Споры с ремонтными фирмами по ремонту офисов (В. Мариновская, журнал "Жилищное право", N 2, февраль 2016 г.)

Споры с ремонтными фирмами по ремонту офисов

В. Мариновская

Журнал "Жилищное право", N 2, февраль 2016 г., с. 107-111.

На сегодняшний день рынок предложений по подрядным ремонтным работам пересыщен. Различные фирмы предлагают любые услуги по ремонту и реконструкции офисных помещений: электромонтажные и сантехнические работы, малярные работы, замена дверей, фурнитуры, напольных покрытий и многое другое.

Вполне естественно, что такое обилие сложных работ требует не только существенных вложений для заказчика и опыта подрядчика, но и соблюдение последним всех нормативов, разнообразных регламентов, ГОСТов, норм и требований, отвечающих и за качество работ и за их безопасность. Однако не все фирмы походят к данным требованиям добросовестно. В связи с этим возникают впоследствии судебные иски, длительные судебные тяжбы и как результат, потраченные денежные средства и нервы.

Если говорить о юридическом оформлении таких работ, то следует сказать, что ремонтные и реконструирующие работы в нежилых помещениях (в частности, в офисах) - это работы по договору подряда. Порой контрагенты заключают договор об оказании услуг, что не совсем юридически верно, поскольку для данного вида отношений в ГК РФ предусмотрена ст. 702, которая и гласит о том, что по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

Судебные споры с ремонтными фирмами по ремонту офисов можно разделить на две крупные категории: споры по оплате работ и споры по качеству выполненной работы.

Рассмотрим сначала споры по оплате ремонтных работ, но прежде чем рассматривать данную категорию споров, хотелось бы обратиться к правовым нормам, поскольку их понимание и применение позволяют впоследствии выигрывать судебные дела данной категории.

Прежде всего это ст. 711 ГК РФ, согласно которой, если договором подряда не предусмотрена предварительная оплата выполненной работы или отдельных ее этапов, заказчик обязан уплатить подрядчику обусловленную цену после окончательной сдачи результатов работы при условии, что работа выполнена надлежащим образом и в согласованный срок, либо с согласия заказчика досрочно. А в соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Кстати, согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2000 N 51 "Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда", основанием для возникновения обязательства заказчика по оплате выполненных работ является сдача результата работ заказчику. И в соответствии с пунктом 1 статьи 720 ГК РФ заказчик обязан в сроки и в порядке, которые предусмотрены договором подряда, с участием подрядчика осмотреть и принять выполненную работу (ее результат), а при обнаружении отступлений от договора, ухудшающих результат работы, или иных недостатков в работе немедленно заявить об этом подрядчику.

Согласно закону, сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами. При отказе одной из сторон от подписания акта в нем делается отметка об этом, и акт подписывается другой стороной. Если складывается ситуация, когда подрядчик отказывается от подписания акта, то необходимо учитывать, что суд признает односторонний отказ недействительным, если сочтет, что мотивы отказа необоснованные и неправомерны.

В качестве примера можно привести Постановление Тринадцатого Арбитражного апелляционного суда по делу N А26-3280/2014 от 04 марта 2015 г. по иску ООО "К" к ООО "П". Суд постановил взыскать с ООО "П" в пользу ООО "К" задолженность и неустойку; дело N А40-7489/15 от 08 июня 2015 г., рассмотренного Арбитражным судом г. Москвы по иску ООО "С1" к ООО "С2". В данном деле суд постановил взыскать с ООО "С2" сумму задолженности по договору подряда.

Вторая значительная группа споров - по качеству ремонтных работ.

В делах данной категории заказчику, для того чтобы максимально обезопасить себя, помимо прочего необходимо фиксировать в договоре, что работы должны быть проведены согласно размерам и иным характеристикам, указанным в спецификации (рабочем чертеже), являющейся неотъемлемой частью договора, согласованной путем подписания обеими сторонами. В спецификации к договору (рабочем чертеже) должны быть перечислены особенности встраиваемых или изготавливаемых конструкций, в частности это могут быть цвет, фактура, расположение, площадь, периметр, наличие которых имеет для сторон существенный характер; определено, что общая стоимость работ состоит из стоимости материалов, стоимости работ по изготовлению, доставке и установке интересующих заказчика объектов; сроки проведения работ и т.п. Поскольку согласно ст. 721 ГК РФ качество выполненной подрядчиком работы должно соответствовать условиям договора подряда, и в случае отступления от этого требования обязательство считается исполненным ненадлежащим образом. Законодатель предусмотрел, что подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ. При отсутствии иных указаний в договоре строительного подряда предполагается, что подрядчик обязан выполнить все работы, указанные в технической документации и в смете.

В качестве примера хотелось бы привести решение Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-157953/13 от 30 июня 2014 года по иску ООО "3" к ООО "М" о взыскании задолженности, неустойки. В данном же деле был встречный иск об обязании ООО "3" передать ООО "М" надлежащим образом оформленную исполнительную документацию, о взыскании неустойки за нарушение сроков выполнения работ, о взыскании штрафов, о взыскании убытков, о взыскании гарантийного обязательства. Встречные исковые требования были обоснованы следующим: подрядчиком были нарушены установленные договором обязательства, а именно: выполнить работы в сроки, предусмотренные договором, выполнить работы качественно, передать надлежащим образом оформленную исполнительную документацию заказчику по окончании работ, сроки выполнения работ по договору. Подрядчиком были допущены многочисленные нарушения качества работ, что подтверждается актом. Рассмотрев все доказательства по делу, суд постановил в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "3" отказать. А вот встречные исковые требования удовлетворить частично и взыскать с общества с ограниченной ответственностью "3" в пользу общества с ограниченной ответственностью "М" неустойку, штраф, стоимость некачественно выполненных работ, расходы по уплате государственной пошлины.

Учитывая все вышеизложенное, заказчику (как для судебного иска, так и для ответа на такой иск) необходимо обратить внимание на следующий пакет документов, который в случае необходимости придется предоставить в суд:

- договор подряда, заключенный сторонами (вместе с графиком выполнения работ и спецификацией);

- локальная смета (подписанная сторонами);

- справка о стоимости выполненных работ;

- акт о приемке выполненных работ;

- акт осмотра результатов работ (если заказчик обнаружит недостатки в работах подрядчика он вправе ссылаться на них только в случаях, если в акте были оговорены указанные недостатки, либо возможность последующего предъявления требований об их устранении);

- претензия, направленная истцом в адрес ответчика.

Заказчик в случае обнаружения недостатков в выполненной работе вправе потребовать их безвозмездного устранения в разумный срок или отказаться от исполнения договора. К тому же необходимо помнить, что работы считаются принятыми с момента подписания сторонами акта приемки. А в случае, когда заказчик недоволен качеством произведенных работ, он вправе требовать назначения экспертизы.

Порой недобросовестный подрядчик пытается разнообразными путями скрыть недостатки, и заказчик может обнаружить их уже после приемки работ. В таком случае необходимо учитывать п. 4 ст. 720 ГК - заказчик, обнаруживший после приемки работы отступления в ней от договора подряда или иные недостатки, которые не могли быть установлены при обычном способе приемки (скрытые недостатки), в том числе такие, которые были умышленно скрыты подрядчиком, обязан известить об этом подрядчика в разумный срок по их обнаружении.