Вопрос: Могут ли собственники помещения в многоквартирном доме в лице управляющей компании арендовать с целью использования для собственных нужд недвижимое имущество, принадлежащее другому лицу, и может ли такое имущество быть включено в состав общего имущества многоквартирного дома? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, декабрь 2015 г.)

Могут ли собственники помещения в многоквартирном доме в лице управляющей компании арендовать с целью использования для собственных нужд недвижимое имущество, принадлежащее другому лицу, и может ли такое имущество быть включено в состав общего имущества многоквартирного дома?

В соответствии со ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Более подробно данная норма раскрыта в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, согласно которой собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 (далее - Правила N 491), в состав общего имущества включаются:

а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

б) крыши;

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

В силу п. 5 Правил N 491 в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях (п. 6 Правил N 491).

Исходя из анализа приведенных выше норм, отметим, что для отнесения того или иного имущества к составу общего имущества многоквартирного дома необходимо выяснить, находится ли указанное имущество в данном доме (за его пределами либо внутри помещений) и участвует ли оно в обслуживании более одного помещения. Также отметим, что согласно п. 8 Правил N 491 внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.

В соответствии с п. 1 Правил N 491 состав общего имущества определяется:

а) собственниками помещений в многоквартирном доме (далее - собственники помещений) - в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;

б) органами государственной власти - в целях контроля за содержанием общего имущества;

в) органами местного самоуправления - в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с ч. 4 ст. 161 ЖК РФ.

При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре. В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре (п. 3, 4 Правил N 491).

Согласно п. 12 Правил N 491 собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества, за исключением действий, указанных в пп. "д.1" п. 11 Правил N 491, или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом.

Как следует из вопроса, многоквартирный дом управляется управляющей компанией. Под деятельностью по управлению многоквартирным домом понимаются выполнение работ и (или) оказание услуг по управлению многоквартирным домом на основании договора управления многоквартирным домом (ч. 2 ст. 192 ЖК РФ).

Согласно ч. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ, либо в случае, предусмотренном ч. 14 ст. 161 ЖК РФ, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. В договоре управления многоквартирным домом должен быть указан состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление.

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме (ч. 1 ст. 161 ЖК РФ).

Отметим, что согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договора. В соответствии со ст. 606 ГК РФ имущество может быть передано арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование по договору аренды. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. При этом в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (п. 1 ст. 607 ГК РФ).

Таким образом, исходя из анализа приведенных выше норм, следует, что в рассматриваемой ситуации управляющая организация вправе арендовать имущество, в том числе и котельную. При этом в договоре аренды надлежит указывать, что управляющая организация или иное лицо действует в интересах всех собственников помещений этого дома. По смыслу ст. 162 ЖК РФ полномочия управляющей организации на заключение договоров аренды имущества помимо этого могут быть включены также в договор управления многоквартирным домом.

Иными словами, при наличии соответствующего решения собственников помещений, принятого в установленном жилищным законодательством порядке и оформленного протоколом, в случае, если это не нарушает законных прав и интересов физических и юридических лиц, управляющая организация, действующая в интересах собственников помещений в МКД, вправе заключать договор аренды имущества в целях оказания услуг по управлению многоквартирным домом, обеспечивающих благоприятные условия проживания граждан в МКД.

Однако данное имущество не может быть включено в состав общего имущества МКД по следующим основаниям. В соответствии со ст. 606 ГК РФ договор аренды предусматривает передачу имущества во временное владение и пользование лицу, не обладающему правом собственности на указанное имущество. Как уже отмечалось выше, в силу ст. 290 ГК РФ, ч. 1 ст. 36 ЖК РФ общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности. В силу своей правовой природы объект аренды, т.е. арендованное имущество (в нашем случае - котельная), не может принадлежать арендаторам (собственникам помещений в МКД в лице управляющей компании) на праве собственности. Кроме того, в соответствии с ч. 2 ст. 290 ГК РФ собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. Таким образом, в случае распоряжения собственником принадлежащим ему помещением в МКД, он автоматически распоряжается и принадлежащей ему долей в праве собственности на общее имущество жилого дома, что недопустимо в отношении арендованного имущества, поскольку оно передается только лишь во временное владение и пользование. Собственник же общего имущества в многоквартирном доме вправе осуществлять владение и пользование им в полном объеме (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ).

Также следует обратить внимание, что в соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 15 декабря 2009 г. N 14801/08, по смыслу приведенных норм усматривается, что котельная и тепловые сети, обеспечивающие не только внутридомовую систему отопления, но и систему за ее пределами (например обеспечивающие подачу тепла в другие многоквартирные дома), не могут включаться в состав общего имущества граждан, проживающих в многоквартирном доме. При этом ключевым в решении Президиума ВАС РФ стало толкование данных пунктов Правил N 491, как не относящих к общему имуществу инженерные сети, которые одновременно обеспечивают как внутридомовую систему отопления многоквартирного дома, так и систему самостоятельного объекта недвижимости (например отдельно стоящего здания). В этой связи смотрите также постановление Арбитражного суда Уральского округа от 10 сентября 2015 г. N Ф09-5622/15 по делу N А50-24177/2014, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 12 января 2015 г. N 04АП-4881/14.

Таким образом, в рассматриваемой ситуации арендованная котельная не может быть включена в состав общего имущества многоквартирного дома.

Дополнительно отметим, что к отношениям, связанным со снабжением тепловой энергией через присоединенную сеть, если иное не установлено законом или иными правовыми актами, применяются правила, предусмотренные ст. 539-547 ГК РФ. Кроме того, правовые основы экономических отношений, возникающих в связи с производством, передачей, потреблением тепловой энергии с использованием систем теплоснабжения, права и обязанности потребителей тепловой энергии и теплоснабжающих организаций регулируются Федеральным законом от 27 июля 2010 г. N 190-ФЗ "О теплоснабжении".

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Парасоцкая Елена

Ответ прошел контроль качества

3 декабря 2015 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.