Вопрос: Ранее у несовершеннолетних в собственности было жилое помещение. Органы опеки и попечительства дали разрешение на реализацию этого жилого помещения и на приобретение иного жилого помещения на вырученные деньги, а также с использованием заемных средств. Необходимо ли получать согласие органов опеки и попечительства на залог доли, возникающий при покупке членами семьи, в т.ч. несовершеннолетними, квартиры в долевую собственность с помощью средств ипотечного займа? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, декабрь 2015 г.)

Ранее у несовершеннолетних в собственности было жилое помещение. Органы опеки и попечительства дали разрешение на реализацию этого жилого помещения и на приобретение иного жилого помещения на вырученные деньги, а также с использованием заемных средств.

Необходимо ли получать согласие органов опеки и попечительства на залог доли, возникающий при покупке членами семьи, в т.ч. несовершеннолетними, квартиры в долевую собственность с помощью средств ипотечного займа?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Для государственной регистрации ипотеки в силу закона в случае, когда имущество приобретается не только с помощью заемных средств, но и на средства, вырученные от продажи имущества, принадлежавшего несовершеннолетнему, требуется получение согласия органа опеки и попечительства.

Обоснование вывода:

В соответствии с п. 3 ст. 60 СК РФ право несовершеннолетнего ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется ст.ст. 26, 28 ГК РФ. Согласно п. 1 ст. 26 ГК РФ несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением поименованных в п. 2 указанной статьи, с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя. За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в п. 2 ст. 28 ГК РФ, могут совершать от их имени родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 26 ГК РФ).

Кроме того, п. 3 ст. 60 СК РФ предусмотрено, что при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного, а именно: на распоряжение законными представителями имуществом лиц, не достигших четырнадцати лет, необходимо разрешение органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ).

Так, в силу п. 2 ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки по отчуждению имущества подопечного, в том числе по передаче его в залог, сделки, влекущие отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любые другие сделки, влекущие уменьшение имущества подопечного. Аналогичные нормы содержатся и в ст.ст. 20, 21 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве" (далее - Закон N 48-ФЗ).

Данное правило прямо предусмотрено и в п. 5 ст. 74 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 102-ФЗ) в отношении ипотеки жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан.

Залог недвижимого имущества, как обременение вещных прав собственника, подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре (ЕГРП) органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним (п. 1 ст. 131 ГК РФ, ст. 19 Закона N 102-ФЗ). Порядок государственной регистрации регламентирован Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ), в котором содержится перечень документов, необходимых для осуществления такой регистрации (ст. 16 Закона N 122-ФЗ).

Следовательно, по общему правилу, при обременении жилого помещения, находящегося в собственности несовершеннолетнего ребенка, ипотекой получение разрешения органа опеки и попечительства является обязательным. В этой связи смотрите, например, определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 24.04.2012 N 49-В12-1.

Системное толкование приведенных норм позволяет сделать вывод, что получение разрешения органа опеки и попечительства необходимо в том случае, если законные представители намерены совершить сделку по отчуждению (обременению) жилого помещения, которое уже находится в собственности несовершеннолетнего, либо в том случае, если при покупке нового жилья используются средства от продажи квартиры, собственником (сособственником) которой являлся несовершеннолетний.

В рассматриваемой ситуации органы опеки дали разрешение на отчуждение имущества, принадлежащего несовершеннолетним, а также на приобретение квартиры в долевую собственность, в том числе с использованием заемных средств. Как следует из п. 1 ст. 77 Закона N 102-ФЗ, ипотека жилых домов и квартир, приобретенных за счет кредита банка или иной кредитной организации, жилое помещение, приобретенное полностью или частично с использованием средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРП.

Таким образом, на основании заключаемого договора купли-продажи возникает ипотека в силу закона, которая не зависит от воли лиц, приобретающих квартиру. В подобной ситуации государственная регистрация ипотеки осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица (лиц), чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом (п. 2 ст. 20 Закона N 102-ФЗ).

Иными словами, складывается ситуация, когда право собственности на имущество и залог этого имущества возникают в одно и то же время. При этом следует учитывать, что согласие на обременение ипотекой имущества, принадлежащего несовершеннолетним детям, в целях обеспечения соблюдения их законных имущественных прав должно быть получено перед совершением сделки (ст. 37 ГК РФ), то есть когда одно имущество, принадлежащее на праве собственности несовершеннолетним, уже реализовано, а другое еще не приобретено.

По нашему мнению, разрешение органа опеки и попечительства необходимо получать, если закладывается имеющийся объект (ипотека в силу договора) и если собственником этого объекта или его части является несовершеннолетний, а также в случае, если приобретается новый объект (ипотека в силу закона), но для приобретения объекта, с использованием ипотеки, продается другой объект, принадлежащий несовершеннолетнему (смотрите, например, решения Октябрьского районного суда г. Барнаула от 19 апреля 2012 г. по делу N 2-1218/12, Благовещенского районного суда Республики Башкортостан от 9 августа 2012 г. по делу N 2-645/12).

Отметим, что приведенная выше точка зрения является нашим экспертным мнением и может отличаться от мнения других специалистов. Рекомендуем Вам по данному вопросу обратиться за разъяснениями в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Рижская Мария

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Парасоцкая Елена

7 декабря 2015 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.