"Кадастровый" налог на имущество за I квартал 2016 года (И. Милакова, журнал "Актуальная бухгалтерия", N 4, апрель 2016 г.)

"Кадастровый" налог на имущество за I квартал 2016 года

И. Милакова,

директор департамента налогового консультирования

и разрешения налоговых споров компании "2К"

Журнал "Актуальная бухгалтерия", N 4, апрель 2016 г., с. 52-56.

В апреле компаниям предстоит первый раз в 2016 году заплатить налог на имущество по ряду объектов по новым правилам. Изменения коснулись, например, перечня объектов, по которым налоговая база рассчитывается исходя из кадастровой стоимости. Есть и другие новации, которые нужно учесть.

Перечень объектов, по которым налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества, предусмотрен статьей 378.2 Налогового кодекса. К ним, в частности, относятся следующие виды недвижимого имущества.

1. Административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них. Налоговым кодексом *(1) определены соответствующие критерии отнесения здания к торговому или административно-деловому центру: вид разрешенного использования земельного участка, на котором расположено здание, и (или) предназначение либо фактическое использование здания в установленных целях.

2. Нежилые помещения, назначение которых в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания. Кодексом *(2) определены критерии отнесения к данному объекту недвижимости: использование не менее 20 процентов его общей площади для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания.

3. Объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в РФ через постоянные представительства, а также объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не относящиеся к деятельности данных организаций в РФ через постоянные представительства.

При этом названные объекты недвижимого имущества подлежат налогообложению по кадастровой стоимости в случае, если в субъекте РФ принят закон о расчете налога на имущества исходя из кадастровой стоимости, а объекты недвижимости поименованы в Перечне объектов недвижимого имущества для целей "кадастрового" налогообложения, который размещен на официальном сайте региона на очередной налоговый период*(3). Соответствующий закон может быть принят только после утверждения субъектом результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества*(4). Как следствие, после принятия такого рода закона в субъекте РФ определение налоговой базы объектов исходя из среднегодовой стоимости будет недопустимым*(5).

Вывести имущество из-под "кадастра" поможет суд

В настоящее время уже есть примеры, когда собственники объектов недвижимости оспаривали*(6) действия органа исполнительной власти субъекта РФ по включению в перечень объектов, не отвечающих критериям из статьи 378.2 Налогового кодекса.

В рассматриваемом деле в "кадастровый" перечень попала недвижимость, которая принадлежала компании на праве собственности. Осенью 2013 года вид разрешенного использования земельного участка, на котором она располагалась, был установлен как "участки смешанного размещения производственных объектов различного вида". То есть ни к торговым, ни к деловым центрам данный объект не имел никакого отношения. В связи с этим было подано заявление в суд с требованием признать соответствующий пункт перечня, утвержденного региональными властями, недействующим.

Подробно изучив материалы дела, судьи встали на сторону налогоплательщика и признали спорный пункт перечня недействующим.

Определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 12 ноября 2014 г. N 5-АПГ14-53

Одновременно возник еще один неурегулированный момент - дата, с которой спорный пункт Перечня является недействующим. Суд определил эту дату как момент вступления в силу соответствующего судебного акта. То есть выходило, что с начала года налог в отношении объекта недвижимости нужно было уплачивать исходя из его кадастровой стоимости, а с момента вступления в силу решения суда - исходя из его балансовой стоимости. Заявитель же полагал, что недействующим он является с момента принятия Перечня, поскольку общество будет вынуждено нести убытки и уплачивать налог за здание в повышенном размере - как за административно-деловой или торговый центр, в то время как оно является производственным и являлось таковым на момент принятия нормативного акта субъекта РФ.

Судьи в обоснование своей позиции сослались на то, что, если оспариваемый нормативно-правовой акт или его часть противоречат федеральному закону либо другому нормативному правовому акту, имеющим большую юридическую силу, он признается недействующим полностью или в части со дня его принятия или иного указанного судом времени*(7).

В связи с этим отметим, что возможность исключения объектов из Перечня, установленного Налоговым кодексом, не предусмотрена. По этому поводу есть также официальные разъяснения, например, Минфина России*(8). Так, в случае ошибочного включения объекта недвижимого имущества в Перечень объектов недвижимого имущества для целей налогообложения исходя из кадастровой стоимости в соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса необходимо внести изменения в Перечень объектов недвижимого имущества, с учетом которых в соответствующем налоговом периоде должны применяться к указанному объекту недвижимого имущества положения главы 30 "Налог на имущество организаций" Кодекса.

Также в разъяснениях налогового ведомства*(9) указано, что в случае, если принято решение об исключении из перечня неправомерно включенного в перечень объекта недвижимого имущества, налоговая база в отношении указанного объекта в соответствующем налоговом периоде определяется как среднегодовая стоимость.

Таким образом, исходя из приведенных разъяснений по данному объекту недвижимости налог на имущество следует рассчитывать на основании среднегодовой стоимости за весь налоговый период. Однако порядок пересчета за прошедшие отчетные периоды в связи с применением кадастровой стоимости официальные органы не уточнили. Автор полагает, что в данном случае следует руководствоваться общим порядком, регламентированным статьей 78 Налогового кодекса, которая устанавливает зачет или возврат сумм излишне уплаченных налога, сбора, пеней, штрафа.

Жилые дома и помещения

С 1 января 2015 года к объектам, налоговая база по которым определяется исходя из кадастровой стоимости, были отнесены жилые дома и жилые помещения, которые не учтены на балансе организации в качестве основных средств в определенном для ведения бухгалтерского учета порядке*(10).

Письмо Федеральной налоговой службы от 16 октября 2015 г. N БС-4-11/18050@

В разъяснениях Минфина России*(11) уточнено, что под жилыми домами и жилыми помещениями, не являющимися для целей бухгалтерского учета объектами основных средств, понимаются объекты, учитываемые, например, в качестве товаров (счет 41 "Товары"), готовой продукции (счет 43 "Готовая продукция"), материальных запасов (счет 10 "Материалы"). Данные положения актуальны, в частности, для застройщиков, которые с учетом этой нормы вынуждены будут платить налог на имущество в случае, если дом введен в эксплуатацию, а квартиры в нем на этот момент еще не проданы.

Например, в Закон города Москвы "О налоге на имущество организаций"*(12) уже внесены изменения в отношении жилых домов и жилых помещений*(13). Эти объекты начинают облагаться налогом на имущество по кадастровой стоимости по истечении двух лет со дня принятия указанных объектов к бухгалтерскому учету.

Между тем жилые дома и жилые помещения, которые предполагается использовать в деятельности организации, учитываются на балансе в качестве объектов основных средств и, следовательно, признаются объектом налогообложения по налогу на имущество организаций*(14). Это актуально для тех организаций, которые могут сдавать в аренду соответствующие объекты недвижимости. В этом случае налоговая база будет определяться в общем порядке - как среднегодовая стоимость*(15).

Письмо Минфина России от 17 августа 2015 г. N 03-05-05-01/47442

Пополнение в списке налогоплательщиков

Бизнес уже смирился с мыслью об увеличении налоговой нагрузки по налогу на имущество исходя из кадастровой стоимости для следующих компаний, которые раньше могли сэкономить на уплате этого налога:

- применяющих специальные налоговые режимы (УСН, ЕНВД);

- паевых фондов недвижимости.

С 2016 года вступили в силу поправки, которые расширяют перечень плательщиков налога на имущество по кадастровой стоимости*(16). Теперь это правило касается и юридических лиц, владеющих на праве хозяйственного ведения объектом недвижимости, по которому налоговая база определяется как его кадастровая стоимость*(17).

Напомним, что имущество на праве хозяйственного ведения может принадлежать только государственным или муниципальным унитарным предприятиям*(18). Таким образом, с этого года и унитарные предприятия определяют налог на имущество по кадастровой стоимости недвижимости.

Изменение отчетных периодов

Отметим и еще одно законодательное новшество в отношении исчисления и уплаты налога на имущество исходя из кадастровой стоимости.

Налоговый кодекс*(19) был дополнен абзацем следующего содержания: "Отчетными периодами для налогоплательщиков, исчисляющих налог исходя из кадастровой стоимости, признаются первый квартал, второй квартал и третий квартал календарного года"*(20).

Таким образом, согласно статье 379 Налогового кодекса с 1 января 2016 года отчетными периодами по налогу на имущество в общем случае, когда налог исчисляется исходя из балансовой стоимости объекта, признаются квартал, полугодие и 9 месяцев календарного года.

А в отношении же налога на имущество, который исчисляется исходя из кадастровой стоимости, отчетными периодами являются I квартал, II квартал и III квартал календарного года.

"Кадастровый" налог при смене владельца

Рассмотрим еще одно интересное уточнение, связанное с порядком исчисления налога на имущество по кадастровой стоимости при смене владельца объекта.

Налоговым кодексом *(21) было установлено, что в случае возникновения (прекращения) у налогоплательщика в течение налогового (отчетного) периода права собственности на объекты недвижимости, поставленные на кадастровый учет, налог в отношении этих объектов исчисляется с применением специального коэффициента. Таковой определяется по формуле*(22):

К = : ,

где - число полных месяцев, в течение которых объект налогообложения находился в собственности налогоплательщика в течение отчетного (налогового) периода; - число месяцев в отчетном (налоговом) периоде.

При этом до 1 января 2016 года под полным месяцем понимался месяц, в котором у налогоплательщика возникло право на объект недвижимости или же таковое было утрачено вне зависимости от того, когда, собственно, произошел переход права собственности на объект.

То есть по факту получалось, что за месяц, в котором была произведена перерегистрация прав на недвижимость, налог должны были заплатить как ее прежний владелец, так и ее новый собственник.

С 1 января 2016 года ситуация в этой части изменилась*(23). И месяц возникновения или прекращения права собственности, а теперь уже и хозяйственного ведения, в налоговом (отчетном) периоде на объект недвижимости по кадастровому учету признается полным в следующих случаях:

- если указанное право возникло до 15-го числа соответствующего месяца включительно;

- когда указанное право прекращено после 15-го числа соответствующего месяца.

В свою очередь, месяц возникновения или прекращения права собственности на "кадастровую" недвижимость не учитывается при определении спецкоэффициента, если таковое возникло после 15-го числа соответствующего месяца либо было прекращено до 15-го числа соответствующего месяца включительно.

Уплата "кадастрового" налога при переходе права собственности

 Уплата налога               |

|   /----------------------\     /----------------------\

|   |  Новый собственник   |  |  |  Новый собственник   |

|   |          +           |  |  |           -          |

|   \----------------------/     \----------------------/

|- --- --- --- --- --- --- ---+ --- --- --- --- --- --- -

|   /----------------------\     /----------------------\

|   |  Старый собственник  |  |  |  Старый собственник  |

|   |          -           |  |  |           +          |

|   \----------------------/     \----------------------/

\--------------------------------------------------------

                         15-е число           Переход права

                       любого месяца          собственности

Алгоритм расчет налога при выбытии объекта

МУП города Москвы имеет на праве хозяйственного ведения имущество, внесенное в перечень объектов, учитываемых по кадастровой стоимости. 17 июля 2016 года МУП продает данное имущество. Порядок исчисления налога на имущество по кадастровой стоимости у старого владельца объекта будет следующий.

В 2016 году ставка налога на имущество, уплачиваемого и исчисляемого исходя из его кадастровой стоимости, установлена как 1,3 процента.

Годовая сумма налога рассчитывается по формуле*(24):

Годовая сумма налога на имущество исходя из кадастровой стоимости = налоговая база х ставка налога (1,3%)

Так как право собственности на объект недвижимости прекратилось в течение года, то сумма налога по такому объекту рассчитывается с учетом количества полных месяцев, в течение которых компания владела им в этом году.

В нашем случае МУП владело объектом в течение 7 месяцев с учетом того, что зарегистрированное прекращение права собственности на объект произошло после 15-го числа соответствующего месяца (в нашем случае 17 июля).

Тогда получаем, что:

Годовая сумма налога на имущество исходя из кадастровой стоимости = (налоговая база х ставка налога (1,3%) х количество полных месяцев владения (7 месяцев)) : 12 месяцев (в календарном году)

Авансовые платежи по налогу на имущество по итогам I, II и III кварталов необходимо уплачивать, если в законе субъекта РФ, в котором находится объект недвижимости, одновременно:

- установлены отчетные периоды по налогу на имущество*(25);

- не установлено освобождение от уплаты авансовых платежей для налогоплательщиков, в число которых входит и организация*(26).

Законом N 64 не установлено освобождение от уплаты авансовых платежей.

В результате если в течение года МУП должно платить авансовые платежи, то по итогам года в бюджет надо уплатить налог в сумме, рассчитанной по формуле*(27):

Налог к уплате = Годовая сумма налога на имущество исходя из кадастровой стоимости - сумма исчисленных в течение года авансовых платежей по налогу

При этом авансовый платеж по налогу на имущество исходя из кадастровой стоимости определяется как:

Авансовый платеж по налогу на имущество = Налоговая база х 1/4 х ставка налога (1,3%)

Наша ситуация осложняется выбытием объекта, поэтому в III квартале 2016 года авансовый платеж будет рассчитан по следующей формуле:

Авансовый платеж = Налоговая база х 1/4 х ставка налога (1,3%) х 1/3

*(1) пп. 3-4.1 ст. 378.2 НК РФ

*(2) п. 5 ст. 378.2 НК РФ

*(3) ст. 378.2 НК РФ; письма Минфина России от 27.01.2014 N 03-05-05-01/2832, от 18.12.2013 N 03-05-05-01/55962

*(4) п. 2 ст. 378.2 НК РФ; письмо ФНС России от 31.10.2013 N БС-4-11/19535

*(5) п. 2 ст. 378.2 НК РФ

*(6) определение ВС РФ от 12.11.2014 N 5-АПГ14-53

*(7) ч. 2 ст. 253 ГПК РФ; п. 28 пост. Пленума ВС РФ от 29.11.2007 N 48

*(8) письмо Минфина России от 20.01.2015 N 03-05-04-01/1246

*(9) письма ФНС России от 16.10.2015 N БС-4-11/18050@, от 28.04.2015 N БС-4-11/7315, от 09.02.2015 N БС-4-11/1799

*(10) подп. 4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ

*(11) письма Минфина России от 30.07.2015 N 03-05-05-01/44047, от 22.07.2015 N 03-05-05-01/41959

*(12) Закон г. Москвы от 05.11.2003 N 64 (далее - Закон N 64)

*(13) п. 4 ст. 1.1 Закона N 64 введен Законом г. Москвы от 24.06.2015 N 29

*(14) письмо Минфина России от 17.08.2015 N 03-05-05-01/47442

*(15) ст. 375 НК РФ

*(16) Федеральный закон от 29.11.2014 N 382-ФЗ

*(17) подп. 3 п. 12 ст. 378.2 НК РФ

*(18) ст. 294 ГК РФ

*(19) п. 2 ст. 379 НК РФ

*(20) Федеральный закон от 28.11.2015 N 327-ФЗ

*(21) п. 5 ст. 382 НК РФ

*(22) п. 5 ст. 382 НК РФ

*(23) Федеральный закон от 29.12.2015 N 396-ФЗ

*(24) п. 12 ст. 378.2, п. 1 ст. 382 НК РФ

*(25) пп. 2, 3 ст. 379 НК РФ

*(26) п. 6 ст. 382 НК РФ

*(27) п. 2 ст. 382 НК РФ