Валютные колебания и договор аренды (М. Прихожан, газета "эж-ЮРИСТ", N 9, март 2016 г.)

Валютные колебания и договор аренды

М. Прихожан,

юрист направления "Юридическая практика",

Группа компаний SRG,

г. Москва

Газета "эж-ЮРИСТ", N 9, март 2016 г.

В конце прошлого года Арбитражный суд г. Москвы удовлетворил иск оператора связи ПАО "ВымпелКом" к арендодателю АО "Тизприбор" и обязал внести изменения в договор аренды нежилого помещения в части определения валютного коридора, исходя из которого будет производиться оплата (Решение Арбитражного суда г. Москвы от 29.12.2015 по делу N А40-83845/15).

В Решении суда сделана ссылка на ст. 450, 451 ГК РФ и указано, что договор содержит "валютную оговорку", согласно которой расчет арендной платы должен производиться по курсу доллара США к рублю РФ, установленному ЦБ РФ на дату очередного платежа. В силу изменения экономической ситуации в стране возник ощутимый дисбаланс интересов сторон договора - размер арендной платы в рублевом эквиваленте стал отличаться от сумм, ранее уплачиваемых арендатором. Данное обстоятельство, по мнению суда, является достаточным основанием для внесения соответствующих изменений в договор аренды.

С учетом представленных в ходе судебного разбирательства экспертных заключений и иных доказательств судом был сделан вывод, что арендная плата превышает рыночные величины платы за пользование аналогичным имуществом. Также суд посчитал, что значительное превышение размера арендных платежей, как и их значительное понижение в связи с подобными рыночными условиями могут повлечь за собой неосновательное обогащение в виде арендной платы.

Кроме того, суд, исходя из толкования условий договора, установил, что стороны имеют возможность вносить изменения в договор в части определения суммы арендных платежей. Таким образом, при наличии надлежащих оснований сумма арендных платежей может быть подвергнута изменению согласно условиями договора и закона. С учетом изложенного, по мнению суда, поправка спорного пункта договора не приводит к нарушению прав собственника объекта недвижимости, переданного во временное владение и пользование на условиях аренды.

При принятии решения суд следовал рекомендациям, указанным в п. 11 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, содержащимся в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, где говорится, что фактическое изменение размера арендных платежей по итогам корректировки на процент индексации не является изменением условий договора о размере арендной платы в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ. По сути, данное изменение представляет собой исполнение условий - установление ставки арендной платы в размере, эквивалентном определенной сумме в иностранной валюте, а именно установление механизмов ее исчисления, так как такое определение размера арендной платы устанавливается с целью устранения отрицательных факторов инфляции.

По мнению суда, все вышеизложенное означает, что при изменении валютного курса ставка арендной платы не подлежит изменению, так как стороны ее не увеличивают и не уменьшают, имеет место лишь исполнение условий договора в части определения порядка расчета арендной платы.

Следовательно, наличие возможности пересмотра арендной платы и "валютной оговорки" в договоре, а также отсутствие положений в договоре о том, что риск изменения курса валют полностью лежит на арендаторе, привело к тому, что суд признал иск "ВымпелКома" удовлетворенным. А также допустил, что в отсутствие вышеуказанных оговорок размер фактической арендной платы в рублевом выражении в зависимости от курса валют должен был определяться исходя из рынка. При этом колебания курсов валют по факту значительно увеличили размер фактической арендной платы, что, по мнению суда, привело к неосновательному обогащению арендодателя. Кроме того, суд руководствовался условиями заключенного договора, в котором предусматривалась возможность пересмотра арендных платежей.

При этом суд не признал колебание курсов валют достаточным основанием для расторжения договора, исходя из того, что изменение курса валюты является предпринимательским риском и не должно рассматриваться как основание для расторжения договора в судебном порядке.

Решение суда не следует расценивать как формирование нового прецедента, ломающего ранее сложившуюся судебную практику, по которой считалось, что резкое изменение курса валют не является существенным обстоятельством, которое может служить основанием для изменения или расторжения договора в судебном порядке. Этот случай представлен скорее как частный, когда условия договора недостаточно четко определили, что арендатор несет риски, связанные с изменением курса валюты при расчете арендной платы.

Арендодателям хотелось бы посоветовать в целях избежания подобных ситуаций дополнительно оговаривать подобные риски арендатора в условиях до-говора. Безусловно, данное решение суда, скорее всего, не создаст негативную тенденцию к пересмотру условий аналогичных договоров и навряд ли приведет к обрушению рынка коммерческой недвижимости, как считают некоторые эксперты, а лишь заставит арендодателей более внимательно относиться к обсуждению существенных условий при заключении договоров аренды.