловажно и то, что в соответствии с законом право собственности на недвижимое имущество считается возникшим лишь с момента государственной регистрации (ст. 219, п. 2 ст. 223 ГК РФ).

М.Г. Пискунова указывает, что под термином "государственная регистрация" следует понимать всю совокупность действий учреждений юстиции, сопутствующих признанию права, процесс, процедуру, осуществляемую в соответствии с законом [12, с. 11]. По мнению В.Н. Урсова, государственная регистрация - это система правовых, организационных, процедурных мер, обеспечивающих однозначность и обоснованность записей о правах на объект недвижимости [15]. Некоторые авторы понимают государственную регистрацию прав как легализацию для гражданского оборота сделок и порождаемых ими прав и обязанностей [18, с. 1-18], а также иных оснований возникновения прав и обязанностей, предусмотренных в п. 1 ст. 8 ГК РФ [7]. В широком смысле государственная регистрация понимается как форма государственной деятельности. Она может быть определена как государственная функция, осуществляемая специально уполномоченными органами в целях обеспечения имущественных прав участников гражданского оборота на недвижимое имущество и поступления в бюджет средств от ее налогообложения, управления недвижимым имуществом, находящимся в государственной и муниципальной собственности, а также регулирования отношений на рынке недвижимости и исключения злоупотреблений в указанной сфере [3, 4]. К государственной регистрации в этом смысле следует относить деятельность не только регистрирующих органов по рассмотрению конкретных документов, но и государства по организации системы государственной регистрации, установлению принципов ее осуществления, методов защиты и отражения информации, а также процедуры по предоставлению сведений о зарегистрированных правах на недвижимое имущество [6, с. 140-146].

В узком смысле слова государственная регистрация представляет собой рассмотрение заявления заинтересованного лица, адресованного государственному органу, о внесении данных о его праве на объект недвижимого имущества в установленные законом формы (государственный реестр). При всем многообразии подходов к определению государственной регистрации следует указать, что ни один из ее аспектов не является предметом оспаривания в суде, хотя, как указывает Е.В. Тресцова, судебная практика знает и такие примеры [14, с. 64]. Оспаривание в суде государственной регистрации в качестве ненормативного акта государственного органа, выраженного в виде записи в ЕГРП, или свидетельства о государственной регистрации не приведет к желаемым правовым последствиям и не защитит интересы участника гражданских правоотношений, имеющего притязания на недвижимое имущество (в частности, собственника). В связи с этим оспариванию в суде подлежат основания государственной регистрации как юридические факты, на основе которых возникают правоотношения по поводу недвижимого имущества [13, с. 6].

Статья 130 ГК РФ выделяет два основных критерия определения недвижимого имущества: 1) связь с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению объекта (недвижимости по природе) и 2) отнесение к недвижимости в силу закона. Несмотря на то что понятие недвижимого имущества дано в ГК РФ и в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" [16], на практике возникают вопросы по поводу отнесения того или иного объекта гражданских прав к недвижимому имуществу [19]. Долгое время являлся дискуссионным вопрос отнесения к недвижимому имуществу объектов незавершенного строительства [9, с. 286], серьезные затруднения вызывают на практике вопросы разграничения движимых и недвижимых вещей, когда речь идет о распространенных в строительной деятельности временных сооружениях [2, с. 65].

Определение, которое содержится в законе, обращает внимание лишь на один из аспектов правовой природы регистрации прав, которая в данном контексте рассматривается как направление публичной деятельности специальных государственных органов - учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Вместе с тем государственная регистрация - это многоплановое явление [14, с. 25], что подтверждается судебной практикой. Необходимо рассмотреть государственную регистрацию как сложное, многостороннее понятие с учетом всех его проявлений. С гражданско-правовой точки зрения регистрация прав на недвижимое имущество представляет собой:

а) факт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения гражданских прав на недвижимое имущество, опосредованный в государственном акте, реализуемом в виде специальной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним [1, с. 24, 25; 7];

б) способ защиты гражданских прав на недвижимое имущество [16, 5];

в) правовой институт [8, с. 60, 61].

С точки зрения теории административного права государственную регистрацию прав можно рассматривать как:

- специфическую деятельность государства - государственный (административный) процесс, заключающийся в государственной регистрации гражданских прав на недвижимое имущество и сделок с данным имуществом путем внесения соответствующих записей о правах на каждый объект недвижимости в ЕГРП [1, с. 24; 12];

- деятельность государственных органов по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в рамках соответствующей территориальной юрисдикции [7].

Список литературы

[1] Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. М., 2000.

[2] Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимое имущество. М.: Изд-во "Проспект", 2011.

[3] Альбов А.П. Перспективы философии права на рубеже третьего тысячелетия // Философско-правовая компаративистика: XX век: Сборник научных статей. СПб.: Санкт-Петербургский университет МВД России, 1999.

[4] Альбов А.П. Соотношение философии и права // Право и политика: Сб. статей и тезисов преподавателей и аспирантов СЗАГС. Вып. 1. СПб., 2002.

[5] Аратский Д.Б. Проблема совершенствования законодательного обеспечения систем регистрации прав и учета объектов недвижимого имущества // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2002. N 4.

[6] Беликова К.М., Гребенников В.В. Правовые основы межсистемного взаимодействия органов судебной власти с другими направлениями правоохранительной деятельности: Опыт Аргентины // Вестник РУДН. Серия "Юридические науки". 2012. N 2.

[7] Зрелое А.П., Краснов М.В., Чеснокова O.K. Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: правовые и налоговые аспекты. М.: Изд-во "Статус-Кво 97", 2005.

[8] Кирсанов А.Р. Регистрационное право - формирующаяся отрасль современного российского права // Бюллетень Министерства юстиции РФ. 2001. N 11.

[9] Козырь О.М. Недвижимость в новом гражданском кодексе России // ГК России. Проблемы. Теория. Практика: Сборник памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. A.Л. Маковский. М.: Изд-во Родос, 1998.

[10] Лагуткин А.В. Великая иллюзия демократии. М.: Юркомпани, 2014.

[11] Лагуткин А.В. Право граждан на участие в местном самоуправлении в условиях становления в России демократического федеративного государства: Автореф. дисс. ... канд. юрид. наук. М., 1995.

[12] Пискунова М.Г. Правовое регулирование процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2001. N 4.

[13] Регистрация прав на недвижимость: Информационный сборник N 3 / Отв. ред. Е.А. Чефранова М., 2001.

[14] Тресцова Е.В. Актуальные проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Правоведение 2004. N 2.

[15] Урсов В.И. Права не дают и не берут - права регистрируют (заметки государственного регистратора) // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2000. N 2, 3.

[16] Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.

[17] Шагиев Б.В., Шагиева Р.В. Правоохранительная деятельность: проблемы теоретического обоснования // Административное и муниципальное право. 2014. N 6.

[18] Шагиева Р.В. Процессуальное право в системе российского права // Административное право и практика администрирования. 2014. N 2.

[19] Lagutkin A.V. On improving Russian mining laws and acknowledging property rights to underground structures in 2014-2015 // International academic magazine of the Russian academy of natural sciences. 2013. N 4.