Договор найма жилого помещения: вопросы квалификации (М.А. Сергеева, журнал "Экономика и право. XXI век", N 4, октябрь-декабрь 2015 г.)

Договор найма жилого помещения: вопросы квалификации

М.А. Сергеева,

кандидат юридических наук, доцент кафедры "Гражданское право"

Финансового университета при Правительстве Российской Федерации

Журнал "Экономика и право. XXI век", N 4, октябрь-декабрь 2015 г., с. 69-74.

Федеральный закон от 21.07.2014 N 217-ФЗ [8] в российскую правовую систему ввел новую договорную конструкцию - договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования. Таким образом, в настоящее время действующее гражданское и жилищное законодательство регулирует четыре договорные модели, направленные на предоставление жилых помещений во владение и пользование гражданам: договор найма жилого помещения, договор социального найма, договор найма специализированного жилого помещения, договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования. При этом в юридической науке и ранее отсутствовал единый подход к вопросу о правовой природе и соотношении договоров найма жилого помещения. С появлением же четвертого вида указанной договорной конструкции данная проблема приобрела еще большую актуальность.

Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования (новелла российского законодательства), по мысли законодателя, рассчитан на тех граждан, которые, с одной стороны, не подпадают под категорию малоимущих и, следовательно, лишены по закону права на получение жилья по договору социального найма, а с другой стороны, их материальное положение не позволяет приобрести жилое помещение в собственность по рыночным ценам. Таким образом, данные лица занимают промежуточное положение между малоимущими гражданами, имеющими право на получение жилого помещения по договору социального найма, и лицами, чей доход позволяет им решить жилищную проблему за счет собственных средств. Как и в случае с договором социального найма, законом предусмотрено ограничение категорий нанимателей, имеющих право заключить новый вид договора найма жилого помещения. К их числу относятся граждане, которые:

а) не являются в соответствии с порядком, установленным Жилищным кодексом РФ [4] (далее - ЖК РФ), малоимущими гражданами;

б) являются нуждающимися в жилых помещениях по основаниям, предусмотренным ЖК РФ (ст. 51 ЖК РФ), либо признаны по основаниям, установленным другим федеральным законом, указом Президента Российской Федерации, законом субъекта Российской Федерации или актом представительного органа местного самоуправления, нуждающимися в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования;

в) имеют доход и имущество (с учетом дохода и имущества постоянно проживающих совместно с ними членов их семьи), стоимость и размер которых не превышают максимального размера, устанавливаемого органами местного самоуправления в порядке, предусмотренном законом субъекта Российской Федерации. Данный максимальный размер, согласно ч. 2 ст. 91.3 ЖК РФ, не может превышать размера, позволяющего такому гражданину и таким членам его семьи приобрести жилое помещение в собственность за счет собственных средств, кредита или займа на приобретение жилого помещения на территории муниципального образования.

Требования, которым должны отвечать наниматели по новому виду договора жилищного найма, установлены в ст. 91.3 ЖК РФ. Как и в случае с договором социального найма, граждане должны пройти ряд административных процедур, предшествующих заключению нового вида договора найма жилого помещения:

во-первых, встать на учет нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования в органе местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований);

во-вторых, подать по своему выбору заявление о предоставлении жилого помещения по данному договору одному наймодателю таких жилых помещений.

Жилые помещения по таким договорам найма, согласно ст. 91.15 ЖК РФ, предоставляются гражданам в порядке очередности исходя из времени принятия этих граждан на учет органами местного самоуправления. Вне очереди жилые помещения предоставляются лицам, чьи жилые помещения признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат, а также лицам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, устанавливаемых уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти [6]. Как и в случае с договорами социального найма и найма специализированного жилого помещения, основанием для заключения рассматриваемого договора является решение наймодателя о предоставлении жилого помещения по этому договору.

Одной из существенных характеристик данного договора является его предмет. Согласно ст. 91.5 ЖК РФ, предметом договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования может быть жилое помещение в наемном доме социального использования, за исключением комнат (части квартиры), или являющийся наемным домом социального использования жилой дом. Как видно, Федеральный закон от 21.07.2014 N 217-ФЗ ввел новую разновидность жилого помещения - наемный дом. Из содержания ст. 91.16 ЖК РФ можно вывести следующее определение понятия наемного жилого дома: наемный дом - здание, которое или все помещения в котором принадлежат на праве собственности одному лицу и которое или все жилые помещения в котором предназначены исключительно для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и (или) договорам найма жилых помещений (в зависимости от вида наемного дома).

ЖК РФ выделяет две разновидности наемного дома - наемный дом социального использования и наемный дом коммерческого использования. Жилые помещения в наемном доме социального использования предоставляются по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и договорам найма жилых помещений. Жилые помещения в наемном доме коммерческого использования предоставляются по договорам найма жилых помещений (ч. 2 ст. 91.16 ЖК РФ).

Таким образом, по новому виду договора найма предлагается предоставлять жилые помещения только в домах, где все помещения имеют одного собственника и данные помещения (или дом в целом) предоставляются исключительно по договору найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и по договору найма жилого помещения. При этом доля жилых помещений, предоставленных по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, в общем количестве жилых помещений в наемном доме социального использования не может быть менее 50%, а доля общей площади таких жилых помещений в общей площади всех жилых помещений в наемном доме социального использования также не может быть менее 50% (ч. 4 ст. 91.16 ЖК РФ).

Для того чтобы не допустить распродажи помещений в наемном доме нескольким лицам и сохранить целевое назначение наемного дома, закон устанавливает правило, согласно которому отчуждение помещений в наемном доме (наемного дома в целом) допускается только в случае отчуждения всех помещений в таком наемном доме (такого жилого дома) одному лицу при условии сохранения цели использования такого наемного дома (ч. 5 ст. 91.16 ЖК РФ). Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования - срочный договор: он заключается на срок не менее одного года, но не более десяти лет (ч. 1 ст. 91.6 ЖК РФ). По общему правилу срок договора определяет наниматель (ч. 2 ст. 91.6 ЖК РФ). Данное условие, а также условие заключения договора на новый срок по истечении срока действия ранее заключенного договора являются существенными для данного вида договора.

К существенным условиям рассматриваемого договора законодатель относит также условия о размере платы за наем жилого помещения и порядке его изменения (ч. 2 ст. 91.1 ЖК РФ). Порядок установления такой платы по данному договору определен в ст. 156.1 ЖК РФ. Что касается правового регулирования договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, то законодатель прибегнул к такой же законодательной технике, как и в случае с договором социального найма: в основном новый вид договора регулируется нормами ЖК РФ (ему посвящены разд. III.1 и III.2 ЖК РФ), а в гл. 35 Гражданского кодекса РФ [2] (далее - ГК РФ) данный договор упоминается лишь в ст. 672, в которой указывается ряд норм, посвященных договору найма жилого помещения, распространяющихся и на новеллу российского законодательства. В частности, к рассматриваемому договору применяются правила частей первой и второй ст. 678, п. 3 ст. 681 и ст. 686 ГК РФ.

Возвращаясь к вопросу о соотношении различных договоров найма жилого помещения, можем сказать, что в настоящий момент выделяется два подхода к данной проблематике. Согласно первому из них, существует некий самостоятельный тип гражданско-правового договора о передаче имущества (договор найма жилого помещения), который распадается на четыре вида, указанных выше. Такой точки зрения, правда, применительно к ранее известным договорам найма жилого помещения, придерживаются, в частности, П.И. Седугин [7, с. 81-83], П.В. Крашенинников [5, 396 с.], И.С. Вишневская [3]. С критикой этого подхода выступил М.И. Брагинский, который, опираясь на структуру и содержание гл. 35 ГК РФ, сделал вывод о том, что законодатель говорит о самостоятельных типах договоров, существующих друг с другом параллельно: "Структура рассматриваемой главы Кодекса существенно отлична от той, которая используется в главах, содержащих регулирование определенного типа договора и в его рамках отдельных договорных видов. Речь идет о главах, посвященных купле-продаже (гл. 30), ренте и пожизненному содержанию с иждивением (гл. 33), аренде (гл. 34), подряду (гл. 37), хранению (гл. 47). Все перечисленные главы состоят из норм, которые представляют собой общую часть (общие положения), и наряду с ними норм специальных, посвященных какому-либо из выделенных в главе видов договоров. Иной является гл. 35 ГК, в которой такая общая часть полностью отсутствует <...> В действительности соответствующая глава рассчитана на два самостоятельных типа договоров: договор жилищного найма, или, что то же самое, - коммерческого найма, и параллельно с ним - договор социального найма" [1, с. 661, 662].

Действительно, отсутствие в ГК РФ и в Жилищном кодексе РФ общих положений (общей части) о договоре найма жилого помещения, а также характер отсылок, содержащихся в данных актах, не позволяют говорить о том, что законодатель регулирует некую типовую модель договора найма жилого помещения, нормы о которой распространяются на его отдельные виды. Следовательно, так называемый договор коммерческого найма, договор социального найма, договор найма специализированного жилого помещения и договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования выступают не как разновидности некоего договора найма жилого помещения, а как самостоятельные типы договоров.

В то же время нельзя не признать, что перечисленные выше договорные конструкции имеют немало общего в силу того, что подчинены единой цели - предоставлению жилых помещений гражданам для проживания. Представляется, что наличие единых для всех договоров найма жилого помещений положений могло бы усовершенствовать технику законодательного регулирования в рассматриваемой сфере.

Приведем пример. Часть 1 ст. 91.1 Жилищного кодекса РФ содержит следующее легальное определение понятия договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования: по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования одна сторона - лицо, указанное в ч. 1 ст. 91.2 Жилищного кодекса (наймодатель), обязуется передать другой стороне - гражданину, указанному в ч. 1 ст. 91.3 названного Кодекса (нанимателю), жилое помещение, предусмотренное в ст. 91.5 настоящего Кодекса, во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.

Как видно, законодатель не смог в одной норме дать исчерпывающую дефиницию новой договорной конструкции и использовал целых три отсылки для определения понятия договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования. Вместе с тем, если бы существовала общая для договоров найма жилого помещения часть, то в ней могло бы существовать и единое определение понятия договора найма жилого помещения. А в ЖК РФ речь шла бы лишь о конкретизации сторон, предмета, оснований и порядка заключения, других условий и элементов разновидностей договора найма жилого помещения.

Причем, на наш взгляд, такой объединяющей дефиницией может служить имеющееся в ст. 671 ГК РФ определение: по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Для отдельных же видов договора найма жилого помещения, как представляется, можно предусмотреть оговорку, согласно которой к ним общие положения о договоре найма жилого помещения применяются, если иное не предусмотрено правилами об этих видах договоров. Такое построение гл. 35 ГК РФ могло бы решить вопрос о более четком отнесении договора найма специализированного жилого помещения к числу разновидностей договора найма, поскольку в настоящее время гл. 35 ГК РФ, упоминая о двух иных договорах, регулируемых ЖК РФ, ничего не говорит о найме специализированных жилых помещений.

Можно выделить еще одну проблему, связанную с договорами найма жилого помещения: ставшее почти повсеместным употребление в литературе термина "договор коммерческого найма" и отсутствие такого понятия в действующем федеральном законодательстве. В частности, П.В. Крашенинников пишет: "В ГК РФ наем жилого помещения подразделяется на договор социального найма жилого помещения (далее - договор социального найма) и договор найма жилого помещения (далее - договор коммерческого найма) <...> Впервые термин "коммерческий наем" был использован в статье "Наем жилого помещения" (см.: Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая. Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель / Под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1996)" [5]. Представляется, что законодатель вполне оправданно не использует такое понятие, поскольку оно все-таки условно: не обязательно граждане, сдавая жилое помещение, преследуют единственную цель - извлечение прибыли (например, когда сдают квартиру знакомым по цене, существенно ниже рыночной, за символическую плату); также трудно назвать коммерческим договор найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фондов, речь о котором идет, например, в п. 3 ст. 2 ЖК РФ, ч. 4 ст. 156 ЖК РФ. При этом все указанные выше договоры являются договором найма жилого помещения и регулируются гл. 35 ГК РФ.

Список литературы

[1] Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. 5-й завод. М.: Статут, 2003.

[2] Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 21.07.2014) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2014) // Собрание законодательства РФ. 29.01.1996. N 5. Ст. 410.

[3] Гражданское право и современность: Сборник статей, посвященный памяти М.И. Брагинского / С.С. Алексеев, Ф.О. Богатырев, Б.А. Булаевский и др. / Под ред. В.Н. Литовкина, К.Б. Ярошенко; Институт законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве РФ. М.: Статут, 2013. 766 с.

[4] Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 21.07.2014) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2014) // Собрание законодательства РФ. 03.01.2005. N 1 (часть 1), ст. 14.

[5] Крашенинников П.В. Жилищное право. 8-е изд., перераб. и доп. М.: Статут, 2012. 396 с.

[6] Постановление Правительства РФ от 16.06.2006 N 378 "Об утверждении перечня тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире" // Собрание законодательства РФ. 19.06.2006. N 25. Ст. 2736.

[7] Седугин П.И. Жилищное право. М., 1998.

[8] Федеральный закон от 21.07.2014 N 217-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования" // Российская газета. 23.07.2014. N 163.