Вопрос: Физическое лицо приобрело квартиру по договору с жилищно-строительным кооперативом (ЖСК). Паевой взнос был полностью выплачен в 2011 г. А вот свидетельство о госрегистрации права собственности на квартиру получено только в 2015 г. В этом же году гражданин предполагает продать квартиру. Может ли он в этом случае получить освобождение от уплаты НДФЛ на основании п. 17.1 ст. 217 НК РФ? (журнал "ЭЖ Вопрос-Ответ", N 11, ноябрь 2015 г.)

Физическое лицо приобрело квартиру по договору с жилищно-строительным кооперативом (ЖСК). Паевой взнос был полностью выплачен в 2011 г. А вот свидетельство о госрегистрации права собственности на квартиру получено только в 2015 г. В этом же году гражданин предполагает продать квартиру. Может ли он в этом случае получить освобождение от уплаты НДФЛ на основании п. 17.1 ст. 217 НК РФ?

А. Волохова,

"ЭЖ"

Журнал "ЭЖ Вопрос-Ответ", N 11, ноябрь 2015 г., с. 74-75.

Из пункта 17.1 ст. 217 НК РФ следует, что если квартира находилась в собственности физического лица три года и более, то доходы от ее продажи не облагаются НДФЛ. Как определить срок нахождения в собственности квартиры, приобретенной по договору с ЖСК?

Пунктом 4 ст. 218 ГК РФ установлено, что член жилищно-строительного кооператива, имеющий право на паенакопления, полностью внесший свой паевой взнос за квартиру, предоставленную ему кооперативом, приобретает право собственности на указанное имущество. Исходя из этого, Минфин России в письме от 03.09.2015 N 03-04-05/50681 выделил два условия приобретения членом ЖСК права собственности на жилое помещение:

1) кооператив должен передать помещение члену ЖСК (подтверждающим документом является акт приема-передачи квартиры, оформленный в установленном порядке);

2) член кооператива должен полностью внести паевой взнос.

В связи с изложенным Минфин России разъяснил, что по п. 17.1 ст. 217 НК РФ освобождается от налогообложения доход, полученный от продажи квартиры, приобретенной по договору с ЖСК, только в случае, если такая квартира находилась в собственности налогоплательщика более трех лет начиная с даты, когда были соблюдены оба вышеуказанных условия. Если квартира находилась в собственности налогоплательщика менее трех лет с указанной даты, доход от ее продажи подлежит обложению НДФЛ в общем порядке. При этом налогоплательщик вправе воспользоваться имущественными налоговыми вычетами, предусмотренными ст. 220 НК РФ.

Таким образом, если паевой взнос за квартиру выплачен в 2011 г. и квартира передана физическому лицу по акту приема-передачи, то три года отсчитываются с 2011 г. То есть факт оформления квартиры в собственность для целей применения положений п. 17.1 ст. 217 НК РФ в данной ситуации не имеет никакого значения.

Аналогичные разъяснения Минфин России давал и ранее (см., например, письма от 04.03.2015 N 03-04-05/11207, от 24.12.2014 N 03-04-05/66781, от 30.06.2014 N 03-04-05/31383).

1 ноября 2015 г.