Мошеннические схемы с гарантиями при ипотеке (В. Петров, журнал "Жилищное право", N 3, март 2016 г.)

Мошеннические схемы с гарантиями при ипотеке

В. Петров,

юрист 3 класса,

бывший работник судебной системы

Журнал "Жилищное право", N 3, март 2016 г., с. 55-74.

Ипотека стала неотъемлемой частью быта современного общества. То тут, то там людям, желающим приобрести недвижимость в ипотечный кредит, наперебой предлагаются условия одни выгоднее других. Само собой, куш во всех делах, связанных с ипотекой, на кону стоит немаленький, а коли так - мошенничество в этих делах также процветает, следовательно, необходимы и определённые гарантии защиты от него. Тем не менее искусные мошенники находят обходные пути и здесь. Далее мы рассмотрим их, а также поговорим о том, что не является мошенничеством.

Банковская гарантия - возможна ли при ипотеке?

Часто полагают, что ипотека не может обеспечивать обязательства, возникающие из банковской гарантии, а значит - подобные договоры являются ничтожными. Однако это не так, и вот наглядный пример.

Решение по заявлению ОАО Банк "XXX" к ответчику УФРС по г. Москве, 3-е лицо - ЗАО "YYY" о признании незаконным оформленного письмом от 28.08.2007 N 12/013/2007-517 отказа УФРС по Москве в государственной регистрации договора об ипотеке от 19.04.2007, подписанного между ОАО Банк "XXX" (залогодержателем) и ЗАО "YYY" (залогодателем); обязании УФРС по Москве устранить допущенное нарушение, а именно: произвести государственную регистрацию в ЕГРП договора об ипотеке от 19.04.2007, подписанного между ОАО Банк "XXX" (залогодержателем) и ЗАО "YYY" (залогодателем). 3-е лицо в отзыве поддержало доводы заявителя.

Изучив материалы дела, выслушав доводы лиц, участвующих в деле, оценив представленные доказательства, суд пришел к выводу, что заявление подлежит удовлетворению в связи со следующими обстоятельствами.

В соответствии с решением УФРС по Москве от 28.08.07 г. N 12/013/2007-517 ответчиком произведен отказ в удовлетворении заявления заявителя о государственной регистрации договора об ипотеке от 19.04.2007 недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, бульвар Кронштадтский, д. 18, стр. 2, 3, 4, 5, 6, 9, 12, 14, а также права аренды земельного участка по адресу: бульвар Кронштадтский, д. 18, вл. 16 между Банком "XXX" (ОАО) и ЗАО "YYY".

В качестве основания решения УФРС по Москве указано на следующие обстоятельства: обеспечение несуществующего обязательства действующим законодательством не предусмотрено, а заключение такого договора ипотеки является мнимой сделкой, ничтожной в силу ст. 170 ГК РФ. Момент возникновения обязательства по банковской гарантии закон (ст. 368, 373 ГК РФ) связывает с моментом выдачи письменного обязательства уплатить бенефициару оговоренную сумму.

Согласно ст. 369 ГК РФ банковская гарантия обеспечивает надлежащее исполнение принципалом его обязательства перед бенефициаром (основного обязательства) и тем самым наравне с ипотекой служит способом обеспечения обязательства. Так как банковская гарантия не является основным обязательством, обеспечение ее ипотекой не предусмотрено действующим законодательством.

Заявитель, оспаривая решение, указывает на законность сделок, соответствие сделок нормам действующего законодательства, несоответствие оспариваемого решения нормам ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Оценка доказательств показала следующее.

Между ОАО Банк "XXX" (гарант) и ООО "YYY" (принципал) заключен договор от 19.04.2007 N G/6355-2007 об условиях предоставления банковской гарантии. По условиям этого договора банк обязался выдать банковскую гарантию определенного содержания (п. 1), а ООО "YYY" обязалось в порядке регресса полностью возместить банку суммы в случае платежа банка бенефициару по гарантии (п. 5) и уплатить комиссию за выдачу гарантии (п. 6).

В обеспечение исполнения ООО "YYY" обязательств, указанных в п.п. 5 и 6 Договора о гарантии, между ОАО Банк "XXX" (залогодержатель) и ЗАО "YYY" (залогодатель) подписан договор от 19.04.2007 об ипотеке, согласно которому в залог передается 9 нежилых зданий по адресу: Москва, Кронштадтский б-р, д. 18 и право аренды земельного участка с адресными ориентирами: Москва, Кронштадтский б-р, вл. 16.

28 июня 2007 г. Договор об ипотеке был представлен сторонами в УФРС по Москве для проведения государственной регистрации.

Письмом от 23.07.2007 УФРС сообщило сторонам о приостановлении государственной регистрации Договора об ипотеке. Письмом от 20.08.2007, поступившим в УФРС согласно входящему штампу в тот же день, ОАО Банк "XXX" разъяснил свою позицию относительно приостановления регистрации и просил зарегистрировать Договор об ипотеке.

Письмом от 28.08.2007 N 12/013/2007-517 за подписью государственного регистратора Т. УФРС сообщило об отказе в государственной регистрации Договора об ипотеке.

Согласно ст. 368 ГК РФ в силу банковской гарантии банк, иное кредитное учреждение или страховая организация (гарант) дают по просьбе другого лица (принципала) письменное обязательство уплатить кредитору принципала (бенефициару) в соответствии с условиями даваемого гарантом обязательства денежную сумму по представлении бенефициаром письменного требования о ее уплате.

В силу ч. 1 ст. 369 ГК РФ банковская гарантия обеспечивает надлежащее исполнение принципалом его обязательства перед бенефициаром (основного обязательства).

В соответствии со ст. 373 ГК РФ, банковская гарантия вступает в силу со дня ее выдачи, если в гарантии не предусмотрено иное.

В банковской гарантии может быть предусмотрено, что она вступает в силу с момента получения письменного акцепта бенефициара или с момента предоставления кредита, то есть возникновения основного обязательства. Если такой оговорки нет, обязательство возникает с момента выдачи гарантийного письма.

Оценив существо банковской гарантии с учетом требований вышеназванных норм, суд приходит к выводу об отсутствии у регистрирующего органа оснований к признанию данного обязательства не вступившим в законную силу или незаключенным.

Относительно доводов регистрирующего органа о мнимости сделки по основаниям ст. 170 ГК РФ следует отметить следующее. В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено Федеральным законом. В действующих федеральных законах отсутствует норма, запрещающая использовать ипотеку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств, возникших из банковской гарантии и договора о предоставлении банковской гарантии.

С учетом изложенного ипотека может обеспечивать обязательства гаранта, возникшие из банковской гарантии, и обязательства принципала по удовлетворению регрессных требований гаранта, возникшие из договора о предоставлении банковской гарантии и факта выплаты гарантом суммы банковской гарантии по требованию бенефициара.

Очевидно, что в момент заключения договора о предоставлении банковской гарантии отсутствует обязанность принципала исполнять регрессное обязательство, поскольку оно еще не возникло. Однако сама возможность возникновения регрессного обязательства принципала по договору о предоставлении банковской гарантии уже существует в момент заключения договора, если стороны это согласовали (пункт 1 статьи 379 ГК РФ). В то же время такое обязательство не может считаться возникшим, поскольку в момент заключения договора о предоставлении банковской гарантии отсутствует факт платежа со стороны гаранта в пользу принципала. Таким образом, производится обеспечение ипотекой будущего обязательства. Ни Гражданский кодекс РФ, ни Закон об ипотеке не содержат нормы, которая бы запрещала или, наоборот, разрешала заключение договора залога (договора ипотеки) для обеспечения исполнения обязательства, которое возникнет в будущем.

При оценке правовой природы договора ипотеки, учитывая, что данный вид сделки напрямую не регламентирован нормами ГК РФ, возможно применение аналогии права, в данном случае в связи со схожестью конструкции обязательств, существа сделки, путем применения норм статей ГК РФ, регулирующих отношения по договору поручительства.

В силу абзаца второго статьи 361 ГК РФ договор поручительства может быть заключен также для обеспечения обязательства, которое возникнет в будущем.

Закон разрешает оформлять такой договор ранее возникновения обеспечиваемого обязательства. Вместе с тем существо обязательства поручителя позволяет сделать вывод, что оно может возникнуть только одновременно с возникновением основного, обеспечиваемого обязательства. Таким образом, договор поручительства, заключенный ранее возникновения обеспечиваемого обязательства, не может сразу привести к возникновению обязательства поручителя и, соответственно, права кредитора предъявить к нему соответствующие требования. Указанные обязанность и право возникают только в момент и в случае возникновения основного обязательства.

В условиях отсутствия аналогичной нормы в параграфе 3 главы 23 ГК РФ и в Законе об ипотеке представляется допустимым применить аналогию закона к сходным правоотношениям (статья 6 ГК РФ, абзац второй статьи 361 ГК РФ). В результате можно сделать вывод, что стороны вправе заключить договор залога (ипотеки) для обеспечения исполнения обязательства, которое возникнет (или может возникнуть) в будущем. Однако до возникновения основного обязательства (т.е. до момента платежа бенефициару) у залогодержателя-гаранта не возникнет основания обратить взыскание на заложенное имущество. До платежа бенефициару право гаранта-залогодержателя следует считать ненаступившим, оно не должно считаться срочным к исполнению.

С учетом изложенного доводы ответчика в части обеспечения несуществующего (не вступившего в силу, незаключенного) обязательства не соответствуют нормам действующего законодательства.

Пунктом 1 ст. 170 ГК РФ установлено, что мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Исходя из особенностей правовой природы договора ипотеки, следует отметить, что договор ипотеки, заключенный с целью обеспечения исполнения обязательства принципала по регрессному обязательству перед гарантом, является юридически действительным, даже если при его совершении неизвестно, возникнет ли необходимость в реализации прав залогодержателя-гаранта.

С учетом особенностей правовой природы данного рода сделок и ввиду отсутствия доказательств заключения данной сделки лишь для вида, без намерения в дальнейшем исполнять данную сделку, сделать вывод о мнимости данной сделки не представляется возможным.

Отказывая в регистрации договора об ипотеке от 19.04.2007, УФРС сослалось на абз. 4 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации (документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства).

Пунктом 1 ст. 20 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации. Следовательно, при отсутствии таких оснований регистрирующий орган обязан произвести государственную регистрацию.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности, что в данном случае установлено.

Руководствуясь ст.ст. 65, 156, 167-170, 176, 181, 198, 200, 201 АПК РФ, суд решил признать незаконным оформленный письмом от 28.08.07 г. N 12/013/2007-517 отказ УФРС по Москве в государственной регистрации договора ипотеки от 19.04.2007, подписанного между ОАО Банк "XXX" и ЗАО "YYY", обязать УФРС по Москве в течение 45 дней со дня принятия судебного акта устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя. Взыскать с УФРС по Москве в пользу ОАО Банк "XXX" 2000 руб. расходов по госпошлине.

Здесь мы наглядно видим, что подобного рода сделки вполне законны, это не мошенничество. Они никак не могут считаться фиктивными - доводы регистрирующего органа абсолютно не основаны на законе. Сложно судить о том, что послужило причиной подобного решения регистрирующего органа - простая юридическая неграмотность или же нечто иное, но факт остаётся фактом: ст. 361 ГК РФ прямо говорит о том, что договор для обеспечения обязательства, которое возникнет в будущем, может быть заключён - а значит, доводы УФРС о ничтожности сделки по данному основанию не основаны на законе, и договор должен быть зарегистрирован. Подобное нарушение в виде отказа в регистрации договора со стороны госоргана приведёт лишь к лишним тратам нервов и денег, но в итоге всё равно придётся восстановить нарушенные права заявителя.

Однако далее мы увидим совсем не такие безобидные примеры сделок, связанных с ипотекой.

Что же относится к мошенничеству?

Покопавшись в современной юридической практике, мне удалось найти следующие распространённые схемы мошенничества, которые широко используются при действиях с банковскими гарантиями, а следовательно, вполне могут быть использованы и при ипотеке. Они повлекут за собой недействительность сделки и массу проблем для ее сторон.

Схема N 1. Банковская гарантия от банка, не выдававшего гарантий

В России много банков, однако не все они выдают банковские гарантии. Естественно, что гарантия от банка, который ее не предоставлял - подделка, которая станет причиной многих проблем. К сожалению, к такому способу (выдача гарантии от лица банка, который не предлагает такую услугу) мошенники прибегают достаточно часто.

Схема N 2. Банковская гарантия с нарушением нормативов ЦБ

Нередко банки, преследуя свои выгоды, нарушают нормативы Центрального Банка РФ, предоставляя банковские гарантии на более крупные суммы, чем это возможно. Это незаконно. Нормативами ЦБ установлено, что максимальная сумма банковской гарантии составляет 25% капитала банка. Гарантии на такую же максимальную сумму от банка может получить один принципал.

Схема N 3. Банковская гарантия от несуществующего банка

Это очень простая и, к сожалению, очень распространенная схема обмана. Она может отличаться в деталях, но в целом сводится к следующему: мошенники регистрируют компанию (так называемую фирму-однодневку) с названием, созвучным наименованию известного банка. Именно от лица этого фальшивого "банка" ведется раздача поддельных банковских гарантий. Перепутать настоящий и фиктивный банк несложно, но еще проще выявить обман с помощью раздела "Справочник по кредитным организациям" на официальном сайте ЦБ.

Данный список представляет собой лишь самые распространённые примеры мошеннических схем и не является исчерпывающим. Далее мы увидим ещё один пример, который иногда вполне может оказаться мошеннической схемой, однако доказать факт мошенничества не всегда просто.

Не та подпись - нет договора?

Список мошеннических схем, осуществляемых с банковскими гарантиями (в т.ч. при ипотеке), исчерпывающим не является. Речь идёт о случае, когда банковская гарантия подписывается не уполномоченным на то лицом. И вот по этому основанию оспорить её подлинность, а одновременно и договор ипотеки, очень не просто. Наглядным примером может служить определение Верховного суда республики Бурятия от 30.07.2012.

Я.Н.Д., обращаясь в суд с иском, просила признать недействительным договор залога квартиры от 22.09.2008, заключенный между истицей и Банком в обеспечение исполнения обязательств ООО перед Банком по договору о предоставлении банковской гарантии в форме резервного аккредитива (в соответствии с п. 1.1 которого предметом договора являются условия предоставления резервного аккредитива на сумму не более <...> долларов <...> центов США).

Исковые требования были мотивированы тем, что 06.03.2007 между Банком в лице председателя Правления Банка и ООО в лице ФИО был заключен договор на предоставление банковской гарантии в форме резервного аккредитива. Предметом договора являлся резервный аккредитив на сумму не более <...> долларов <...> цента США. Договор ипотеки ее квартиры является недействительным, так как договор ипотеки подписан не надлежащим лицом от Банка, на договоре отсутствует печать Банка, с ней не заключались дополнительные соглашения к договору предоставления банковской гарантии, в расписке на получение документов на государственную регистрацию договора от 30.09.2008 отсутствует доверенность на имя Н.Е.В., подтверждающая его полномочия на подписание договоров обеспечения банковской гарантии.

Определением суда в качестве третьего лица привлечено Управление Росреестра по Республике Бурятия.

В судебном заседании суда первой инстанции истица Я.Н.Д. и ее представитель по доверенности Т.С.В. изменили основания иска, указывая, что договор ипотеки от 22.09.2008 является недействительным по основаниям, предусмотренным ст.ст. 10, 168, п. 3 ст. 329, п. 3 ст. 339, ст. 385, ст. 386, ст. 390, п. 3 ст. 420, ст. 422 ГК РФ. На государственную регистрацию договора залога от 22.09.2008 был представлен поддельный договор банковской гарантии, подписанный управляющей Банком Ц.Г.В., тогда как настоящий договор подписан Председателем Правления Банка ФИО. В указанном договоре в качестве обеспечения нет квартиры истца. Недействительность основного обязательства влечет недействительность обеспечивающего его обязательства. Кроме этого, подпись на договоре банковской гарантии является поддельной. Дополнительное соглашение относительно замены предмета залога к договору банковской гарантии не заключалось, на государственную регистрацию дополнительное соглашение не предоставлялось. В договоре залога спорной квартиры не указано место заключения договора банковской гарантии, отсутствует закладная, которая предусмотрена п. 2.2 договора об ипотеке. Относительно заявленного ходатайства о пропуске срока исковой давности полагали, что Я.Н.Д. срок исковой давности не пропущен. В период с 23.04.2010 по 26.11.2010 Железнодорожным районным судом г. Улан-Удэ рассматривалось встречное исковое заявление о признании договора залога незаключенным. На основании ст. 203 ГК РФ данное обстоятельство является основанием для перерыва срока исковой давности. О поддельной банковской гарантии истица узнала 17.02.2012 после проведенной проверки прокуратурой по поручению Управления Президента РФ по обращению Я.Н.Д.

В судебном заседании суда первой инстанции представитель ответчика по доверенности М.В.Б. исковые требования не признал, указал на пропуск истцом срока исковой давности, установленного ч. 2 ст. 181 ГК РФ. Также пояснил, что информация об основном обязательстве договора о предоставлении банковской гарантии в форме резервного аккредитива от 06.03.2007, его существенных условиях, лицах, подписавших договоры была известна истцу, что подтверждается ее собственноручной подписью в договоре об ипотеке от 22.09.2008 и расписке УФРС по РБ от 30.09.2008 в получении документов на государственную регистрацию и ее личным присутствием при передаче оспариваемого договора об ипотеке, банковской гарантии на регистрацию в УФРС по РБ. На государственную регистрацию договора об ипотеке предоставлялся подлинный договор о предоставлении банковской гарантии, поскольку в материалах дела имеется копия данного договора, на которой имеется запись о заверении копии договора специалистом УФРС по РБ. В обоих экземплярах договора банковской гарантии все существенные условия совпадают. Истица, передавая свою квартиру в залог Банку, понимала, что квартира передается в обеспечение банковской гарантии в форме резервного аккредитива на сумму не более <...> долларов США. Согласно ст. 345 ГК РФ замена предмета залога допускается с согласия залогодержателя, если законом или договором не предусмотрено иное. Банк мог в любое время расторгнуть перечисленные в п. 5.1 договора банковской гарантии способы обеспечения исполнения обязательства, заменить их, либо дополнительно иными способами обеспечить исполнение обязательств по банковской гарантии, что и было сделано. Это никаким образом не повлияло на действие договора об ипотеке.

Представитель ответчика ООО по доверенности Х.В.Г. в судебном заседании суда первой инстанции просил отказать в удовлетворении исковых требований, указывая на то, что истцом пропущен срок исковой давности. Доказательств, подтверждающих поддельность договора банковской гарантии, истцом не представлено. Договор банковской гарантии, подписанный ФИО, является идентичным с договором банковской гарантии, подписанным Председателем Правления Банка. Существенные условия не отличаются. Отсутствие закладной не является основанием для признания договора об ипотеке недействительным. Составление закладной является правом, а не обязанностью сторон. Отсутствие в договоре об ипотеке места заключения основного обязательства является необоснованным, так как гражданское законодательство не предусматривает обязательным указывать место заключения договора. Кроме этого, установить место заключения договора не составляет труда.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Республике Бурятия по доверенности Б.Ч.С. суду первой инстанции пояснил, что Управление Росреестра по РБ не имело оснований для приостановления либо отказа в регистрации договора об ипотеке от 22.09.2008. В архивное дело помещается подлинник регистрируемого договора, остальные документы находятся в копиях, которые заверены регистратором. Считает, что отсутствуют основания полагать, что при регистрации был представлен поддельный договор.

Железнодорожный районный суд г. Улан-Удэ вынес решение об отказе Я.Н.Д. в исковых требованиях о признании договора залога недействительным.

В апелляционной жалобе Я.Н.Д. просит решение суда отменить полностью и принять новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме. При этом автор жалобы ссылается на то, что судом при вынесении решения неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, в судебном заседании не были доказаны факты, которые были положены в основу судебного решения, кроме того, ссылается на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также на нарушение норм материального права при вынесении решения.

Представители ответчиков по доверенности М.В.Б. и Х.В.Г. с доводами апелляционной жалобы не согласились, просили жалобу оставить без удовлетворения, решение Железнодорожного районного суда г. Улан-Удэ от 19 апреля 2012 года без изменения.

Представитель третьего лица - Управления Росреестра по Республике Бурятия Б.Е.И. в судебное заседание судебной коллегии не явилась, просила жалобу рассмотреть в ее отсутствие.

В судебное заседание судебной коллегии истица Я.Н.Д., ее представитель по доверенности Т.С.В. не явились, о дне, месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом.

Судебная коллегия полагает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав участников процесса, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда. В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Как установлено судом, 06 марта 2007 года между Банком в лице Председателя Правления ФИО и ООО был заключен договор о предоставлении банковской гарантии в форме резервного аккредитива (StandbyLetterofCredit), в соответствии с п. 1.1 которого предметом договора являются условия предоставления резервного аккредитива на сумму не более <...> долларов <...> центов США. В соответствии с п. 1.2 договора Банк обязался уплатить кредитору Принципала денежную сумму в размере <...> долларов <...> центов США в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Принципалом своих обязательств перед Бенефициаром, предусмотренных Торговым контрактом от 07 июня 2006 года.

22.09.2008 года между Банком и Я.Н.Д. в обеспечение вышеуказанных обязательств ООО перед Банком был заключен договор об ипотеке, в соответствии с условиями которого Я.Н.Д. передала в залог принадлежащую ей на праве собственности квартиру. Данный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по РБ 08.10.2008.

20.10.2010 состоялось решение Железнодорожного районного суда г. Улан-Удэ, по которому в пользу Банка с ООО и поручителей ООО в солидарном порядке взыскана задолженность по вышеуказанному договору о предоставлении банковской гарантии в форме резервного аккредитива и обращено взыскание на заложенное имущество залогодателей, в том числе на квартиру Я.Н.Д.

Обращаясь в суд с настоящим иском, Я.Н.Д. просила суд признать заключенный с Банком договор об ипотеке квартиры недействительным по мотиву его несоответствия требованиям ст.ст. 10, 168, п. 3 ст. 329, п. 3 ст. 339, ст. 385, ст. 386, ст. 390, п. 3 ст. 420, ст. 422 ГК РФ, ссылаясь на следующее:

- на государственную регистрацию договора ипотеки Банком был представлен поддельный договор банковской гарантии, подписанный управляющей филиалом Банка, тогда как настоящий договор был подписан Председателем Правления и в нем квартира истицы в качестве меры обеспечения не указана;

- в договоре залога спорной квартиры не указано место заключения договора банковской гарантии, отсутствует закладная, которая предусмотрена п. 2.2 договора об ипотеке;

- дополнительное соглашение по замене предмета залога к договору банковской гарантии не заключалось и оно не представлялось на государственную регистрацию ипотеки квартиры истицы;

- подпись на договоре о предоставлении банковской гарантии является поддельной.

Районный суд, рассматривая спор, исследовав предоставленные доказательства, дав им надлежащую оценку, обоснованно пришел к выводу, что оснований для признания договора об ипотеки от 22.09.2008 г. недействительным не имеется, кроме того, истцом пропущен срок обращения в суд, установленный п. 2 ст. 81 ГК РФ. Судебная коллегия соглашается с данными выводами районного суда.

Как правильно указал суд первой инстанции, обстоятельства, указанные истицей в обоснование заявленных требований, не могут являться основаниями для признания сделки недействительной как по признаку ничтожности, так и по признаку оспоримости. Пунктом 4 ст. 339 ГК РФ предусмотрены основания для признания договора залога недействительным в случае несоблюдения требований по составлению письменной формы договора, а также процедуры его государственной регистрации в установленном порядке.

Как установлено в суде, письменная форма при заключении договора ипотеки сторонами была соблюдена, и также была произведена регистрация договора в Росреестре по РБ. Соответственно, отсутствие в договоре залога места заключения договора банковской гарантии, незаключение дополнительного соглашения о замене предмета залога к договору банковской гарантии, отсутствие закладной, регистрация договора ипотеки в отсутствие дополнительного соглашения о замене обеспечительных мер не являются основаниями для признания оспариваемого договора недействительным.

То обстоятельство, что на государственную регистрацию договора ипотеки Банком был представлен договор банковской гарантии, подписанный управляющей филиалом Банка, тогда как настоящий договор был подписан Председателем Правления, не свидетельствует о недействительности заключенной сделки. Договор банковской гарантии, предоставленный в Росреестр за подписью управляющей филиалом, в установленном порядке Я.Н.Д. не оспорен и не был признан недействительным. Кроме того, управляющая филиалом Банка имела полномочия на подписание договоров как в обеспечение исполнения обязательств, так и на подписание договоров банковской гарантии, что следует из содержания доверенности, выданной Председателем Правления.

Довод жалобы о поддельной подписи на договоре банковской гарантии подлежит отклонению. Довод жалобы, что недействительность основного обязательства влечет недействительность обеспечивающего его обязательства, ничем не подтвержден. Договор банковской гарантии в установленном порядке не признан недействительным. Довод жалобы о несогласии с выводом суда о пропуске срока исковой давности является несостоятельным.

Анализ заявленных требований Я.Н.Д. свидетельствует, что ею были заявлены требования о признании договора об ипотеке от 22.09.2008 недействительным по признаку оспоримости. Соответственно, выводы суда о пропуске истицей срока обращения в суд, установленного п. 2 ст. 181 ГК РФ, по которому срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год, является обоснованным. Довод жалобы, что срок исковой давности прерывался с 23.03.2010 по 13.12.2010, судебная коллегия не принимает, так как с учетом этого срока срок исковой давности, определенный в п. 2 ст. 181 ГПК РФ, пропущен.

Довод жалобы о том, что она 17.02.2012 узнала о регистрации договора ипотеки по поддельному основному обязательству, в отсутствие доказательств, свидетельствующих об этом, не может являться основанием для прерывания срока исковой давности, согласно ст. 203 ГК РФ, предусматривающей, что течение срока исковой давности прерывается предъявлением иска в установленном порядке, а также совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга.

Иные доводы апелляционной жалобы были предметом исследования и правовой оценки суда первой инстанции, основаны на неправильном толковании норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, направлены на переоценку выводов суда, поэтому не могут являться основанием для отмены решения суда. На основании изложенного, обстоятельства, имеющие значение для дела, судом определены верно, материальный закон применен правильно, не допущено нарушений процессуального законодательства, проверены все доводы сторон, им дана надлежащая оценка, поэтому судебная коллегия оснований для отмены решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы не находит.

Опять целый набор юридических ошибок со стороны истца. Прежде всего, речь опять идёт об избитом основании для отказа в иске - пропуске исковой давности. Прежде чем заявлять о таком основании, истице было необходимо обратиться к юрисконсульту, либо самостоятельно изучить соответствующие нормы закона, принимая во внимание, что услуги специалистов в наше время дорогие. Однако ни того, ни другого ею сделано не было. Как результат - вполне справедливый отказ в иске. Также не было проведено экспертиз, способных подтвердить поддельность договора. В итоге никаких реальных доказательств своей позиции на руках у истицы не оказалось.

К чему мы приходим?

Итак, мы разобрались с основными мошенническими схемами с гарантиями (в т.ч. при ипотеке), коих в итоге набралось четыре.

1) Выдача гарантий от лица фирмы, которая не имеет права выдавать гарантии. Такое право имеет лишь определённое количество банков, аккредитованных ЦБ РФ. Чтобы избежать подобных проблем, необходимо взаимодействовать только с банками, которые аккредитованы ЦБ и находятся в списке Минфина. Ознакомиться с данным списком можно на соответствующем сайте.

2) Часто выдают гарантии и, соответственно, получают деньги лица, не имеющие на это права. Подобным образом могут совершаться очень крупные сделки. Документы оформляются якобы представителями банка, которые на деле таковыми не являются. При этом даже нахождение в офисе соответствующего банка еще ни о чём не говорит. Чтобы упредить данную проблему, необходимо тщательно отслеживать достоверность всех сведений, предоставляемых гарантом. В первую очередь это относится к платежным данным. Лучше перепроверить их по нескольким источникам.

3) Выдача с нарушением нюансов законодательства. Встречается не так уж часто, может быть следствием халатности. Например, нарушением порядка выдачи гарантии банком является выдача гарантии большей, чем 25% его капитала. Результат - недействительность документов, потерянные напрасно время и деньги. Избежать данный риск поможет работа с надежными банками при контрактах на крупные суммы, обязательная консультация и проверка документов юристом.

4) Подписание соответствующих бумаг лицом, не имеющим на то полномочий, или поддельные реквизиты. Признать договор ипотеки по данному основанию возможно, однако для этого нужно немало сделать - проверить, реально ли данное лицо не имело соответствующих полномочий, а также провести правовую экспертизу, чтобы доказать, действительно ли реквизиты поддельные.

Кроме вышеизложенного, хочу дать несколько собственных советов:

1) Ипотека и банковские гарантии - вещь очень тонкая, на кону стоят значительные суммы денег, не говоря уже о таких вещах, как квартиры или земельные участки. Прежде чем брать ипотеку, нужно внимательно изучать информацию обо всех банках, которые вправе выдавать банковские гарантии.

2) Обязательно следует штудировать законодательство, связанное с ипотекой, - Гражданский кодекс РФ и Федеральный Закон, либо обратиться за помощью к квалифицированному специалисту. Понятно, что это долгая по времени и не самая дешёвая процедура, если речь идёт об услугах юриста, но лучше потратить несколько часов на изучение вопроса или заплатить определённую сумму юристу, чем в итоге потерять квартиру/земельный участок, став жертвой мошенников. Если во втором случае при соответствующих знаниях будет шанс всё исправить через суд, пусть и не бесплатно, то в первом - "незнание закона не освобождает от ответственности", винить останется лишь себя.

3) Всегда внимательно изучать документы, которые подаются на подпись. Здесь, к сожалению, тоже большая и извечная наша проблема: многие люди или в целях экономии времени, или по неграмотности максимум пробегают документ глазами и подписывают. А там часто кроется множество ловушек, будь то подпись неуполномоченного лица со стороны банка, поддельная подпись или выдача гарантии большей, чем 25% капитала банка. Тогда можно будет вовремя остановить процесс оформления или подготовить твёрдые доказательства своей позиции при рассмотрении иска в суде, чтобы не получилось как в деле, рассмотренном выше.