Вопрос: Я имею долю в квартире, второй собственник хочет свою долю продать - я бы купила, но пока не имею средств на ее выкуп. У меня, вроде бы, есть всего один месяц. Если она не согласится ждать дольше, как можно потянуть время? Если ли какие-то пути для этого - например, подать на нее в суд (она не платила квартплату и какой-то прошлый долг за ней есть)? Будет ли считаться фактом предложения, если мне отправили письмо с предложением продажи, но я не получила извещения, и письмо, похоже, ушло обратно? (Правовед.RU, январь 2016 г.)

Я имею долю в квартире, второй собственник хочет свою долю продать - я бы купила, но пока не имею средств на ее выкуп. У меня, вроде бы, есть всего один месяц. Если она не согласится ждать дольше, как можно потянуть время? Если ли какие-то пути для этого - например, подать на нее в суд (она не платила квартплату и какой-то прошлый долг за ней есть)? Будет ли считаться фактом предложения, если мне отправили письмо с предложением продажи, но я не получила извещения, и письмо, похоже, ушло обратно?

У вас будет преимущественное право покупки доли. Нужно отметить, что о продаже и условиях продажи продавец обязан известить вас письменно. Если он сделает такое предложение на словах, это будет нарушением, и в дальнейшем вы можете обратиться в суд и перевести на себя права покупателя.

Согласно ст. 250 Гражданского кодекса РФ ("Преимущественное право покупки"), при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных ч. 2 ст. 255 ГК РФ, и в иных случаях, предусмотренных законом.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение 3 месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

На выкуп квартиры у вас будет только один месяц.

Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение 1 месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение 10 дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

В вашей ситуации имеет смысл либо договариваться с продавцом о рассрочке или отсрочке платежа, либо брать кредит.

Даже если вы подадите на продавца в суд ("не платила квартплату, или за какой то прошлый долг"), то подача такого иска не является препятствием к продаже. Единственное - это позволит снизить стоимость доли, т.к. позволит зачесть долг в счет стоимости доли.

Вы, конечно, можете попробовать подать какой-нибудь необоснованный иск и одновременно наложить арест в качестве обеспечительной меры. Пока дело будет разбираться в суде и арест будет наложен - продавец не сможет продать долю. Однако сделать это непросто, нужно придумать какие-либо основания.

У вас есть несколько вариантов - какой из них использовать, зависит от того, сколько времени вам понадобится для накопления необходимой суммы.

Во-первых, к концу месячного срока со дня получения уведомления о продаже вы можете направить продавцу согласие с предложением прислать вам проект договора купли-продажи для ознакомления, а затем завести с ним переписку по данному проекту, предлагая свои условия. Но такой вариант не очень надежен - вечно это длиться не может, да и собственник, вероятнее всего, быстро поймет, что вы тянете время. Кроме того, ваше согласие не освобождает его от возможности по истечении месяца продать долю третьему лицу, поскольку в месячный срок вы должны выкупить его долю, а не только выразить согласие на выкуп.

Во-вторых, вы можете оформить куплю-продажу с собственником доли в ипотеку, т.е. приобретенная доля будет находиться в залоге, пока вы не выплатите ее стоимость.

В-третьих, вы можете пойти с собственником доли на диалог о заключении предварительного договора купли-продажи, которым необходимо будет установить дату, когда вы будете обязаны заключить основной договор. Дату необходимо оценить адекватно, чтобы к указанному числу накопить необходимую сумму. Плюс этого варианта в том, что такой договор свяжет обе стороны обязательствами, и в случае, если одна из сторон будет уклоняться от заключения основного договора (или покупатель решит продать долю третьему лицу), другая сторона будет вправе обратиться в суд с заявлением о понуждении заключения основного договора.

Однако есть и минус - если человеку нужно продать долю, ему не выгодно заключать предварительный договор с указанием какой-то отдаленной даты получения денег. На это продавец может согласиться, если только вообще не найдет покупателя на свою долю.

В вашей ситуации имеет смысл давать согласие на покупку доли и просить у рассрочку платежа. Если продавец не согласится давать рассрочку - занимать деньги (ипотека или кредит в банке).

Если вы проживаете и зарегистрированы по адресу, на который, как вы предполагаете, было направлено предложение о продаже, это могут расценить, что вы уведомлены надлежащим образом.

Но если вы не получили письмо с предложением продажи, то если оно и было отправлено, то факта предложения нет, поскольку нет никаких доказательств, что письмо вами получено - письмо вам не вручалось, вашей подписи о его получении нет.

Такое письмо оформляется и отправляется через нотариуса.

В Методических рекомендациях по совершению нотариального действия о передаче заявлений граждан, юридических лиц другим гражданам, юридическим лицам, утвержденных решением Правления Федеральной нотариальной палатой от 23-25.06.2008 (протокол N 09/08), сказано следующее.

В соответствии со ст. 86 Основ законодательства РФ о нотариате, нотариус передает заявления граждан, юридических лиц другим гражданам, юридическим лицам.

Передача заявления граждан, юридических лиц другим гражданам, юридическим лицам осуществляется в целях выполнения предусмотренных законом требований при возникновении намерений у граждан, юридических лиц в реализации предоставленных им прав и обусловлена необходимостью сообщения о своих намерениях лицам, предусмотренным в законе.

Совершение нотариального действия по передаче заявления граждан, юридических лиц другим гражданам, юридическим лицам осуществляется для получения подтверждения факта передачи адресату определенной информации, а также в случаях необходимости выполнения предусмотренных законом требований.

Заявления могут быть различные по своему содержанию. Например, заявление может содержать сообщение о намерениях лиц, от которых исходит заявление, о продаже принадлежащей им доли в праве общей собственности, поскольку закон (ст. 250 Гражданского кодекса РФ) обязывает их известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю, т.к. они имеют преимущественное право покупки этой доли, но уклоняются в добровольном порядке выразить свое желание купить или отказаться от покупки доли в общей собственности заявителя.

При первом же общении с риелтором по вопросу квартиры (доли) он должен предоставить вам подтверждение своих полномочий: паспорт и доверенность от собственника. Без подтверждения полномочий вы можете с риелтором вообще не разговаривать. Вы имеете право снять копию доверенности и оставить ее себе. Если сделка будет по доверенности, то тем более возьмите копию доверенности и изучите ее. Внимательно читайте в доверенности, какие полномочия собственник предоставляет риелтору - что имеет право делать этот риэлтор по доверенности.

Д. Чернобавский

Н. Сулимова

Д. Васильев

Я. Цветков

А. Иванова

Правовед.RU

20 января 2016 г.