Мошенничество при совершении сделок с жильем с использованием поддельных документов. Часть 2 (В. Трофимова, журнал "Жилищное право", N 1, январь 2016 г.)

Мошенничество при совершении сделок с жильем с использованием поддельных документов. Часть 2

В. Трофимова,

юрист

Журнал "Жилищное право", N 1, январь 2016 г., с. 19-26.

Статья 25 Конституции РФ гарантирует гражданам право на неприкосновенность жилища. Неприкосновенность жилища означает, что никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения. Но, несмотря на конституционное закрепление данного принципа, риск стать жертвой квартирных мошенников довольно высок, поскольку приобретение квартиры по поддельным документам один из наиболее распространенных способов мошенничества с квартирами в отношении покупателей на рынке недвижимости. Цель, которую преследуют мошенники - незаконное приобретение либо изъятие квартиры у законного владельца для дальнейшей перепродажи. Существует множество схем по отъему жилья у граждан, в данной статье рассмотрим некоторые из них.

Подсудимый, действуя в составе группы лиц по предварительному сговору, уголовное дело в отношении которых было выделено судом в отдельное производство, действуя умышленно с целью хищения путем обмана денежных средств потерпевшей, предложил последней приобрести однокомнатную квартиру. В этих целях подсудимый изготовил поддельные справки об оплате стоимости квартиры по договору бронирования участия в долевом строительстве МКД с застройщиками, которые не подозревали о преступных намерениях подсудимого. Потерпевшая, не усомнившись в подлинности представленных ей подсудимым справок об оплате за квартиру, согласилась приобрести данную квартиру, в связи с чем был заключен предварительный договор, согласно которому, с целью обеспечения обязательств по договору, покупателем вносится задаток. Между сторонами было заключено соглашение о задатке. Таким образом, потерпевшая передала подсудимому задаток, а подсудимый обязался заключить договор переуступки права требования квартиры. Денежные средства, полученные подсудимым в качестве задатка, последний обратил в свою собственность, тем самым похитив их у потерпевшей (приговор Калининского районного суда г. Челябинска по делу N 1-231/2014 от 17.06.2014 г).

Необходимо отметить, что договор бронирования участия в долевом строительстве не является правоустанавливающим документом и не подлежит государственной регистрации. По своей сути данный договор, на наш взгляд, является предварительным, выражающим намерение покупателя заключить с застройщиком в будущем договор об участии в долевом строительстве - правоустанавливающий договор, государственная регистрация которого предусмотрена п. 3 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Среди подложных правоустанавливающих документов на объект недвижимости может оказаться поддельное решение суда о признании права собственности. В качестве примера подделки судебных решений о признании права собственности на объекты недвижимости, а затем заключения договоров купли-продажи указанных объектов, основанных на поддельных правоустанавливающих документах, можно привести приговор Ленинградского районного суда г. Калининграда по делу N 1-348/2014. Подсудимый, используя поддельные решения суда о признании права собственности на объекты недвижимости за подставными лицами, приобретал данные объекты недвижимости на подставных лиц. А затем отчуждал приобретенную незаконным путем недвижимость ни о чем не подозревающим покупателям. В результате мошеннических действий подсудимого было реализовано несколько объектов недвижимости, чем был нанесен ущерб законным собственникам жилых помещений, а также администрации городского образования. Законные собственники данных жилых помещений либо длительно отсутствовали, либо умерли.

Помимо правоустанавливающих документов мошенники нередко подделывают различного рода справки, расписки от имени получателя денежных средств и т.д. Рассмотрим пример из судебной практики.

Подсудимая приобрела у потерпевшей квартиру и земельный участок. По соглашению сторон оплата по договору должна была быть произведена подсудимой после получения ею денежных средств в банке в качестве ипотечного кредита. Однако условия договора в данной части подсудимая не выполнила. Более того, представила в банк сфальсифицированную, собственноручно изготовленную расписку о получении потерпевшей денежных средств (приговор Увельского районного суда Челябинской области от 25 апреля 2014 г. по делу N 1-31/2014 (1-206/2013)).

Во избежание подобной ситуации сотрудники банка должны были пригласить продавца (потерпевшую) явиться лично в банк и написать собственноручно расписку о получении денежных средств. Если же продавец по каким-либо причинам в банк явиться не смог, то подлинность подписи на расписке или заявлении должна была быть засвидетельствована нотариально, также продавец мог выдать доверенность на имя третьего лица на представление интересов в банке, т.е. на подписание расписки о получении денег за проданную квартиру.

Нередко мошенниками нарушаются жилищные права детей-сирот, оставшихся без попечения родителей. Эта категория граждан наряду с пенсионерами, инвалидами, злоупотребляющими спиртными напитками лицами находится в зоне риска остаться без жилья. К примеру, подсудимый изготовил поддельное постановление главы районной администрации муниципального образования, которое давало разрешение продать квартиру несовершеннолетнего лица, оставшегося без попечения родителей, а также использовал в целях продажи данной квартиры поддельное удостоверение опекуна, поскольку сам был отстранен от опекунства. Данная квартира перепродавалась подсудимым несколько раз, в результате чего несовершеннолетний гражданин, оставшийся без попечения родителей, лишился права собственности на часть квартиры (приговор Железнодорожного районного суда г. Ульяновска).

Получение жилья детьми-сиротами регламентируется Федеральным законом от 21 декабря 1996 г. N 159-ФЗ "О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей". Согласно данному Федеральному закону указанной категории граждан однократно предоставляются благоустроенные жилые помещения специализированного жилищного фонда по договорам найма специализированных жилых помещений. Условия получения жилья регламентированы ст. 8 указанного Федерального закона. Однако в практике имеются случаи, когда мошенниками под видом благоустроенного жилья соответствующему фонду продавалось ветхое. Вот один из примеров.

Подсудимые, действуя группой лиц по предварительному сговору, приобрели ветхое жилье в одном из населенных пунктов области. Затем подсудимая сфальсифицировала документацию на данное жилье, указав в документации, что жилье находится в хорошем состоянии. После чего жилье было продано фонду развития жилищного строительства области. Жилье приобреталось фондом для детей-сирот. Таким образом, был нанесен ущерб в особо крупном размере бюджету области (приговор Ишимского городского суда).

Агентства недвижимости нередко оказываются недобросовестными в отношении своих клиентов. Рассмотрим пример. Подсудимый, в силу специфики своей деятельности по оказанию услуг по сопровождению сделок с недвижимым имуществом, получил от обратившегося к нему лица доверенность с правом продажи принадлежащей данному лицу квартиры, взамен данной квартиры подсудимый обязался подобрать жилой дом. В тот же период времени к подсудимому обратилась потерпевшая, владевшая на тот момент государственным сертификатом на материнский капитал, желавшая приобрести жилой дом, поскольку собственного жилья не имела. Подсудимый, воспользовавшись правом, предоставленным ему на основании ранее полученной доверенности, заключил с потерпевшей, находившейся под влиянием обмана подсудимого, договор купли-продажи с использованием заемных средств. Указанные денежные средства потерпевшая передала подсудимому для передачи лицу, в чьих интересах действовал подсудимый. Однако последний распорядился данными денежными средствами по своему усмотрению. После регистрации данной сделки органом ФРС потерпевшая погасила долг по договору целевого займа на приобретение жилья за счет средств материнского капитала. В дальнейшем подсудимый, введя в очередной раз потерпевшую в заблуждение, получил от нее доверенность с правом продажи принадлежащей ей на праве собственности квартиры и реализовал данную квартиру по договору купли-продажи, лишив тем самым жилья потерпевшую. Впоследствии несколько потерпевших также были лишены жилья либо денежных средств, полученных от продажи жилья, из-за мошеннических действий подсудимого (приговор Верхнеуральского районного суда Челябинской области от 20 июля 2015 г. по делу N 1-91/15).

Рассмотренный выше случай не является единственным примером совершения мошенничества с жильем профессиональным риелтором и привлечения последнего к уголовной ответственности. Например, подсудимая, являясь агентом по недвижимости, предложила своему знакомому выступить в качестве покупателя по договору купли-продажи квартиры, принадлежавшей не подозревавшему о преступных намерениях собственнику. Изготовив поддельные документы, в которой знакомый подсудимой поставил свою подпись в качестве покупателя, подсудимая сдала документы на регистрацию, зарегистрировав право собственности на указанную квартиру на подставное лицо. Далее указанная квартира без фактической оплаты перешла в собственность подсудимой. Впоследствии подсудимая оформила данную квартиру в собственность еще одного подставного лица, не подозревавшего о преступных намерениях подсудимой, реализовавшего по просьбе подсудимой данную квартиру третьему лицу. Денежные средства, вырученные от продажи квартиры, подсудимая взяла себе и распорядилась ими по своему усмотрению. Законный собственник квартиры не подозревал, что квартира преступным путем выбыла из его владения помимо его воли, поскольку в тот момент находился на стационарном лечении в медицинском учреждении. Суд признал подсудимую виновной в совершении преступления, предусмотренного ч. 3 ст. 159 УК РФ и ч. 1 ст. 327 УК РФ. Судебная коллегия оставила приговор без изменения, кассационную жалобу подсудимой без удовлетворения (определение Пензенского областного суда по делу N 22-294/2013).

В судебной практике имеются случаи, когда махинации с недвижимостью совершаются сотрудниками УФРС. Бывшая сотрудница УФРС была признана виновной по двум статьям УК РФ: ч. 2 ст. 210 УК РФ (участие в преступном сообществе) и ч. 4 ст. 159 УК РФ (мошенничество, совершенное организованной группой в крупном размере). Совершила три эпизода мошеннических действий с квартирами потерпевших в составе преступного сообщества (приговор Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан по делу N 1-579/2014 от 15.08.2014).

Еще одной распространенной схемой мошенничества с квартирами является мошенничество с квартирами умерших людей. Если у умершего человека нет наследников, то в течение шести месяцев квартира должна быть передана в собственность государства. Это по закону. Если этого не происходит, то задним числом такая квартира переоформляется в собственность нового владельца, к примеру, на подставное лицо, после чего продается ни о чем не подозревающему покупателю. К примеру, подсудимая, располагавшая сведениями о квартирах, собственники которых умерли, оформляла сфальсифицированные документы о праве собственности на подставных лиц, а в дальнейшем продавала незаконно приобретенные в собственность квартиры ни о чем не подозревающим покупателям. Более того, подсудимая пыталась оказывать психологическое воздействие на свидетелей по уголовному делу, пытаясь склонить последних к даче показаний в пользу подсудимой. Суд признал подсудимую виновной в совершении преступлений, предусмотренных ст. 159 УК РФ, ст. 327 УК РФ, ст. 309 УК РФ (приговор Ленинского районного суда г. Челябинска по делу N 1-445/2013 от 12.11.2013).

Таким образом, изучив законодательство РФ и судебную практику по вопросу, обозначенному в теме настоящей статьи, можно сделать вывод, что в настоящее время риск приобрести квартиру по поддельным документам на вторичном рынке недвижимости довольно высок. Поэтому при совершении сделок купли-продажи следует быть очень внимательными и осторожными. В группе риска стать жертвами мошенников находятся пенсионеры, инвалиды, лица, злоупотребляющие спиртными напитками, дети-сироты, оставшиеся без попечения родителей. Эти категории граждан в силу юридической неграмотности, излишней доверчивости или по иным причинам чаще всего остаются без жилплощади. Покупателю квартиры, чтобы обезопасить себя, необходимо проверить юридическую чистоту квартиры, т.е. убедиться, что не имеется препятствий к заключению договора купли-продажи квартиры, а также что после совершения сделки на данную квартиру никто не будет претендовать. Все ранее проводимые сделки с квартирой должны быть совершены в соответствии с законом. До заключения договора необходимо тщательно изучить и проверить документы, предоставленные продавцом. Если у покупателя возникли сомнения относительно подлинности хотя бы одного из представленных продавцом документов, то соглашаться на сделку не стоит.