Кому пряник, кому кнут? (Е. Вожова, Д. Сидоров, газета "эж-ЮРИСТ", N 4, февраль 2016 г.)

Кому пряник, кому кнут?

Е. Вожова,

старший юрисконсульт, Центр правового обслуживания,

г. Москва

Д. Сидоров,

старший юрисконсульт, Центр правового обслуживания,

г. Москва

Газета "эж-ЮРИСТ", N 4, февраль 2016 г.

Федеральный закон от 29.12.2015 N 391-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон) подкорректировал действующее законодательство в целях реализации эффективного правоприменения и государственного регулирования по различным направлениям. В частности, определен основной вектор реформирования нотариата.

Расширение полномочий нотариата

Новые правила преимущественно затрагивают вопросы укрепления положения нотариата и усиления его роли в правовой системе государства, деятельности арбитражных управляющих и застройщиков (в сфере долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости), внедрения электронных технологий, предоставления дополнительных гарантий защиты прав инвесторов и кредиторов застройщика при проведении процедуры банкротства застройщика (института возмездной передачи прав и обязательств застройщика иному застройщику - приобретателю - в части требований кредиторов о передаче жилых помещений), предоставления гарантий защиты прав кредиторов умершего гражданина, не исполнившего свои обязательства надлежащим образом (банкротства до момента передачи имущества наследникам).

Поскольку Закон затрагивает различного рода правоотношения, некоторые его положения носят переходный характер и вступают в силу не с момента официального опубликования Закона (29.12.2015), а после 01.01.2016, 15.01.2016, 01.04.2016, 01.07.2016 и 01.01.2017. Данный механизм постепенного внедрения существенных изменений в правоприменительную сферу обусловлен необходимостью должной реализации и адаптации каждого этапа Закона.

Несмотря на все разнообразие внесенных изменений в законодательные акты, следует обратить внимание и провести анализ наиболее насущных вопросов, применение которых актуально в настоящее время ввиду их значимости для ведения нормальной деятельности участниками гражданского оборота. Так, одними из основных моментов Закона являются усиление роли нотариуса в сделках с недвижимостью и реализация концепции ответственного нотариата (или нотариуса как центра предоставления комплекса правовых услуг), призванного, по мнению законодателя, повысить уровень правовой защиты населения и усилить доступность правовой помощи.

Увеличился перечень сделок, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению. С участием нотариуса осуществляются:

- продажа доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу (не являющемуся участником долевой собственности) при условии соблюдения порядка уведомления всех участников долевой собственности или получения отказов от использования преимущественного права;

- совершение сделки по продаже земельной доли;

- заключение соглашения о разделе имущества супругов, нажитого в период брака;

- совершение сделки, связанной с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления или опеки, а также сделки по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным;

- совершение сделки по распоряжению имущества супругов только при получении нотариального удостоверения согласия другого супруга.

Такого рода сделки и раньше могли быть заверены нотариально, однако люди отдавали предпочтение сделкам в простой письменной форме с целью сэкономить на услугах нотариуса. Чтобы минимизировать бремя дополнительных расходов, законодатель предусматривает пониженные нотариальные тарифы за удостоверение сделок для лиц, являющихся близкими родственниками (супругами, родителями, детьми, внуками).

Сторонники и противники

Противники указанных изменений подчеркивают вопрос увеличения финансовой нагрузки на население в целях имущественного содержания нотариата и не видят в этом существенных преимуществ для участников гражданского оборота. Между тем сторонники проведенных изменений подчеркивают, что именно нотариусы для проведения принципа законности должны участвовать в заверении широкого круга сделок с недвижимым имуществом в целях минимизации рисков его неправомерного отчуждения или завладения, установления дополнительных гарантий защиты прав собственников и уменьшения нагрузки на судебные органы.

Сторонники увеличения роли нотариата в сфере сделок с недвижимым имуществом не учитывают многих потенциальных негативных последствий императивного характера участия нотариусов в совершении сделок.

Так, ранее из сферы института нотариата удостоверение многих сделок с недвижимостью исключено по причине наличия других более действенных механизмов, одним из которых является система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Система государственной регистрации сделок сама по себе предполагает проверку сделок специалистами-регистраторами.

Дополнительная функция нотариата по заверению сделок лишь дублирует полномочия по проверке сделок на соответствие закону и не создает иных существенных гарантий прав участников сделок. Между тем в рамках проводимой в стране административной реформы дублирование является основной причиной исключения полномочий из сферы ведения конкретного органа либо организации. Дублирование проверки сделок и их заверения нотариатом не решит коренным образом проблему защиты прав участников сделок, а лишь создаст дополнительные препятствия (сбор дополнительных документов для нотариуса, обязательность оплаты услуг нотариуса), что в результате является причиной больших временных и материальных затрат для участников сделки.

Более того, раньше граждане имели возможность при наличии их волеизъявления самостоятельно без всякого понуждения обратиться к нотариусу для заверения любого документа, любой сделки. В настоящее время граждан буквально принуждают к обращению к нотариусу, создавая дополнительные барьеры и исключая право граждан на самостоятельное определение их действий по заключению сделок. С учетом анализа всех недостатков проведенного изменения складывается общее впечатление, что реформирование системы нотариата по данному направлению преследует более прагматическую финансовую задачу - обеспечение материально-технической базы нотариата, нежели создание удобств и улучшение качества обслуживания.

Всё в помощь!

В связи с возросшей ролью нотариата при заключении сделок с недвижимым имуществом и со стремлением в перспективе сделать нотариуса центром оказания комплекса услуг остро встала проблема поддержки нотариусов в удаленных районах нашей страны.

Наличие соответствующих кадров на местах позволит гражданам получить необходимую правовую помощь, не затрачивая времени и средств для поездок в ближайшие крупные населенные пункты. Для достижения этих целей Закон наделяет нотариусов и нотариальные палаты преимущественным правом по выкупу помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в целях осуществления нотариальной деятельности (государственная поддержка нотариата).

Также Закон предусматривает возможность визировать документы усиленной цифровой подписью нотариуса и заявителя, стимулирует документооборот с государственными органами и нотариальными ресурсами. Наблюдается постепенный переход к регистрации всех совершаемых нотариальных действий в электронной форме (Федеральный закон от 21.12.2013 N 379-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации).

Новыми положениями также осуществляется концепция информатизации нотариата Российской Федерации, одной из целей которой является применение единой технической политики и централизованной разработки программных и технических средств нотариата в целях улучшения качества обслуживания населения и эффективности работы нотариальной системы в целом.

Управляемые управляющие

В принятом Законе уточнены полномочия нотариуса по ведению наследственных дел гражданина-наследодателя, в отношении которого возбуждено дело о банкротстве, и определяются период деятельности нотариуса и особенности его участия в банкротстве гражданина.

Законом проводится продолжение реформирования деятельности саморегулируемых организаций и арбитражных управляющих, а также конкретизируется ряд процедур, осуществляемых в рамках банкротства.

В частности, ужесточается ответственность арбитражных управляющих за нарушения требований Закона о банкротстве. В предыдущей редакции ч. 3 ст. 14.13 КоАП РФ предусматривала диспозицию в выборе санкций: штраф от 25 000 до 50 000 руб. или дисквалификацию сроком от шести месяцев до трех лет.

Новая редакция данного Закона предлагает санкции за первое нарушение в виде штрафа, а за повторное - в виде дисквалификации от шести месяцев до трех лет.

Запрещается утверждать управляющего на новую процедуру, если в течение предыдущего года его отстраняли из-за причинения убытков должнику или кредиторам, а срок давности, в течение которого арбитражные управляющие могут быть привлечены к ответственности, увеличивается с одного до трех лет.

Дополнительно Законом разрешен вопрос возмещения убытков, понесенных участниками дел о несостоятельности (банкротстве) по вине арбитражных управляющих. Для этого устанавливается минимальный размер компенсационного фонда до 50 млн. руб., а предел выплаты по одному случаю - до 50% фонда.

В рамках банкротства

Законодатель не обошел вниманием проблему, связанную с банкротством застройщиков, и предусмотрел дополнительные меры защиты участников долевого строительства, что особенно актуально в сложившихся кризисных экономических условиях и политической обстановке в целом. В частности, появились правила, предусматривающие особенности признания недействительными сделок застройщика, особенности урегулирования обязательств застройщика перед участниками строительства, порядок открытия специального банковского счета для финансирования строительства объекта незавершенного строительства, порядок передачи имущества и обязательств застройщика.

Механизм передачи объектов незавершенного строительства, земельных участков (прав на земельные участки), иных активов строительства другому застройщику, являющемуся приобретателем указанных объектов, предусматривает одновременное принятие на себя обязательства перед участниками строительства по его завершению и передаче жилых помещений.

В целях развития института банкротства физических лиц были конкретизированы условия и порядок банкротства гражданина в случае его смерти. Так, жилое помещение (его часть) не включается в конкурсную массу, если такое имущество является единственным пригодным для постоянного проживания помещением для наследника. После завершения расчетов с кредиторами гражданин, признанный банкротом, освобождается от дальнейшего исполнения требований кредиторов, в том числе требований кредиторов, не заявленных в процедуре банкротства, а определение о завершении реализации имущества гражданина не может быть пересмотрено.

Во исполнение опциона

Одним из основных моментов Закона является определение порядка заключения опционной сделки об отчуждении доли или части доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью. Эта норма позволит на практике применять положения ГК РФ об опционах, которые вступили в силу с 1 июня 2015 года и определяют положения сделки, позволяющей заключить договор на определенных условиях и в течение определенного времени.

Новая редакция ст. 21 Закона "Об обществах с ограниченной ответственностью" устанавливает, что сделка, направленная на отчуждение доли или части доли в уставном капитале общества, во исполнение опциона на заключение договора может быть совершена путем отдельного нотариального удостоверения безотзывной оферты (в том числе путем нотариального удостоверения соглашения о предоставлении опциона на заключение договора), а впоследствии нотариального удостоверения акцепта.

Только с момента нотариального заверения акцепта оферта считается акцептованной, о чем нотариус в течение двух рабочих дней извещает продавца. В случае если безотзывная оферта совершена под отменительным или отлагательным условием, акцептант представляет нотариусу, удостоверяющему акцепт, доказательства, подтверждающие ненаступление или наступление соответствующего условия.

Таким образом, эти положения позволят исключить риски, связанные с уклонением стороны от передачи доли и тем самым от неисполнения своих обязательств.

Время покажет...

Следует отметить, что изменения, внесенные Законом, вполне ожидаемы и продиктованы как внедрением новых гражданско-правовых институтов (например, опциона на заключение договора), так и реализацией основных концепций проводимой в стране не первое десятилетие правовой реформы (концепция эффективного государственного управления, информатизации общества, межведомственного взаимодействия органов государственной власти, доступности государственных услуг, улучшения качества обслуживания и предоставления государственных и нотариальных услуг).

Однако изменения, касающиеся обязательного удостоверения сделок нотариусами, создадут существенные сложности и значительно увеличат документооборот.

Более серьезная оценка изменений в законодательных актах возможна путем анализа практики их применения, что требует сбора результатов и подведения итогов через определенное время действия Закона.

Закон является прямым доказательством продолжения проведения правовой реформы в государстве и необходимости решения острых вопросов публичного управления и сферы гражданско-правовых отношений.