Влияние утвержденных результатов государственной кадастровой оценки земель на развитие предпринимательства в Самарской области (Л.Э. Сенилова, журнал "Имущественные отношения в Российской Федерации", N 12, декабрь 2015 г.)

Влияние утвержденных результатов государственной кадастровой оценки земель на развитие предпринимательства в Самарской области

Л.Э. Сенилова,

адвокат Самарской областной коллегии адвокатов,

помощник члена Общественной палаты Российской

Федерации Федорова Георгия Владимировича (г. Самара)

Журнал "Имущественные отношения в Российской Федерации", N 12, декабрь 2015 г., с. 54-58.

Федеральным законом от 22 июля 2010 года N 167-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" принципиально изменен порядок проведения государственной кадастровой оценки (далее также - ГКО). Государственная кадастровая оценка стала проводиться по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации независимыми оценщиками, а функции надзора за ее проведением переданы саморегулируемым организациям (далее также - СРО) оценщиков.

Целью проведения государственной кадастровой оценки земель является определение стоимости земельных участков, приближенной к рыночной, для целей налогообложения, определения размера выкупной стоимости земельных участков, арендной платы и платы за сервитут земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Несмотря на серьезные изменения системы ГКО, которые, по мнению законодателя, должны были способствовать проведению более качественной оценки, во многих субъектах Российской Федерации кадастровая стоимость по результатам оценки оказалась существенно завышенной. Подтверждением этому является закрепление на законодательном уровне постоянно действующей Комиссии по оспариванию кадастровой стоимости, первоначально созданной как регулятор на кратковременной основе.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрена процедура обжалования результатов ГКО. При этом процесс оспаривания результатов ГКО возлагает на предпринимателей, за счет налогов которых и была осуществлена эта оценка, дополнительное финансовое бремя в виде затрат на оценку, экспертизу и судебное представительство.

Недостоверность результатов проведенной оценки фактически дискредитировала цели, заложенные в Земельном кодексе Российской Федерации при установлении кадастровой стоимости:

- банки не применяют кадастровую стоимость для оценки имущества, предоставляемого в залог;

- случаи приобретения земельных участков по кадастровой стоимости со стороны государственных и муниципальных органов отсутствуют.

Ярким примером губительных последствий государственной кадастровой оценки, проведенной по новым правилам в 2013 году, может служить Самарская область. В результате ГКО в области установлена кадастровая стоимость земельных участков, в разы превышающая рыночную (город Тольятти - в 1,7 раза, город Чапаевск - в 4 раза, город Кинель - в 2 раза, муниципальный район Борский - в 5 раз, муниципальный район Исаклинский - в 3,9 раза, муниципальный район Кпявлинский в - 3,3 раза, муниципальный район Похвистневский - в 3,1 раза, муниципальный район Камышлинский - в 3,4 раза). Увеличение кадастровой стоимости повлекло многократное увеличение арендной платы за площади, занимаемые нестационарными торговыми объектами и объектами производства по сравнению с 2012 годом (муниципальный район Богатовский - в 16 раз, муниципальный район Шигонский - в 3 раза и т.д.).

Вносимые в настоящее время правительством Самарской области изменения в методику расчета арендной платы устанавливают пониженные коэффициенты для участников частно-государственного партнерства, но не изменяют действующие договоры, заключенные в целях предпринимательской деятельности. Так при просрочке установленного срока для ввода в эксплуатацию (по истечении трех лет после начала использования земельного участка) промышленных и коммунальных объектов, строящихся на землях, государственная собственность на которые не разграничена, применяются повышенные коэффициенты - в Самарской области - 12, в городе Тольятти - 9. Соответственное увеличение арендной платы в 9-12 раз не способствует улучшению положения предпринимателя-арендатора. Результат - 10 процентов от всех обращений по России в Комиссию по оспариванию кадастровой стоимости и суды приходится на Самарскую область. Неподъемные земельный налог и арендная плата приводят к массовому закрытию, уходу в тень и банкротству бизнеса, в первую очередь малого, и, как следствие, к снижению покупательского спроса.

Свою роль в ухудшении ситуации играет и Комиссия по рассмотрению споров о результатах ГКО, работа которой в Самарской области является неэффективной и ангажированной. Комиссия отказывает в пересмотре кадастровой стоимости в случаях, если определенная в отчете оценщика рыночная стоимость отличается более чем на 30 процентов от кадастровой, несмотря на наличие положительного заключения СРО и требования законодательства*(1). Комиссия не выполняет возложенные на нее функции по разрешению споров о недостоверной кадастровой стоимости. Более того, являясь обязательной инстанцией для обжалования в суде, Комиссия лишь увеличивает время для разрешения вопроса по существу. Такая работа Комиссии нивелирует систему обжалования результатов ГКО, что делает проблему достоверности результатов ГКО еще более актуальной.

Печальный результат "перекоса" ГКО в Самарской области можно предсказать уже сейчас:

- уменьшение числа субъектов предпринимательства и, как следствие, уменьшение собираемости земельного налога;

- уклонение от уплаты земельного налога (согласно данным Министерства финансов Самарской области*(2) собираемость земельного налога в Самарской области в 2014 году увеличилась всего на 65 миллионов рублей, что составляет 1,3 процента от объема годовых собираемых средств по земельному налогу). При этом количество неплательщиков земельного налога увеличилось в разы.

Завышенная кадастровая стоимость препятствует выполнению важной задачи земельной реформы - вовлечение неиспользуемых муниципальных и государственных земель в хозяйственный оборот, установление договорных отношений по использованию земель, поскольку в зависимости от размера кадастровой стоимости определяются не только земельный налог, но и арендная плата, выкупная стоимость, плата за сервитут.

В целях реализации новелл Земельного кодекса Российской Федерации органами государственной власти Самарской области осуществлена разработка проектов нормативных актов, устанавливающих в отношении земельных участков, находящихся в государственной собственности Самарской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, порядок определения цены при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов; размера арендной платы, размера платы за увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате их перераспределения; платы по соглашению об установлении сервитута. При этом в проектах нормативных актов в расчетной части использован размер кадастровой стоимости равный 100 процентам.

В рамках процедуры оценки регулирующего воздействия*(3) Министерством имущественных отношений Самарской области был проведен анализ указанных проектов нормативных актов, по результатам которого ведомством было отвергнуто предложение Уполномоченного по защите прав предпринимателей в Самарской области о снижении процента от кадастровой стоимости до 15 процентов как несоответствующее принципу эффективности управления земельными ресурсами. Тогда как, по мнению Общественного омбудсмена при Уполномоченном по защите прав предпринимателей Российской Федерации Карповой М.И., размер выкупной цены, установленной федеральным законодательством (15 процентов от кадастровой стоимости), и для Москвы существенно завышен, не говоря уже о периферии.

Вступившие в силу нормативные акты Самарской области [7, 8] определяют выкупную стоимость в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Самарской области, при их перераспределении или при их выкупе без торгов - в размере 50 процентов от кадастровой стоимости. Плата за установление сервитута в отношении таких земельных участков установлена в размере арендной платы за использование земельных участков без торгов, которая по промышленным, торговым и коммунальным объектам составляет 4-12 процентов от кадастровой стоимости, что превышает земельный налог в 2,5-8 раз (см. [9, 10]).

Судя по всему, инвестиционная привлекательность Самарской области от принятия подобных решений не увеличится, а изменения в земельном законодательстве, вступившие в силу с 1 марта 2015 года, останутся невостребованными.

Для разрешения ситуации Уполномоченным по защите прав предпринимателей Борисовым Е.Н. совместно с оценщиками и СРО оценщиков Самарской области создана рабочая группа, которой подготовлено аналитическое заключение к отчету по ГКО 2013 года, выполненному ООО "ГКР" (г. Нижний Новгород).

В правительство Самарской области направлено письмо с предложениями привлечь исполнителя по государственному контракту к работе по приведению результатов ГКО 2013 года в Самарской области в соответствие с реальной рыночной оценкой и создать действующий на постоянной основе орган - Региональный совет по оценочной деятельности - для осуществления общественного контроля. Актуальность контроля за проведением ГКО со стороны профессионального сообщества обусловлена проведением в 2015 году оценки объектов капитального строительства.

3-4 июля 2015 года в городе Самаре проводилась Поволжская научно-практическая конференция "Государственная кадастровая оценка недвижимости как ключ к экономическому развитию и финансовой стабильности муниципальных образований. Проблемы и пути решения" с участием ведущих оценщиков Российской Федерации и, в частности, Самарской области. Участники Конференции поддержали инициативу рабочей группы при Уполномоченном по защите прав предпринимателей относительно первоочередных шагов по приведению ситуации с ГКО к реальным показателям и необходимости общественного контроля над ситуацией в будущем.

К сожалению, инициатива не была услышана, правительством Самарской области взят тайм-аут на полгода с тем, чтобы по итогам 2015 года увидеть динамику сбора земельного налога.

В 2016 году вводится налог на имущество по отдельным объектам капитального строительства, налоговая база которых определяется как их кадастровая стоимость. К результатам кадастровой оценки недвижимости, проведенной в 2011 году, уже есть немало вопросов, а в наступающем году должна быть проведена новая государственная кадастровая оценка в связи с достижением предельного срока действия ГКО.

Ясно одно - проблема некачественной оценки существует, ее нужно решать быстро и эффективно, поскольку замалчивание и непринятие кардинальных решений по ее изменению может стать миной, действие которой будет незамедленным.

А кто будет проводить ГКО в дальнейшем - появятся налоговые оценщики, или СРО решат вопрос внутри сообщества профессионалов, - покажет время.

Литература и информационные источники

1. О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации": Федеральный закон от 22 июля 2010 года N 167-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации, 2010, N 30, ст. 3998.

2. Об оценочной деятельности в Российской Федерации: Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, N 31, ст. 3813.

3. Земельный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 25 октября 2001 года N 136-ФЗ (с изменениями и дополнениями) // Собрание законодательства Российской Федерации, 2001, N 44, ст. 4147.

4. Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 22 февраля 2011 г. N 69 "Об утверждении Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости": приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 мая 2012 года N 263 // Российская газета. 2012. N 177.

5. Отчет о результатах и основных направлениях деятельности Министерства управления финансами Самарской области за 2014 год. URL: http://minfin-samara.ru/processing/reports?printable=1.

6. О порядке проведения федеральными органами исполнительной власти оценки регулирующего воздействия проектов нормативных правовых актов, проектов поправок к проектам федеральных законов и проектов решений Евразийской экономической комиссии, а также о внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации: постановление Правительства Российской Федерации от 17 декабря 2012 года N 1318.

7. Об утверждении Правил определения размера платы за увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате их перераспределения с земельными участками, находящимися в государственной собственности Самарской области, и земельными участками (или землями), государственная собственность на которые не разграничена: постановление правительства Самарской области от 25 сентября 2015 года N 603.

8. Об утверждении Порядка определения цены земельных участков, находящихся в собственности Самарской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов и о признании утратившими силу отдельных постановлений Правительства Самарской области: постановление правительства Самарской области от 30 сентября 2015 года N 618.

9. Об утверждении Порядка определения платы по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков, находящихся в собственности Самарской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Самарской области: постановление правительства Самарской области от 21 июля 2015 года N 442.

10. Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, находящиеся на территории Самарской области и предоставленные в аренду без торгов: постановление правительства Самарской области от 6 августа 2008 года N 308: в редакции постановления от 10 сентября 2015 года.

11. Анализ изменения кадастровой стоимости земли, арендной платы и регулирующих коэффициентов в 2012-2014 гг. в разрезе муниципальных образований Самарской области / Департамент развития предпринимательства Министерства экономического развития, инвестиций и торговли Самарской области; государственное казенное учреждение Самарской области "Информационно-консалтинговое агентство Самарской области. URL: http://ikaso63.ru.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 мая 2012 года N 263 "Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 22 февраля 2011 г. N 69 "Об утверждении Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости".

*(2) Отчет о результатах и основных направлениях деятельности Министерства управления финансами Самарской области за 2014 год. URL: http://minfin-samara.ru/processing/reports?printable=1.

*(3) Постановление Правительства Российской Федерации от 17 декабря 2012 года N 1318 "О порядке проведения федеральными органами исполнительной власти оценки регулирующего воздействия проектов нормативных правовых актов, проектов поправок к проектам федеральных законов и проектов решений Евразийской экономической комиссии, а также о внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации".