Прибыльно, но рискованно (С. Иванова, газета "эж-ЮРИСТ", N 3, январь 2016 г.)

Прибыльно, но рискованно

С. Иванова,

практикующий юрист, г. Москва

Газета "эж-ЮРИСТ", N 3, январь 2016 г.

Случаи передачи в собственность другому лицу недвижимости в обмен на свое содержание не редкость в современной России. Часто старичков и старушек содержат уже не только их родственники или соседи по лестничной клетке, но и организации, для которых такая деятельность - основной источник прибыли. Учитывая тот факт, что недвижимость никогда не падает в цене надолго, такую деятельность можно назвать прибыльной. Если бы не одно но - наследники. Законные наследники получателя ренты - настоящий страх для плательщиков. Насколько этот страх обоснован? Стоит ли опасаться внезапно воспылавших любовью к старичкам наследников? Об этом и о том, как правильно оформить договор пожизненного содержания с иждивением, пойдет речь в статье.

Сходства и различия

По договору пожизненного содержания с иждивением согласно ст. 601 ГК РФ получатель ренты (гражданин) передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

Несмотря на идентичность терминологии и иное сходство с договором ренты, между этими договорами есть разница. И весьма заметная.

Во-первых, получатель ренты. По договору ренты таковым может быть как физическое, так и юридическое лицо. Во втором же случае получателем ренты определен именно гражданин. Более того, в первом случае речь идет о содержании именно получателя ренты. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена обязанность плательщика ренты содержать третье лицо.

Во-вторых, объект ренты. Если в первом случае таковым может быть любое имущество, то во втором - только недвижимость.

Несмотря на то что предметом договора является отчуждение недвижимого имущества, к передаче в собственность другому лицу доли такого имущества в соответствии с Постановлением Пленума ВС РФ от 10.06.1980 N 4 не применяются правила преимущественного права покупки (Апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 18.06.2015 по делу N 33-10159/2015).

Договор пожизненного содержания с иждивением подлежит нотариальному удостоверению. А возникшее право собственности, как и обременение в виде ренты, должно быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Обременение снимается со смертью получателя ренты.

Цена договора

Согласно ч. 2 ст. 602 ГК РФ существенным условием договора пожизненного содержания с иждивением является стоимость всего объема содержания с иждивением. При отсутствии указанного условия договор считается незаключенным (Апелляционное определение Волгоградского областного суда от 21.01.2015 по делу N 33-514/2015).

Цена такого договора складывается из двух составляющих.

Во-первых, это стоимость самого содержания, в состав которого может быть включено обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, уход за получателем ренты (если того требует состояние его здоровья), оплата ритуальных услуг. Договором могут быть предусмотрены иные расходы, которые должен нести плательщик в отношении получателя ренты.

Во-вторых, плата за отчуждение имущества.

Если имущество отчуждается бесплатно, то стоимость общего объема содержания с иждивением не может быть менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины - не менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в целом по России.

Статья 603 ГК РФ предоставляет сторонам договора право заменить содержание с иждивением в натуре выплатой в течение жизни получателя ренты периодических платежей в деньгах.

Плательщикам ренты, состоящим в браке, стоит помнить, что пожизненное содержание с иждивением за счет средств из общего имущества супругов влечет раздел имущества, являющегося предметом договора (Апелляционное определение Московского городского суда от 14.04.2015 по делу N 33-6410/15).

Распоряжение имуществом

Поскольку при заключении договора пожизненного содержания с иждивением недвижимое имущество подлежит обременению, а получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество, распоряжение недвижимым имуществом, полученным по договору пожизненного содержания с иждивением, осуществляется плательщиком ренты только с согласия получателя ренты.

Так, указанное имущество не может быть без согласия получателя ренты продано, подарено, передано третьим лицам на иных основаниях.

Более того, плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование имущества, являющегося предметом договора, не приводило к снижению его стоимости.

Неисполнение указанных требований является основанием для расторжения договора (Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 13.11.2014 по делу N 33-9464/2014).

Ответственность по договору

В соответствии со ст. 605 ГК РФ при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата переданного в обеспечение пожизненного содержания имущества либо выплаты ему выкупной цены, если имущество передается на возмездной основе. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

Согласно ст. 450 ГК РФ существенным признается такое нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны ущерб, при котором она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. А ненадлежащее исполнение плательщиком ренты своих обязательств по договору причиняет получателю именно такой ущерб (Апелляционное определение Московского областного суда от 27.05.2015 N 33-8438/2015).

Нужно отметить, что данный договор - весьма рискованное предприятие. Потенциальному риску подвергаются как получатель ренты, так и плательщик. Если первый имеет все основания опасаться за свою жизнь и здоровье, то последний может лишиться не только свежеприобретенной недвижимости, но всех средств, затраченных на содержание получателя ренты (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 09.06.2015 N 33-8482/2015).

Однако, если получатель ренты в обеспечение своей безопасности может рассчитывать лишь на удачу и порядочность плательщика ренты, плательщик может защитить свои интересы, проявив должную осмотрительность, внимательность и грамотность как при заключении договора, так и в процессе его исполнения.

Во избежание негативных последствий и убытков в договоре необходимо четко прописать все обязанности по содержанию плательщика ренты (как материального, так и нематериального характера). А в подтверждение их исполнения надо осуществлять сбор, учет и хранение всех платежных и иных документов, из которых следует, что именно плательщик ренты исполнил то или иное обязательство либо оно выполнено третьим лицом, но за счет плательщика ренты.

Чеки на покупку продуктов, рецепты и чеки на лекарства, договоры и платежные документы, подтверждающие привлечение плательщиком ренты третьих лиц для исполнения договора, квитанции на оплату коммунальных услуг с подписью плательщика ренты, а также выписка с соответствующего банковского счета, если оплата осуществлялась в безналичном порядке - все это послужит доказательством надлежащего исполнения обязательств плательщиком ренты, если дело дойдет до суда (Апелляционное определение Московского городского суда от 22.05.2015 N 33-17274).

Внимательность и аккуратность помогут плательщику ренты защитить свои интересы даже в случае препятствования исполнению договора со стороны получателя ренты. Ведь нередки случаи злоупотребления правом именно им (Апелляционное определение Московского областного суда от 19.08.2015 N 33-20215/2015).

Рента и наследство

В соответствии со ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. По договору пожизненного содержания с иждивением, как было упомянуто ранее, имущество передается в собственность плательщика ренты, то есть передача имущества от получателя ренты (наследодателя) к плательщику ренты осуществляется при жизни наследодателя. Следовательно, на день открытия наследства спорное имущество наследодателю не принадлежит, в наследственную массу не входит (если договор не расторгнут в установленном законом порядке при жизни наследодателя (получателя ренты).

Обременение имущества рентой и залогом не умаляет прав плательщика ренты как собственника имущества.

Более того, согласно ст. 605 ГК РФ со смертью получателя ренты прекращается обязательство пожизненного содержания. Если получатель ренты при жизни не пытался оспорить заключенный договор, то у его наследника отсутствуют основания для расторжения договора, стороной которого он не является (Апелляционное определение Тульского областного суда от 28.04.2015 N 33-1289). И напротив, при наличии подобного спора у наследника появляется шанс защитить свои интересы.

Одним из распространенных способов оспорить договор пожизненного содержания с иждивением является попытка наследника признать получателя ренты недееспособным посмертно. Наследники ссылаются на то, что наследодатель не понимал значения сделки, которую заключал.

Но признать сделку недействительной по данному основанию, особенно после смерти получателя ренты, весьма проблематично. Во-первых, нотариальное удостоверение сделки подразумевает проверку дееспособности сторон нотариусом. Во-вторых, решение о недееспособности принимается на основании заключения соответствующей экспертизы, которая делается при жизни гражданина. Соответственно попытки оспорить договор по данному основанию вряд ли увенчаются успехом (Апелляционное определение Волгоградского областного суда от 01.07.2015 N 33-7307/2015).

Еще одним аргументом для попытки включения переданного по договору имущества в наследственную массу является факт прекращения обязательства пожизненного содержания с иждивением. Однако прекращение обязательства по содержанию не влечет возврата переданного имущества первоначальному собственнику, поскольку имущество передается плательщику ренты не на время, а в собственность (Апелляционное определение Нижегородского областного суда от 03.02.2015 по делу N 33-11570/2015).