Вопрос: Наш дом по документам является многоквартирным, несмотря на то, что строился и сдавался изначально как индивидуальный жилой дом. Каким образом признать этот дом индивидуальным жилым домом? На какие нормы сослаться? Какие аргументы в обоснование своей позиции можно привести в суде? (Правовед.RU, декабрь 2015 г.)

Наш дом по документам является многоквартирным, несмотря на то, что строился и сдавался изначально как индивидуальный жилой дом. Каким образом признать этот дом индивидуальным жилым домом? На какие нормы сослаться? Какие аргументы в обоснование своей позиции можно привести в суде?

Действующим законодательством не предусмотрена возможность перевода индивидуального жилого дома в многоквартирный дом. Хотя находятся еще "прекрасные" судьи, которые это могут сделать.

Обратите внимание на письмо Министерства экономического развития РФ от 17.09.2015 N ОГ-Д23-12090, в котором говорится следующее.

"Департамент недвижимости Минэкономразвития России, рассмотрев обращение, сообщает.

В соответствии с Положением о Минэкономразвития России, утвержденным постановлением Правительства РФ от 05.06.2008 N 437 (далее - Положение), Минэкономразвития России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим выработку государственной политики и нормативно-правовое регулирование в отнесенных к его ведению сферах деятельности. Согласно Положению, Минэкономразвития России не наделено полномочиями по официальному разъяснению законодательства РФ, практики его применения, не уполномочено давать правовую оценку вступившим в законную силу судебным решениям.

Вместе с тем полагаем возможным отметить следующее.

По информации Росреестра, в июле 2015 г. в орган кадастрового учета поступили заявления о постановке на государственный кадастровой учет помещений и технические планы помещений, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в связи с созданием помещений, расположенных в жилом доме, д. 23.

По результатам рассмотрения этих документов органом кадастрового учета были приняты решения о приостановлении государственного кадастрового учета на основании п. 5 ч. 2 ст. 26 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре) в связи с тем, что "постановка помещений в индивидуальном жилом доме как самостоятельных объектов недвижимости не предусмотрена положениями ч. 1, 2, 3 ст. 16 Жилищного кодекса РФ".

По результатам рассмотрения дополнительно представленных в августе 2015 г. документов органом кадастрового учета приняты решения об отказе в снятии приостановления осуществления государственного кадастрового учета.

Представленные технические планы подготовлены на основании решения Видновского городского суда Московской области, датированного апрелем 2015 г. (далее - Решение).

Согласно Решению:

- произведен реальный раздел домовладения N 23;

- прекращено право общей долевой собственности на жилой дом N 23;

- в порядке реального раздела выделены квартира N 1 и квартира N 2, и признано право собственности физических лиц на названные квартиры.

В этой связи отмечаем следующее.

В соответствии с п. 3 ст. 16 ЖК РФ, квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме.

Согласно п. 2 ст. 16 ЖК РФ жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

При этом Градостроительный кодекс РФ (ч. 2 ст. 49) выделяет, в том числе, такие виды объектов капитального строительства, как:

- объекты индивидуального жилищного строительства, под которыми понимаются отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем 3, предназначенные для проживания одной семьи;

- жилые дома блокированной застройки - это жилые дома с количеством этажей не более чем 3, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает 10 и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

В соответствии с ч. 5 ст. 1, ст. 7 Закона о кадастре, государственный кадастровый учет осуществляется в отношении земельных участков, зданий (нежилое здание, жилой дом или многоквартирный дом), сооружений, помещений (жилое помещение, нежилое помещение), объектов незавершенного строительства.

Постановка на государственный кадастровый учет жилых помещений (в том числе квартир) в индивидуальном жилом доме и последующее их введение в гражданский оборот в качестве самостоятельных объектов гражданских прав не предусмотрено действующим законодательством и вступающим в силу с 1 января 2017 г. Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", согласно ч. 7 ст. 41 которого государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме или в жилом строении (предусмотренном Федеральным законом от 15.04.1998 N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан") не допускаются.

Пунктом 2 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ определено, что блок жилого дома блокированной застройки расположен на отдельном земельном участке.

Как следует из представленной Росреестром информации, жилой дом N 23 расположен на двух земельных участках.

В зависимости от того, каким образом квалифицировать образованные в результате реального раздела жилого дома объекты, жилой дом N 23 должен быть отнесен либо к жилому дому блокированной застройки, либо к многоквартирному дому.

В этой связи, если жилой дом отнести к дому блокированной застройки, а каждый блок такового соответствует признакам индивидуального жилого дома, постановка такого блока на государственный кадастровый учет может быть осуществлена в качестве жилого дома, представляющего собой часть здания - жилого дома блокированной застройки.

Вместе с тем, по информации Росреестра, Решением признано право собственности на квартиры. Однако, согласно действующему законодательству, квартиры могут располагаться только в многоквартирном доме (п. 3 ст. 16 ЖК РФ), который, в свою очередь, может располагаться на земельном участке, предусматривающем возможность размещения и эксплуатации многоквартирного дома.

Дополнительно отмечаем, согласно ч. 13 ст. 27 Закона о кадастре, решение об отказе в осуществлении кадастрового учета может быть обжаловано в судебном порядке.

Вступившие в законную силу судебные акты являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории РФ.

Обращаем внимание, что письма Минэкономразвития России не являются нормативными правовыми актами, не запрещают руководствоваться положениями действующего законодательства, а носят рекомендательный характер.

Заместитель директора департамента недвижимости В.А. Яцкий".

Таким образом, если и возможен перевод части дома в квартиру, то только по решению суда, которое при этом будет незаконным.

Если земельный участок, на котором расположен ваш дом, уже разделен в частях в соответствии с требованиями закона и эти участки поставлены на кадастровый учет, выданы свидетельства каждому собственнику, то вы, как собственник конкретной части земельного участка, так и останетесь им, вне зависимости от того, станет дом многоквартирным или нет.

Кстати, наличие многоквартирного дома на земельном участке, предоставленном для ИЖС или ЛПХ, также недопустимо.

Обратите внимание на "Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, где сказано следующее: "С учетом содержания п. 5 и 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47, в которых определены признаки жилого дома, квартиры, многоквартирного дома, судебная коллегия сочла, что совокупностью представленных в материалах дела доказательств достоверно подтверждается факт возведения М.А.Н. многоквартирного жилого дома на земельном участке, предназначенном для строительства объекта индивидуального жилищного строительства, в нарушение требований гражданского законодательства в части целевого использования земли. Разрешения на строительство многоквартирного жилого дома ответчик не получал, по вопросу ввода в эксплуатацию в установленном порядке не обращался".

Вам нужно истребовать в Росреестре и в ФГУП "Ростехинвентаризации" всю документацию по вашему дому, чтобы понять, что послужило основанием для внесения в реестр вашего дома как многоквартирного, возможно, это техническая ошибка, которая может быть устранена самим Росреестром по вашему заявлению.

Если в этих организациях нет документов, однозначно подтверждающих, что дом многоквартирный, значит, его постановка на инвентаризационный учет и последующая регистрация в качестве многоквартирного дома неправомерна.

Росреестр может внести сведения в ЕГРП об объекте недвижимости только в том случае, если ему такие сведения кто-то предоставил. В этой организации обязательно должны быть документы, по которым они указали ваш дом как многоквартирный. В противном случае внесение вашего дома в ЕГРП является незаконным.

В администрации можно узнать, в какой территориальной зоне находится земельный участок на котором стоит ваш дом. Если в зоне для постройки ИЖС, то его могут снести, т.к. многоквартирный дом не может находиться в данной зоне, поскольку нарушает целевое использование земельного участка.

В результате признания дома многоквартирным на вас в силу закона возложены следующие дополнительные обязанности, которые нарушают ваши права:

- вы обязаны избрать способ управления многоквартирным домом и нести дополнительные расходы на оплату деятельности управляющей компании или организации, обслуживающей общее имущество в доме (ст. 161 Жилищного кодекса РФ);

- вы обязаны решить вопрос об организации капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, оплачивать средства на капитальный ремонт региональному оператору или открывать спецсчет, что опять же влечет дополнительные расходы на содержание оператора или спецсчета (раздел IX ЖК РФ);

- общее имущество в доме отсутствует, в связи с чем оснований для несения расходов на его содержание не имеется, но закон обязывает вас это делать (ст. 39 ЖК РФ).

Согласно ст. 218 Кодекса административного судопроизводства РФ ("Предъявление административного искового заявления об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего и рассмотрение административного дела по предъявленному административному исковому заявлению"), гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

М. Болтунова

Правовед.RU

14 декабря 2015 г.