Вопрос: Хочу купить квартиру, цена - 4 млн. руб., половину выплачиваю по договору ипотеки (заемными 1 млн. руб.), оставшиеся 2 млн. руб. - буду выплачивать продавцу ежемесячно по 30 тыс. руб. (в течение 5,5 лет). Как мне оформить вторые 2 млн. руб., чтобы ни у кого из участников сделки не было проблем с налоговой, с выплатами и досрочным погашением? Как это будет выглядеть - расписка, договор беспроцентного займа, договор купли-продажи (но у банка свои типовые формы) или какой-либо другой вариант? (Правовед.RU, ноябрь 2015 г.)

Хочу купить квартиру, цена - 4 млн. руб., половину выплачиваю по договору ипотеки (заемными 1 млн. руб.), оставшиеся 2 млн. руб. - буду выплачивать продавцу ежемесячно по 30 тыс. руб. (в течение 5,5 лет). Как мне оформить вторые 2 млн. руб., чтобы ни у кого из участников сделки не было проблем с налоговой, с выплатами и досрочным погашением? Как это будет выглядеть - расписка, договор беспроцентного займа, договор купли-продажи (но у банка свои типовые формы) или какой-либо другой вариант?

Один из способов при таком сложносоставном расчете - отделить вторые 2 млн. руб. от купли-продажи квартиры, т.е. за квартиру продавец получил сумму полностью, но тут же передал вам денежные средства в размере 2 млн. руб. взаймы.

В договоре займа будут описаны условия возврата и возможность досрочного погашения. Если продавца это устроит - такой вариант представляется наилучшим.

В отношении налогов - будет считаться, что продавец получил за квартиру 4 млн. руб., поэтому нужно смотреть, какие у него были расходы на приобретение, либо пользоваться налоговым вычетом в размере 1 млн. руб.

Еще один вариант - вы покупаете у продавца по 1/2 доли в квартире. На первую пойдет ипотека банка, на вторую - ипотека на продавца.

Однако все можно сделать и в обычном договоре купли-продажи.

В тексте договора в главе "Расчеты по договору" нужно предусмотреть, что оплата в размере 2 млн. руб. производиться в день подписания договора, а оставшиеся 2 млн. руб. покупатель вносить равными долями в течении такого-то срока.

Частичная неоплата по договору купли-продажи недвижимости не является основанием для препятствия перехода права собственности на квартиру на покупателя, и соответственно, на договор залога данной квартиры - поэтому нет препятствия для банка внести в редакцию договора купли-продажи условие о рассрочке оплаты оставшейся суммы - интересы банка здесь не затрагиваются.

В договоре купли-продажи нужно указать, что стоимость квартиры составляет 4 млн. руб., из которых 2 млн. руб. выплачиваются продавцу за счет средств, предоставленных покупателю таким-то банком на основании такого-то кредитного договора, в результате чего в пользу банка возникает ипотека в силу закона (в данной части банк точно укажет, что конкретно должно быть написано в договоре купли-продажи). Оставшиеся 2 млн. руб. покупатель выплачивает продавцу из собственных средств в рассрочку (можно приложить график платежей, установить возможность досрочного внесения денежной суммы).

Обратите внимание на важный момент - в силу положений Гражданского кодекса РФ, товар, приобретенный в рассрочку или в кредит, находится в залоге у продавца в силу закона до момента полной оплаты, если иное не установлено договором. Естественно, банк не может устроить тот факт, что продавец будет являться еще одним залогодержателем наряду с банком, поэтому в договоре купли-продажи необходимо указать: "стороны пришли к соглашению, что залог в силу закона в пользу продавца не возникает". Предложите банку такой вариант, ведь в таком случае только банк как залогодержатель будет иметь право получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами собственника квартиры.

Вариант с договором купли-продажи с рассрочкой платежа, конечно, наиболее обременителен для продавца в плане налогообложения (если квартира не находится в его собственности 3 года и более, и ему тогда не нужно отчитываться перед налоговой). Согласно ч. 1 ст. 223 Налогового кодекса РФ, если иное не предусмотрено п. 2-5 этой статьи, дата фактического получения дохода определяется как день выплаты дохода, в том числе перечисления дохода на счета налогоплательщика в банках либо по его поручению на счета третьих лиц - при получении доходов в денежной форме.

Общая сумма налога исчисляется по итогам налогового периода применительно ко всем доходам налогоплательщика, дата получения которых относится к соответствующему налоговому периоду (ч. 3 ст. 225 НК РФ). Таким образом, продавцу нужно будет подавать декларацию не 1 раз в году, следующем за годом продажи квартиры, как это происходит обычно, а каждый год, следующий за налоговым периодом, в котором он фактически получал денежные средства от покупателя квартиры.

Ю. Колковский

Г. Сальникова

Н. Янкина

Правовед.RU

18 ноября 2015 г.