Распоряжение недвижимостью при ее продаже (Е.Н. Патенкова, журнал "Законы России: опыт, анализ, практика", N 11, ноябрь 2015 г.)

Распоряжение недвижимостью при ее продаже

Е.Н. Патенкова,

ведущий юрисконсульт юридического отдела филиала

ФГБУ "ФКП Росреестра" по Нижегородской области

Журнал "Законы России: опыт, анализ, практика", N 11, ноябрь 2015 г., с. 98-100.

Абсолютное вещное право собственности, раскрываемое "через так называемую триаду правомочий собственника: владеть, распоряжаться и пользоваться имуществом"*(1), осуществляется путем совершения действий, которые "могут выражаться в разнообразных актах поведения при владении вещью, ее использовании, а также при отчуждении вещи либо уничтожении"*(2). Отчуждательные акты собственника различаются в зависимости от их правовых оснований, а также от того, что выступает предметом сделки отчуждения: специфика объекта права собственности налагает свои отпечатки и на действия по его осуществлению. В настоящей работе предстоит рассмотреть проблемы осуществления правомочия распоряжения по договору продажи недвижимого имущества.

Интерес к названной проблематике обусловлен выводом судебной практики, что договор продажи недвижимости может содержать условие, согласно которому передача имущества осуществляется после государственной регистрации перехода права собственности к покупателю. Так, в 2011 г. Президиум ВАС РФ указал, что положения ст.ст. 551, 556 ГК РФ о моменте исполнения продавцом недвижимого имущества обязанности по его передаче покупателю позволяют сторонам договора купли-продажи недвижимости установить, что передача должна состояться после государственной регистрации перехода права собственности*(3).

В п. 61 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" сказано, что иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Вместе с тем здесь же отражено, что когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права. Аналогичную правовую позицию занимают и нижестоящие суды*(4).

Однако по существу излагаемой проблемы есть и другая точка зрения. Так, в п. 24 Рекомендаций Научно-консультативного совета при ФАС Волго-Вятского округа "О практике применения законодательства", одобренных Президиумом ФАС Волго-Вятского округа от 14 июня 2007 г. N 5, указано, что исходя из толкования п.п. 1 и 2 ст. 223 ГК РФ передача вещи по договору требуется всегда, вне зависимости от вида вещи; согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору подлежит государственной регистрации, следовательно, государственная регистрация без акта приема-передачи не допускается.

В связи с возникающими на практике спорами о возможности передачи объекта недвижимости после государственной регистрации перехода права собственности, а также ввиду того, что однозначной позиции по данному вопросу судебной практикой в настоящее время не выработано, находим важным отразить нижеследующее. Общепризнано, что в целях существования в правовой действительности соответствующему праву необходимо возникнуть на предусмотренных законом основаниях при условии, если субъекты действуют установленными законом способами, поскольку "способ представляет собой нормативный или нормативно-волевой порядок действий"*(5). Указанный порядок в первую очередь рассчитан на упорядочение действий в отношении вещей, а государственная регистрация права на отчуждаемые вещи - это уже следствие, необходимое для правового оформления факта перехода вещи из рук в руки. Право собственности устанавливается не абстрактно, а на конкретную вещь, служащую его объектом. Поэтому раньше передачи вещи в качестве объекта возникающего права право зарегистрировано быть не может: если вещь не передана продавцом, закрепление ее принадлежности покупателю посредством государственной регистрации перехода права собственности невозможно ввиду отсутствия объекта права у покупателя. Сдаче документов на государственную регистрацию должна предшествовать передача объекта недвижимости, на который и будет зарегистрировано соответствующее право, поскольку право регистрируется, чтобы закрепить принадлежность вещи определенному лицу в целях юридического обеспечения возможностей поведения, предоставленных законом только правообладателю.

Из правоположений ст. 209 ГК РФ усматривается, что право собственности отдельно от вещи не отчуждается: в статье ГК РФ, определяющей содержание права собственности, речь идет именно о действиях собственника в отношении принадлежащего ему имущества, а не о действиях с правом в отношении такого имущества вне связи с ним. Ни в одной статье закона не сказано о возможности собственника отчуждать другим лицам только право на имущество без отчуждения конкретного имущества: если лицо, оставаясь собственником, передает иному лицу права владения, пользования и распоряжения имуществом, как указано в ч. 2 ст. 209 ГК РФ, принадлежность имущества по-прежнему юридически будет закреплена за ним.

Говоря о продаже недвижимости, укажем, что из ст.ст. 549, 551, 554 ГК РФ вытекает, что по договору продажи недвижимости отчуждению подлежит имущество. И причиной перехода прав на недвижимость к покупателю является ее передача продавцом в собственность покупателя. То есть переход прав на вещь есть следствие передачи вещи. Из нормы ч. 1 ст. 549 ГК РФ следует, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. То есть неотъемлемым признаком договора продажи недвижимости, так же как и просто договора купли-продажи, является передача вещи в собственность покупателя, когда право следует за вещью, а не наоборот. Нормы п. 1 ст. 551 и п. 1 ст. 554 ГК РФ нельзя толковать и применять в отрыве от норм ст. 223 ГК РФ, где в п. 1 говорится, что право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В п. 2 этой же статьи сказано, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. В свою очередь отчуждение имущества невозможно без его передачи. Таким образом, переход права во всех вышеприведенных статьях ГК РФ фигурирует как следствие перехода имущества.

Системное толкование закона подтверждает правильность сделанного вывода. Так, в ч. 2 ст. 209 ГК РФ речь идет о возможностях собственника, в том числе и лица, у которого есть зарегистрированное право. Возникает вопрос: как без приобретения имущества может быть реализовано субъективное право покупателя как нового собственника, если на момент возникновения такого права недвижимость находится в фактическом владении продавца (бывшего собственника)? Ведь "только владея имуществом, можно совершать действия по осуществлению права собственности"*(6). Тем самым нормы ст. 209 ГК РФ подтверждают, что право собственности на недвижимость не может устанавливаться до исполнения продавцом обязательства по передаче вещи в собственность покупателя, иначе возникшее субъективное право покупателя становится неосуществимым. Более того, при таких обстоятельствах право регистрируется в отношении вещи, которая еще находится в собственности продавца, обремененного обязательством ее продажи. Представляется, что в таком случае имеет место нарушение одного из основополагающих начал гражданского законодательства, а именно: принципа необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, закрепленного в ст. 1 ГК РФ.

Кроме того, если есть покупатель, обладающий правом собственности на вещь, и продавец, обладающий вещью как собственностью, какое требование может предъявить приобретатель вещи в защиту своего права, если продавец откажется ее передать? Связанный с продавцом договорными отношениями, виндицировать вещь он не вправе. Предъявляя требование об исполнении обязанности в натуре, покупатель подтверждает факт неисполнения договора купли-продажи, послужившего основанием для регистрации перехода права, и тем самым ликвидирует правовое основание возникновения своего права собственности. Именно поэтому в п. 4 ст. 8 ГК говорится, что права у субъектов возникают в результате приобретения имущества.

Особенностью осуществления собственником правомочия распоряжения при отчуждении вещи по договору продажи недвижимости является необходимость совершения акта отчуждения вещи, поскольку именно закрепление принадлежности вещи в качестве объекта права собственности определенному лицу является сущностью соответствующего права. Также, поскольку договор продажи недвижимости является договором об отчуждении имущества с переходом права на него, переходу права на объект должен предшествовать акт отчуждения самого объекта права. Об этом также свидетельствуют положения ст. 8.1 ГК РФ, регулирующей закрепление принадлежности объектов гражданских прав определенным лицам, и само название указанной статьи, где говорится о государственной регистрации прав на имущество, а не просто о государственной регистрации прав.

В этой связи целесообразно дополнить ч. 1 ст. 551 ГК РФ нормой, которая бы устанавливала, что государственной регистрации перехода права собственности по договору продажи недвижимости должен предшествовать акт отчуждения продаваемого объекта, оформляемый документом о его передаче в собственность покупателя, подписываемый обеими сторонами договора и являющийся его неотъемлемой частью.

Библиографический список

1. Гражданско-правовые способы защиты права собственности на недвижимость: науч.-практич. пособие по применению гражданского законодательства / А.В. Зарубин (и др.); под общ. ред. В.Н. Соловьева; науч. ред. С.В. Потапенко. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Юрайт, 2014.

2. Еськина И.А. Соотношение правового средства и гражданско-правовой формы действий субъектов // ДНК Права. 2014. N 2.

3. Чеговадзе Л.А., Демин А.А. Договор и договорное регулирование: монография. Нижний Новгород: НОЦ "ЦЕЗИУС", 2014.

4. Чеговадзе Л.А., Патенкова Е.Н. О существовании и осуществлении субъективных гражданских прав // Современное законодательство и проблемы регулирования общественных отношений: материалы III Международной научно-практической конференции (Нижний Новгород, 30 сентября 2013 г.) / под ред. Л.А. Чеговадзе. Нижний Новгород: АНО "НОЦ "ЦЕЗИУС", 2013.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) См.: Гражданско-правовые способы защиты права собственности на недвижимость: науч.-практич. пособие по применению гражданского законодательства / А.В. Зарубин (и др.); под общ. ред. В.Н. Соловьева; науч. ред. С.В. Потапенко. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Юрайт, 2014. С. 35.

*(2) См.: Чеговадзе Л.А., Демин А.А. Договор и договорное регулирование: монография. Нижний Новгород: НОЦ "ЦЕЗИУС", 2014. С. 11.

*(3) Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20 сентября 2011 г. N 5785/11 по делу N А63-4629/10.

*(4) Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 3 февраля 2014 г. по делу N А12-13061/2013.

*(5) См.: Еськина И.А. Соотношение правового средства и гражданско-правовой формы действий субъектов // ДНК Права. 2014. N 2. С. 24.

*(6) См.: Чеговадзе Л.А., Патенкова Е.Н. О существовании и осуществлении субъективных гражданских прав // Современное законодательство и проблемы регулирования общественных отношений: материалы III Международной научно-практической конференции (Нижний Новгород, 30 сентября 2013 г.) / под ред. проф. Л.А. Чеговадзе. Нижний Новгород: АНО "НОЦ "ЦЕЗИУС", 2013. С. 39.