Оспаривание открытого конкурса (А.Р. Миронова, журнал "Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", N 12, декабрь 2015 г.)

Оспаривание открытого конкурса

А.Р. Миронова,

руководитель юридического департамента КГ "Аюдар"

Журнал "Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", N 12, декабрь 2015 г., с. 61-68.

В связи с тем, что лицензии на осуществление деятельности по управлению домами были выданы вовремя (до 01.05.2015) далеко не всем управляющим компаниям, возникло множество вопросов практического характера. Во-первых, вправе ли действующая УК продолжить управлять домами до выбора новой управляющей организации (на собрании или по результатам открытого конкурса)? Во-вторых, наказуемо ли в такой ситуации управление домами без лицензии и без включения конкретных домов в реестр лицензий субъекта РФ? Наконец, как действующей УК, получившей лицензию после 01.05.2015, сохранить свои полномочия по управлению МКД? Многие вопросы были рассмотрены на страницах журнала в завершающемся году. Сегодня на очереди еще одна тема, связанная с правомерностью проведения органом местного самоуправления (ОМСУ) открытого конкурса. Думаем, что ее анализ будет интересен многим компаниям.

Ситуация

Лицензионная комиссия отказала в выдаче лицензии УК, осуществляющей управление МКД, по состоянию на 01.05.2015 по причине ненадлежащего раскрытия информации. ОМСУ объявил о проведении открытого конкурса по отбору УК. За несколько дней до проведения открытого конкурса (вскрытия конвертов) было проведено общее собрание собственников помещений в МКД о выборе прежней УК в качестве управляющей организации, УК была выдана лицензия на право осуществления предпринимательской деятельности по управлению МКД (при этом дома правомерно не были включены в реестр лицензий субъекта РФ применительно к данной УК*(1)), УК заключила договоры управления с собственниками помещений в МКД. Однако, несмотря на надлежащее уведомление о выборе способа управления МКД, ОМСУ провел конкурс, объявил его победителя и утвердил условия договора управления. В результате возникли вопросы: вправе ли выбранная по решению общего собрания собственников УК осуществлять управление МКД и возможно ли признание конкурса недействительным?

Если УК не получила лицензию к 01.05.2015

В соответствии с ч. 4 ст. 7 Федерального закона от 21.07.2014 N 255-ФЗ в случае, если в срок до 01.04.2015 юридическое лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность по управлению МКД, не обратилось в орган исполнительной власти субъекта РФ, осуществляющий региональный государственный жилищный надзор, с заявлением о предоставлении лицензии на осуществление данной деятельности либо такому юридическому лицу было отказано в ее выдаче, ОМСУ в порядке, установленном ст. 197 ЖК РФ, обязан уведомить об этом собственников помещений в доме, предпринимательскую деятельность по управлению которым осуществляет такое лицо.

В течение 15 дней ОМСУ также обязан созвать собрание собственников помещений для решения вопроса о выборе способа управления, а в случае, если решение о выборе способа управления не принято и (или) не реализовано или данное собрание не проведено, - объявить о проведении открытого конкурса по отбору УК и провести этот конкурс в порядке, установленном Правительством РФ, в соответствии с ч. 4 ст. 161 ЖК РФ в течение одного месяца со дня объявления о проведении конкурса.

При этом юридическое лицо, которое осуществляет предпринимательскую деятельность по управлению МКД без лицензии, надлежащим образом обязано исполнять обязанности по управлению домом, оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в соответствии с требованиями законодательства РФ до наступления событий, указанных в ч. 3 ст. 200 ЖК РФ:

1) до возникновения обязательств по управлению таким домом у УК, выбранной общим собранием собственников помещений в МКД или отобранной по результатам проведенного ОМСУ открытого конкурса;

2) до возникновения обязательств по договору управления МКД, заключенному УК с ТСЖ, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) до возникновения обязательств по соответствующим договорам оказания услуг, заключенным с собственниками при непосредственном управлении;

4) до государственной регистрации ТСЖ, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива.

Следовательно, если до 01.05.2015 УК не получила лицензию на право осуществления деятельности по управлению МКД и собственниками помещений не принято и (или) не реализовано решение о выборе способа управления, ОМСУ обязан провести открытый конкурс по отбору УК. При этом прежняя УК должна осуществлять управление МКД до возникновения законных обязательств по управлению домом у новой организации.

Прекращение открытого конкурса

Пунктом 3 Правил N 75*(2) предусмотрено, что конкурс проводится, если:

1) собственниками помещений в МКД не выбран способ управления этим домом;

2) принятое собственниками помещений решение о выборе способа управления домом не реализовано, в том числе в случае, если не заключены договоры управления, предусмотренные ст. 162 ЖК РФ.

В силу п. 1 ст. 162 ЖК РФ договор управления МКД заключается с УК, которой предоставлена лицензия на осуществление соответствующей деятельности.

В случае если до дня проведения конкурса собственники помещений выбрали способ управления домом или реализовали решение о выборе способа управления им, конкурс не проводится (п. 39 Правил N 75).

Как следует из условий рассматриваемой ситуации, до дня проведения конкурса УК была выдана лицензия на право ведения деятельности по управлению МКД, также было проведено общее собрание собственников о выборе данной УК в качестве управляющей организации, с которой собственники заключили договоры управления. Об этих событиях ОМСУ был уведомлен. Следовательно, ОМСУ не имел права проводить открытый конкурс по отбору УК в данных МКД.

Оспаривание конкурса: определяем заинтересованное лицо

В соответствии с п. 5 Правил N 75 нарушение процедуры организации или проведения конкурса, предусмотренной данными правилами, является основанием для признания судом недействительными результатов конкурса и договоров управления МКД, заключенных по его результатам.

На основании ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных ст. 167 ГК РФ.

В соответствии со ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Определения понятия заинтересованности лица гражданское и процессуальное законодательство не содержит, соответственно, в каждом конкретном случае судом определяется заинтересованность истца с учетом того, какие права нарушены.

По мнению автора, УК в данном случае признается заинтересованным лицом, так как она является действующей управляющей организацией, осуществляющей управление МКД. Проведение открытого конкурса и заключение договоров управления с его победителем создают УК препятствия для осуществления законной предпринимательской деятельности по управлению МКД, являющимся объектом конкурса. Открытый конкурс проведен ОМСУ с нарушением установленного порядка, поскольку его предметом стал дом, собственники помещений в котором выбрали УК и заключили договор управления с ней, поэтому УК вправе обратиться в суд о признании открытого конкурса недействительным.

Суды при рассмотрении подобных споров признают УК заинтересованными лицами, имеющими право на предъявление иска о признании конкурса недействительным, в случае надлежащего проведения собственниками общего собрания, выбора способа управления и его реализации. Примерами из судебной практики могут служить постановления АС ЗСО от 13.11.2015 по делу N А70-14024/2014, от 03.09.2015 N Ф04-23033/2015 (Определением ВС РФ от 16.11.2015 N 304-ЭС15-14035 отказано в передаче дела на пересмотр в порядке надзора), АС МО от 21.08.2015 по делу N А40-146067/14, от 18.08.2015 по делу N А40-78914/14-33-682.

Суд отказывает в удовлетворении иска о признании конкурса недействительным, если истцом не доказана заинтересованность по делу: в том случае, если истец не участвовал в конкурсе, а собрание собственников проведено ненадлежащим образом или собрание проведено, но не заключены договоры управления с собственниками. Данная позиция нашла свое отражение в Постановлении АС ЗСО от 10.09.2015 N Ф04-22392/2015.

Однако из обстоятельств рассматриваемой ситуации следует, что УК была выдана лицензия без внесения МКД в реестр лицензий субъекта РФ. Каким образом суды при разрешении споров расценивают данное обстоятельство, признают ли такую УК заинтересованным лицом в споре о признании конкурса недействительным?

Отсутствие домов в реестре = отсутствие заинтересованности?

В связи с тем, что обязанность по лицензированию деятельности у управляющих организаций возникла не так давно, судебной практики по интересующему нас вопросу на сегодняшний день немного. Так, по подобному спору было вынесено Решение Арбитражного суда Ростовской области от 16.11.2015 по делу N А53-18856/15, в котором суд отказал УК в признании конкурса недействительным по причине отсутствия заинтересованности, поскольку УК не была участником конкурса, а в лицензии отсутствовало приложение с перечнем домов.

В названном судебном акте указано: в представленной истцом лицензии в графе "Место осуществления предпринимательской деятельности" согласно приложению приложение отсутствует. То есть до настоящего времени истец не осуществил действий, предусмотренных ст. 198 ЖК РФ, по включению в реестр лицензий субъекта многоквартирных домов, являющихся предметом оспариваемых торгов. При таких обстоятельствах нарушений прав и законных интересов истца нет, в связи с чем обращение с настоящим иском не является надлежащим способом защиты и не восстанавливает права заявителя.

Из анализа судебного решения следует, что суд пришел к выводу о невыполнении собственниками требования о реализации способа управления, так как у УК, с которой заключен договор управления, в реестре лицензий субъекта РФ отсутствует перечень МКД.

К сведению. Вызывают сомнения выбранные судом формулировки относительно приложения к лицензии, которое должно содержать перечень МКД как мест осуществления лицензируемой деятельности. Согласно п. 8 ст. 3 Федерального закона от 04.05.2011 N 99-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности" под местом осуществления лицензируемого вида деятельности понимается объект (помещение, здание, сооружение, иной объект), который предназначен для осуществления лицензируемого вида деятельности и (или) используется при его осуществлении, соответствует лицензионным требованиям, принадлежит соискателю лицензии или лицензиату на праве собственности либо ином законном основании, имеет почтовый адрес или другие позволяющие идентифицировать объект данные. Место осуществления лицензируемого вида деятельности может совпадать с местом нахождения соискателя лицензии или лицензиата. Отсюда следует, что МКД, которыми УК управляет, не могут считаться местом осуществления лицензируемого вида деятельности и, соответственно, попасть в лицензию (МКД не предназначен для осуществления деятельности, а является ее объектом, к нему не предъявляются лицензионные требования, он не принадлежит УК на каком-либо праве или основании). К аналогичному выводу пришел Минстрой в Письме от 24.04.2015 N 12258-АЧ/04. В ответе на вопрос 21 Президиум ВС РФ также согласился с тем, что сведения об адресах МКД, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат, не отражаются в лицензии (Обзор судебной практики ВС РФ N 3 (2015), утвержденный Президиумом ВС РФ 25.11.2015).

Можно ли поставить под сомнение правомерность данного вывода?

Порядок включения перечня домов в реестр лицензий после выдачи лицензии регламентирован ст. 198 ЖК РФ. В соответствии с п. 2 названной статьи в случае изменения перечня МКД, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат, в связи с заключением, прекращением, расторжением договора управления МКД лицензиат в течение трех рабочих дней со дня заключения, прекращения, расторжения указанного договора обязан разместить эти сведения на официальном сайте для раскрытия информации, а также направить их в орган ГЖН.

Этот орган после получения данных сведений от лицензиата вносит изменения в реестр лицензий субъекта РФ в порядке и сроки, которые утверждены федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере ЖКХ (п. 3 ст. 198 ЖК РФ).

Таким образом, после получения от УК сведений о заключении договоров в отношении МКД орган ГЖН должен внести данные дома в реестр лицензий.

В Письме Минстроя РФ от 05.08.2015 N 24430-АЧ/04 даны рекомендации органу ГЖН при поступлении обращения лицензиата о включении домов в реестр лицензий. Согласно этим рекомендациям орган ГЖН должен проверить полноту и достоверность сведений, содержащихся в заявлении и приложенных документах. При этом к обращению лицензиата должны быть приложены копии протокола общего собрания собственников помещений в МКД, договора управления, подписанного в соответствии с требованиями ЖК РФ.

При подтверждении полноты и достоверности сведений заявленные лицензиатом изменения вносятся в реестр лицензий в порядке, установленном ст. 198 ЖК РФ. При выявлении несоответствий органом ГЖН назначается и проводится проверка соблюдения лицензиатом лицензионных требований в сроки, установленные административным регламентом.

Как следует из содержания указанного выше судебного решения, УК была выдана лицензия без прикрепления к ней домов, а также было проведено собрание собственников и были заключены с ними договоры управления всего за три дня до проведения конкурса. При проверке достоверности и полноты представленных УК сведений о включении МКД в реестр лицензий орган ГЖН выявил несоответствие по данным домам. А именно лицензионная комиссия обнаружила, что в отношении этих домов назначен конкурс по отбору УК. До устранения данных несоответствий лицензирующий орган не мог внести указанные МКД в реестр лицензий субъекта РФ, поскольку они являлись объектом открытого конкурса.

Следовательно, своими действиями, выразившимися в непрекращении открытого конкурса в связи с выбором собственниками способа управления и его реализацией, ОМСУ препятствовал включению МКД, являющихся объектом конкурса, в реестр лицензий УК. С учетом названных обстоятельств автор считает, что указанное судебное решение может быть отменено судами вышестоящих инстанций. В связи с этим можно сделать вывод и применительно к рассматриваемой в статье ситуации: признание конкурса недействительным по иску УК возможно, несмотря на отсутствие перечня МКД в реестре лицензий субъекта РФ.

* * *

Проведением открытого конкурса по отбору УК могут быть нарушены права компании, которая выбрана в качестве способа управления домом на общем собрании. Представление организатору открытого конкурса документов, свидетельствующих о выборе и реализации собственниками помещений в МКД способа управления до проведения конкурса, является достаточным основанием для прекращения конкурсной процедуры. Невключение спорных домов в реестр лицензий субъекта РФ в привязке к УК, выбранной на общем собрании, по мнению автора, не должно стать препятствием для признания ее заинтересованным лицом. Причина в том, что орган ГЖН не может внести дома в реестр лицензий, пока конкурс в их отношении не прекращен.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) См. статью М.О. Денисовой "Лицензия получена со второй попытки без прикрепления домов" (N 8, 2015).

*(2) Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 N 75.