Понятие и содержание государственной регистрации прав на недвижимое имущество (А.В.О. Лигай, журнал "Экономика и право. XXI век", N 2, апрель-июнь 2015 г.)

Понятие и содержание государственной регистрации прав на недвижимое имущество

В.О. Лигай,

стажер Российской академии адвокатуры и нотариата

Журнал "Экономика и право. XXI век", N 2, апрель-июнь 2015 г., с. 117-122.

В широком смысле государственная регистрация понимается как форма государственной деятельности. Она может быть определена как государственная функция, осуществляемая специально уполномоченными органами в целях обеспечения имущественных прав участников гражданского оборота на недвижимое имущество и поступления в бюджет средств от ее налогообложения, осуществления управления недвижимым имуществом, находящимся в государственной и муниципальной собственности, а также регулирования отношений на рынке недвижимости и исключения злоупотреблений в указанной сфере*(1). К государственной регистрации в этом смысле следует относить не только деятельность регистрирующих органов по рассмотрению конкретных документов, но и деятельность государства по организации системы государственной регистрации, установлению принципов ее осуществления, методов защиты и отражения информации, а также процедуры по предоставлению сведений о зарегистрированных правах на недвижимое имущество*(2).

В узком смысле государственная регистрация представляет собой рассмотрение заявление заинтересованного лица, адресованного государственному органу, о внесении данных о его праве на объект недвижимого имущества в установленные законом формы (государственный реестр). При всем многообразии подходов к определению государственной регистрации следует указать, что ни один из ее аспектов не являются предметом оспаривания в суде, хотя, как указывает Е.В. Тресцова, судебная практика знает и такие примеры*(3). Оспаривание в суде самой государственной регистрации, в качестве ненормативного акта государственного органа, выраженного в виде записи в ЕГРП, или свидетельство о государственной регистрации не приведет к желаемым правовым последствиям и не защитит интересы участника гражданских правоотношений, имеющего притязания на недвижимое имущество (в частности собственника). В связи с этим оспариванию в суде подлежат основания государственной регистрации, как юридические факты, на основе которых возникают правоотношения по поводу недвижимого имущества*(4).

Таким образом, государственная регистрация носит комплексный характер, а в научном сообществе до сих пор продолжают вырабатываться различные подходы. Однако если в науке наличие различных точек зрения способствует развитию теоретических положений, то для правоприменительной практики отсутствие единообразия, наоборот, губительно. Определенность в понятии государственной регистрации жизненно важно для собственников недвижимого имущества*(5). С нашей точки зрения, государственную регистрацию, в первую очередь, следует рассматривать как систему охранительных правоотношений, выражающуюся в признании государством прав субъекта гражданских правоотношений на недвижимое имущество*(6).

Ключевым понятием для регистрации права собственности на недвижимое имущество является понятие "недвижимость" или "недвижимое имущество". Согласно ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также иное имущество, отнесенное законом к недвижимости*(7). Таким образом, статья 130 ГК РФ выделяет два основных критерия для определения недвижимого имущества: 1) связь с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению объекта (недвижимости по природе) и 2) отнесение к недвижимости в силу закона. Несмотря на то, что понятие недвижимого имущества дано в ГК РФ и в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"*(8) на практике возникают вопросы по поводу отнесения того или иного объекта гражданских прав к недвижимому имуществу*(9). Долгое время являлся дискуссионным вопрос отнесения к недвижимому имуществу объектов незавершенного строительства*(10), серьезные затруднения вызывают на практике вопросы разграничения движимых и недвижимых вещей, когда речь идет об распространенных в строительной деятельности временных сооружениях*(11).

Праву собственника противостоит пассивная обязанность неопределенного круга лиц воздерживаться от нарушения такого права. Исходя из того, что данная обязанность возлагается на всех, логично будет предположить, что вещное право собственности может быть нарушено любым лицом*(12). Существуют различные способы защиты права собственности*(13). Одни из них направлены как на защиту уже нарушенного права (виндикационный и негаторный иски), другие на превенцию потенциального нарушения права собственности. Регистрация прав собственности является таким охранительным институтом, препятствующим нарушению прав собственника. Однако охрана права собственности это лишь один из аспектов государственной регистрации*(14). Немаловажным является и то, что в соответствии с законом право собственности на недвижимое имущество считается возникшим лишь с момента государственной регистрации (статья 219, п. 2 ст. 223 ГК РФ).

М.Г. Пискунова указывает, что под термином "государственная регистрация" следует понимать всю совокупность действий учреждений юстиции, сопутствующих признанию права, процесс, процедуру, осуществляемую в соответствии с законом*(15). По мнению В.Н. Урсова, государственная регистрация - это система правовых, организационных, процедурных мер, обеспечивающих однозначность и обоснованность записей о правах на объект недвижимости*(16). Некоторые авторы понимают государственную регистрацию прав как легализацию для гражданского оборота сделок и порождаемых ими прав и обязанностей,*(17) а также иных оснований возникновения прав и обязанностей, предусмотренных в п. 1 ст. 8 ГК РФ*(18).

Определение, которое содержится в законе, обращает внимание лишь на один из аспектов правовой природы регистрации прав, которая в данном контексте рассматривается как направление публичной деятельности специальных государственных органов - учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Вместе с тем, государственная регистрация - это многоплановое явление*(19), что подтверждается судебной практикой*(20). Необходимо рассмотреть государственную регистрацию как сложное, многостороннее понятие с учетом всех его проявлений. С гражданско-правовой точки зрения регистрация прав на недвижимое имущество представляет собой:

а) факт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения гражданских прав на недвижимое имущество, опосредованный в государственном акте, реализуемом в виде специальной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним*(21);

б) способ защиты гражданских прав на недвижимое имущество*(22);

в) правового института*(23).

С точки зрения теории административного права, государственную регистрацию прав можно рассматривать как:

- специфическую деятельность государства - государственный (административный) процесс, заключающийся в государственной регистрации гражданских прав на недвижимое имущество и сделок с данным имуществом путем внесения соответствующих записей о правах на каждый объект недвижимости в ЕГРП*(24);

- деятельность государственных органов по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в рамках соответствующей территориальной юрисдикции*(25).

Библиографический список:

1. Lagutkin A.V. On improving Russian mining laws and acknowledging property rights to underground structures in 2014-2015 // International academic magazine of the Russian academy of natural sciences. 2013. N 4.

2. Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. - М., 2000. - С. 24-25.

3. Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимое имущество. - М.: Изд-во "Проспект", 2011. - С. 65.

4. Альбов А.П. Перспективы философии права на рубеже третьего тысячелетия // Философско-правовая компаративистика: ХХ век. Сборник научных статей. СПб: Санкт-Петербургский университет МВД России, 1999.

5. Альбов А.П. Соотношение философии и права // Право и политика: Сб. Статей и тезисов преподавателей и аспирантов СЗАГС. Вып. 1. - СПб. 2002.

6. Аратский Д.Б. Проблема совершенствования законодательного обеспечения систем регистрации прав и учета объектов недвижимого имущества. // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2002. N 4.

7. Беликова К.М., Гребенников В.В. Правовые основы межсистемного взаимодействия органов судебной власти с другими направлениями правоохранительной деятельности: Опыт Аргентины // Вестник РУДН. Серия "Юридические науки". - 2012. - N 2. - С. 140-146.

8. Гребенников В.В. Начнем не с нуля: Статья // Российская Федерация сегодня. - 2001. N 12. С. 18-20.

9. Зрелов А.П., Краснов М.В., Чеснокова О.К. Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: правовые и налоговые аспекты. М.: Изд-во Статус-Кво 97. 2005.

10. Иванова С.А. Проблемы классификации частного и публичного права: научный подход // Вестник академии права и управления 2014, N 34.С. 30-34.

11. Кирсанов А.Р. Регистрационное право - формирующаяся отрасль современного российского права // Бюллетень Министерства юстиции РФ. 2001. N 11. - С. 60-61.

12. Козырь О.М. Недвижимость в новом гражданском кодексе России. / ГК России. Проблемы. Теория Практика: Сборник памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. А.Л. Маковский; - М.: Изд-во Родос, 1998. - С. 286.

13. Лагуткин А.В. Великая иллюзия демократии. - М.: Юркомпани, 2014.

14. Лагуткин А.В. Право граждан на участие в местном самоуправлении в условиях становления в России демократического федеративного государства: Автореф. дисс. ... канд. юрид. наук. - М., 1995. - С. 14.

15. Пискунова М.Г. Правовое регулирование процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2001. N 4. - С. 11.

16. Регистрация прав на недвижимость: Информационный сборник N 3. / Отв. ред. Чефранова Е.А. - М., 2001. - С. 6.

17. Тресцова Е.В. Актуальные проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. // Правоведение 2004. N 2. - С. 64.

18. Урсов В.Н. Права не дают и не берут - права регистрируют (заметки государственного регистратора) // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2000. N 2-3.

19. Шагиев Б.В., Шагиева Р.В. Правоохранительная деятельность: проблемы теоретического обоснования // Административное и муниципальное право. 2014. N 6. С. 538-549.

20. Шагиева Р.В. Процессуальное право в системе российского права // Административное право и практика администрирования. 2014. N 2. С. 1-18.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) См., напр.: Альбов А.П. Перспективы философии права на рубеже третьего тысячелетия / / Философско-правовая компаративистика: ХХ век. Сборник научных статей. СПб: Санкт-Петербургский университет МВД России, 1999; Альбов А.П. Соотношение философии и права // Право и политика: Сб. Статей и тезисов преподавателей и аспирантов СЗАГС. Вып. 1. - СПб. 2002.

*(2) Беликова К.М., Гребенников В.В. Правовые основы межсистемного взаимодействия органов судебной власти с другими направлениями правоохранительной деятельности: Опыт Аргентины // Вестник РУДН. Серия "Юридические науки". - 2012. - N 2. - С. 140-146.

*(3) См.: Тресцова Е.В. Актуальные проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. // Правоведение 2004. N 2. С. 64.

*(4) Такая точка зрения, в частности, была высказана Министерством юстиции Российской Федерации / См.: Регистрация прав на недвижимость: Информационный сборник N 3. / Отв. ред. Чефранова Е.А. М., 2001. С. 6.

*(5) Гребенников В.В. Начнем не с нуля: Статья // Российская Федерация сегодня. - 2001. N 12. С. 18-20.

*(6) Иванова С.А. Проблемы классификации частного и публичного права: научный подход // Вестник академии права и управления 2014, N 34.С. 30-34.

*(7) Шагиева Р.В. Процессуальное право в системе российского права // Административное право и практика администрирования. 2014. N 2. С. 1-18.

*(8) Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // СЗ РФ. 1997. N 30. ст. 35-94.

*(9) Lagutkin A.V. On improving Russian mining laws and acknowledging property rights to underground structures in 2014-2015 // International academic magazine of the Russian academy of natural sciences. 2013. N 4.

*(10) См.: Козырь О.М. Недвижимость в новом гражданском кодексе России. / ГК России. Проблемы. Теория Практика: Сборник памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. А.Л. Маковский; - М.: Изд-во Родос, 1998. - С. 286.

*(11) См.: Алексеев В.А. Регистрация прав на не движимое имущество. М.: Издво "Проспект", 2011. С. 65.

*(12) Шагиев Б.В., Шагиева Р.В. Правоохранительная деятельность: проблемы теоретического обоснования // Административное и муниципальное право. 2014. N 6. С. 538-549.

*(13) Лагуткин А.В. Великая иллюзия демократии. - М.: Юркомпани, 2014.

*(14) Лагуткин А.В. Право граждан на участие в местном самоуправлении в условиях становления в России демократического федеративного государства: Автореф. дисс. ... канд. юрид. наук. М., 1995. С. 14.

*(15) См.: Пискунова М.Г. Правовое регулирование процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2001. N 4. - С. 11.

*(16) См.: Урсов В.Н. Права не дают и не берут права регистрируют (заметки государственного регистратора) // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2000. N 23.

*(17) Шагиева Р.В. Процессуальное право в системе российского права // Административное право и практика администрирования. 2014. N 2. С. 118.

*(18) См.: Зрелов А.П., Краснов М.В., Чеснокова О.К. Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: правовые и налоговые аспекты. М.: Издво "Статус-Кво 97", 2005.

*(19) См.: Тресцова Е.В. Актуальные проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. // Правоведение 2004. N 2. - С. 25.

*(20) См. например Определение Конституционного Суда РФ от 14 января 2003 г. N 20-О "Об отказе в принятии к рассмотрению запроса Ивановской области о проверке конституционности отдельных положений статьей 9, 10 и 15 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и Примерного положения "Об учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое и сделок с ним".

*(21) См.: Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. - М., 2000. - С. 24-25., Зрелов А.П., Краснов М.В., Чеснокова О.К. Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: правовые и налоговые аспекты. М.: Изд-во Статус-Кво 97. 2005.

*(22) См.: Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Вступит ст. Аргунова В.Н. - М., 2000. С. 24. Аратский Д.Б. Проблема совершенствования законодательного обеспечения систем регистрации прав и учета объектов недвижимого имущества. // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2002. N 4.

*(23) См.: Кирсанов А.Р. Регистрационное право - формирующаяся отрасль современного российского права // Бюллетень Министерства юстиции РФ. 2001. N 11. - С. 60-61.

*(24) См.: Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. - М., 2000. - С. 24., Пискунова М.Г. Правовое регулирование процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2001. N 4.

*(25) См.: Зрелов А.П., Краснов М.В., Чеснокова О.К. Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: правовые и налоговые аспекты. М.: Издво "СтатусКво 97", 2005.