Аресты и обременения на недвижимое имущество (А. Малютин, журнал "Юрист спешит на помощь", N 11, ноябрь 2015 г.)

Аресты и обременения на недвижимое имущество

А. Малютин,

юрист

Журнал "Юрист спешит на помощь", N 11, ноябрь 2015 г., с. 43-46.

Бывает в жизни так, что на квартиру, в которой вы проживаете, накладывается арест или иное обременение. В каких случаях это происходит и можно ли такое обременение снять?

Арест

Арест на недвижимое имущество может быть наложен только по определению суда. Арест на имущество является одной из мер по обеспечению иска. По заявлению лиц, участвующих в деле, суд может принять меры по обеспечению иска. Обеспечение иска допускается во всяком положении дела, если непринятие мер по обеспечению иска может затруднить или сделать невозможным исполнение решения суда.

Плюс наложения ареста на недвижимое имущество на стадии судебного рассмотрения дела - должник уже не сможет ни заложить, ни продать свою собственность.

Мерами по обеспечению иска, помимо ареста, также могут быть:

1) запрещение ответчику совершать определенные действия, например, заключать договоры, направленные на отчуждение имущества;

2) запрещение другим лицам совершать определенные действия, касающиеся предмета спора, в том числе передавать имущество ответчику или выполнять по отношению к нему иные обязательства;

3) приостановление реализации имущества в случае предъявления иска об освобождении имущества от ареста (исключение из описи);

4) приостановление взыскания по исполнительному документу, оспариваемому должником в судебном порядке.

В необходимых случаях суд может принять иные меры по обеспечению иска, которые отвечают целям обеспечения иска. Судом может быть допущено несколько мер по обеспечению иска.

При нарушении запрещений виновные лица подвергаются штрафу в размере до 1000 руб. Кроме этого, истец вправе в судебном порядке требовать от этих лиц возмещения убытков, причиненных неисполнением определения суда об обеспечении иска.

О принятых мерах по обеспечению иска судья незамедлительно сообщает в соответствующие государственные органы или органы местного самоуправления, регистрирующие имущество или права на него, их ограничения (обременения), переход и прекращение.

Определение суда об обеспечении иска приводится в исполнение немедленно.

Суд может заменить одну меру по обеспечению иска другими мерами по обеспечению иска по заявлению лица, участвующего в деле. При обеспечении иска о взыскании денежной суммы ответчик взамен принятых судом мер по обеспечению иска вправе внести на счет суда истребуемую истцом сумму.

Арест может быть снят тем же судьей или судом по заявлению ответчика либо по инициативе судьи или суда.

Определение суда, которым наложен арест на имущество, может быть обжаловано в вышестоящий суд. Однако на практике арест не снимают до вынесения решения суда по существу.

Арест также может быть наложен в целях обеспечения исполнения исполнительного документа по имущественным взысканиям по заявлению взыскателя судебным приставом-исполнителем одновременно с вынесением постановления о возбуждении исполнительного производства. В данном случае арест уже выступает частью обращения взыскания на имущество.

Следует иметь в виду, что на объекты недвижимого имущества судебным приставом арест налагается только при условии отсутствия у должника денежных средств в рублях и иностранной валюте и иных ценностей, в том числе находящихся в банках и иных кредитных организациях.

Арест имущества должника состоит из описи имущества, объявления запрета распоряжаться им, а при необходимости - ограничения права пользования имуществом, его изъятия или передачи на хранение.

Реализация арестованного имущества осуществляется путем его продажи в двухмесячный срок со дня наложения ареста. Продажа недвижимого имущества должника осуществляется путем проведения торгов специализированными организациями, имеющими право совершать операции с недвижимостью, в порядке, предусмотренном законодательством РФ.

Обременения

Согласно Федеральному закону от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" обременение означает приобретение лицами, не являющимися собственниками, определенных прав на имущество. Это стесняющие собственника условия при владении недвижимостью. В качестве обременений могут выступать:

- ипотека;

- рента с пожизненным содержанием;

- арест имущества;

- аренда;

- сервитут;

- опека;

- принадлежность объекта недвижимости к памятнику культуры;

- доверительное управление.

Запись об обременениях обязательно содержится в правоустанавливающем документе - свидетельстве о государственной регистрации права собственности на квартиру. Обременение может возникнуть при заключении договора либо при вступлении в силу решения суда.

Ипотека. Это самое распространенное обременение права собственности на недвижимость. До момента полного погашения кредита, взятого на покупку жилья, квартира находится в залоге у банка. Однако жилплощадь переходит в собственность покупателя-заемщика сразу после оформления сделки купли-продажи. Благодаря этому, несмотря на залоговые ограничения, остается немало возможностей по распоряжению приобретенным жильем.

Собственник ипотечной квартиры вправе оформить в ней регистрацию по месту жительства себе и любым другим лицам. При этом не требуется согласие ни банка-кредитора, ни кого бы то ни было еще. Ограничений по количеству жильцов при регистрации для собственника также нет, т.е. размер жилплощади роли не играет. Заложенную квартиру можно сдать внаем, передать в безвозмездное пользование или даже продать, но эти сделки придется заключать только с согласия банка-кредитора. Порядок такого согласования определяется внутренними правилами банка, предоставившего ипотечный кредит. Обычно проверяется платежеспособность лица, которое хочет стать новым хозяином квартиры, чтобы банк сохранил гарантии выплаты кредита.

Если покупатель ипотечного жилья отдаст всю сумму кредита, обременение с квартиры сразу снимается, и согласования с банком не потребуются.

Рента пожизненного содержания. Все более распространенным на рынке недвижимости становится обременение в виде ренты с пожизненным содержанием. Договор ренты предполагает, что приобретатель квартиры после заключения сделки становится ее собственником (денег за покупку квартиры он не платит), однако проживать в ней продолжает прежний хозяин. Как правило, рентой пожизненного содержания пользуются пожилые одинокие пенсионеры. Они регулярно получают от нового собственника определенный платеж (ренту) или продукты и лекарства, либо и то, и другое.

Чаще всего пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю в течение его жизни. Ежемесячный размер ренты не должен быть ниже минимального размера оплаты труда, установленного законом, но может увеличиваться в зависимости от условий договора. Такое обременение сохраняется до конца жизни хозяина-рентополучателя, после чего квартира переходит в полное распоряжение собственника - плательщика ренты. Иногда в договоре ренты прописывается обязанность нового собственника после смерти рентополучателя организовать похороны.

Пока прежний собственник жив, новый владелец не может свободно распоряжаться недвижимостью без согласия жильца-рентополучателя. Для того чтобы оформить сделку с такой недвижимостью, нужно заручиться нотариально заверенным одобрением прежнего хозяина.

Беспрепятственно продавать, сдавать в аренду или закладывать квартиру можно после того, как обременение снято. Для этого необходимо отнести свидетельство о смерти получателя ренты в Управление Федеральной регистрационной службы и на основании этого документа снять обременение.

Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества после того, как недвижимость перейдет к новому собственнику, - государственной регистрации.

Пожизненная рента может быть установлена в пользу нескольких граждан, доли которых на получение ренты считаются равными. В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение выплат переходит к пережившим его получателям, если договором не предусмотрено иное. Когда умирает последний получатель ренты, обязательство выплаты прекращается.

Сегодня договор ренты с пожизненным содержанием встречается все чаще и чаще. Из-за скачка цен на рынке недвижимости многие готовы на обременение в виде иждивенца, чтобы в итоге получить квартиру в собственность. Пожилые владельцы недвижимости, в свою очередь, стремятся обеспечить себе безбедную старость, поскольку государственная пенсия, как правило, не велика.

Кстати, в отличие от дарения, завещания или купли-продажи объекта недвижимости, рента с пожизненным содержанием налогом не облагается.

Однако нужно иметь в виду, что приобретение квартиры "под рентой" - дело довольно рискованное. Нередки случаи, когда пожилые люди - получатели ренты по собственной инициативе или после уговоров предприимчивых родственников обращаются в суд за расторжением договора ренты. Квартира после удовлетворения их требований возвращается прежнему хозяину, а траты на содержание и внесенные регулярные платежи плательщику ренты не возмещаются.

Арест квартиры (или любого другого жилого помещения). Еще один вид обременения - арест имущества. Опасность для потенциального покупателя состоит в том, что с момента совершения сделки до перехода права собственности проходит месяц. А за это время может случиться все что угодно. Арест на квартиру может быть наложен по решению суда, если ее владелец, например, долгое время не платил за коммунальные услуги или не погашал кредиты.

Если жилье находится под арестом, то с ним невозможно совершить никаких юридических действий. Любые заключенные сделки признаются недействительными, но покупатель, столкнувшийся с этим, вынужден тратить свое время, нервы и деньги на судебные издержки.

На практике бывают случаи, когда основания для ареста уже отпали, однако правоохранительные органы "забывают" снять это обременение. Тогда нужно обращаться в соответствующие инстанции, наложившие арест, а если они не предпринимают никаких действий - снимать обременение через суд.

Аренда, сервитут и опека. Запрет на отчуждение квартиры могут наложить органы опеки и попечительства. Обременение появляется, если среди собственников жилья есть несовершеннолетние и (или) недееспособные граждане и их интересы могут пострадать при продаже квартиры. Найм жилья также считается обременением. По закону при продаже квартиры, сданной внаем, жильцы-наниматели сохраняют право на проживание в ней до конца действия договора, а новый собственник должен обеспечивать им прежние условия найма. Однако на практике никто не покупает квартиру с нанимателями - в случае продажи собственник просто расторгает договор найма с выплатой соответствующих компенсаций, и покупатель получает "свободное" жилье.

Владельцам земельных участков хорошо знаком такой вид обременения, как сервитут. Он представляет собой право ограниченного пользования чужим земельным участком. То есть, если собственнику необходимо, например, проложить инженерные коммуникации или обеспечить проезд через соседний участок, он заключает с соседом соглашение. Таким образом, участок попадает под обременение. Договор сервитута подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество.

Бывают ситуации, когда собственник передает свое имущество на определенный срок агентству недвижимости в управление. Такое возможно, если владелец уезжает в длительную командировку или ему просто некогда заниматься своим недвижимым имуществом. При этом, если управляющий совершает сделку (для этого необходим договор доверительного управления), то он должен получить на нее согласие настоящего собственника.

Часто продать квартиру сложно из-за того, что в ней кто-то давно не проживает, но до сих пор прописан. Согласно Жилищному кодексу для того, чтобы сняться с регистрации, люди сами должны обратиться в паспортный стол. И если они этого не сделают, то выселить их можно будет только через суд. Если покупатель жилья подписал договор, в котором было указано, что такие-то граждане сохраняют право пользования данной квартирой, то выписать их через суд будет невозможно. Закон будет на их стороне.

В большинстве случаев недвижимость с обременением можно продавать, но только по согласию покупателя, который примет на себя заботы по снятию запретов с жилья. Запрет на продажу накладывает лишь обременение в виде ареста - такую сделку просто не зарегистрируют в УФРС. Невозможным может стать и проведение сделок с квартирами в аварийных домах, подлежащих расселению.

В остальных случаях имущество переходит в новую собственность уже с обременениями.