Вопрос: В 2007 г. вступила в долевое строительство 1-комнатной квартиры строительной компании, до сих пор дом не сдан. В этой компании сдаются дома, но менять квартиры одну на другую в сдающемся доме такой же площади они не хотят, требуют доплату уже по новой цене. Это правомерно? Как мне лучше поступить в создавшейся ситуации? Если я подам в суд, они говорят - долго буду ждать денег по исполнительному листу. Что делать? (Правовед.RU, декабрь 2015 г.)

В 2007 г. вступила в долевое строительство 1-комнатной квартиры строительной компании, до сих пор дом не сдан. В этой компании сдаются дома, но менять квартиры одну на другую в сдающемся доме такой же площади они не хотят, требуют доплату уже по новой цене. Это правомерно? Как мне лучше поступить в создавшейся ситуации? Если я подам в суд, они говорят - долго буду ждать денег по исполнительному листу. Что делать?

Позиция строительной компании правомерна. Вы заключили ДДУ на конкретную квартиру в конкретном доме, ее вы и должны получить. Заменить квартиру на другую при непредоставлении квартиры в срок, указанный в ДДУ, застройщика закон не обязывает, хотя и не запрещает.

В вашей ситуации иск о расторжении ДДУ подавать не стоит. Вы можете подать иск о взыскании с застройщика морального вреда и неустойки (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки в двойном размере. Далее - либо закончите дело мировым соглашением, получив аналогичную квартиру в уже сданном доме, либо получите исполнительный лист, отнесете его либо в банк, где открыт счет застройщика, там в вашу пользу безакцептно спишут взысканную сумму, либо судебным приставам, а они найдут, что можно описать/арестовать у застройщика и затем это продать, передав вам денежные средства от продажи такого имущества.

Согласно ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" ("Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства"), застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и/или иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного ч. 3 этой статьи.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

При взыскании неустойки, вы сможете также взыскать компенсацию морального вреда и штраф в размере 50% от суммы иска, а так же затраты на услуги представителя.

Согласно ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей" ("Компенсация морального вреда"), моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом) или организацией, выполняющей функции изготовителя (продавца) на основании договора с ним, прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами РФ, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Согласно ст. 13 того же закона ("Ответственность продавца (изготовителя, исполнителя) за нарушение прав потребителей"), при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд вправе вынести решение о взыскании с продавца (изготовителя, исполнителя), нарушившего права потребителя, в федеральный бюджет штрафа в размере цены иска за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя.

Долгое ожидание выплат по исполнительному листу вполне возможно - не факт, что на счетах застройщика должны быть денежные средства или имущество в необходимых для удовлетворения ваших требований объеме.

Согласно ст. 450 Гражданского кодекса РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

- при существенном нарушении договора другой стороной;

- в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Проблема следующая: нарушение есть, но доказать, что вам был нанесен такой ущерб, что вы в значительной степени лишается того, на что были вправе рассчитывать при заключении договора, вы вряд ли сможете. Если срок сдачи дома прошел давно, год или два, то, может быть, суд и изменит условия договора на другую квартиру, которая уже сдана, но шансы невелики. Нужно будет найти такую квартиру, которая бы подходила бы по вашим параметрам, указанным в договоре. Единственный плюс - вы потребитель, поэтому не будете платить госпошлину за подачу иска в суд.

Если вам нужна квартира, то взыскивайте неустойку и ожидайте сдачи дома. Если хотите взыскать деньги, обращайтесь в суд, взыскивайте стоимость квартиры, неустойку и проценты по ст. 395 ГК РФ с момента вынесения решения суда. Деньги у застройщика, возможно, и есть, раз он продает квартиры, соответственно, и шанс получить деньги в пределах полугода имеется.

В. Магола

Е. Казаков

М. Болтунова

Правовед.RU

17 декабря 2015 г.