Вопрос: Торговая организация с целью открытия магазина приобрела квартиру на первом этаже многоквартирного дома. Указанный дом был введен в эксплуатацию в 1970 году. Как определяется срок полезного использования (СПИ) недвижимости для целей начисления амортизации? (журнал "Торговля: бухгалтерский учет и налогообложение", N 12, декабрь 2015 г.)

Торговая организация с целью открытия магазина приобрела квартиру на первом этаже многоквартирного дома. Указанный дом был введен в эксплуатацию в 1970 году. Как определяется срок полезного использования (СПИ) недвижимости для целей начисления амортизации?

М.С. Звягинцева,

эксперт журнала "Торговля: бухгалтерский учет и налогообложение"

Журнал "Торговля: бухгалтерский учет и налогообложение", N 12, декабрь 2015 г., с. 13-15.

Если продавец недвижимости - физическое лицо, срок полезного использования бывшего в употреблении объекта недвижимости определяется по общим правилам - с учетом Классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы*(1) (далее - Классификация).

В случае если продавец недвижимости - юридическое лицо, который в свое время определял срок полезного использования указанного объекта (нежилого помещения в многоквартирном доме), начислял по нему амортизацию, покупатель - торговая организация вправе воспользоваться положениями п. 7 ст. 258 НК РФ и установить СПИ с учетом количества лет (месяцев) эксплуатации данного имущества предыдущим собственником.

Обоснование. Согласно п. 1 ст. 258 НК РФ амортизируемое имущество распределяется по амортизационным группам в соответствии со сроком его полезного использования. Таковым признается период, в течение которого объект основных средств служит для выполнения целей деятельности налогоплательщика. Срок полезного использования определяется налогоплательщиком самостоятельно на дату ввода в эксплуатацию объекта амортизируемого имущества в соответствии с положениями ст. 258 НК РФ и с учетом Классификации. Перечень имущества, которое относится к основным фондам, устанавливается ОКОФ.

В соответствии с п. 7 ст. 258 НК РФ организация, приобретающая объекты ОС, бывшие в употреблении, в целях применения линейного метода начисления амортизации по этим объектам вправе определять норму амортизации по имуществу с учетом срока полезного использования, уменьшенного на количество лет (месяцев) эксплуатации данного имущества предыдущими собственниками. Срок полезного использования основных средств может быть определен как установленный предыдущим собственником таких основных средств срок их полезного использования, уменьшенный на количество лет (месяцев) эксплуатации имущества предыдущим собственником.

Если срок фактического использования данного основного средства у предыдущих собственников окажется равным сроку его полезного использования, определяемому Классификацией, или превышающим этот срок, налогоплательщик вправе самостоятельно определять СПИ основного средства с учетом требований техники безопасности и других факторов.

Чиновники неоднократно разъясняли, что в случае приобретения объектов основных средств, бывших в употреблении у физического лица, не являющегося индивидуальным предпринимателем, организация не вправе устанавливать норму амортизации по такому имуществу с учетом требований п. 7 ст. 258 НК РФ, так как физическое лицо не предусматривает срок полезного использования ОС и не амортизирует его для целей налогообложения (письма Минфина РФ от 29.03.2013 N 03-03-06/1/10056, от 20.03.2013 N 03-03-06/1/8587, от 15.03.2013 N 03-03-06/1/7939).

Значит, воспользоваться комментируемой нормой можно только в случае, если продавец квартиры в многоквартирном доме - юридическое лицо (письма Минфина РФ от 21.05.2013 N 03-03-06/1/17911, N 03-03-06/1/17905).

Если организация приобретает объекты основных средств, бывшие в употреблении у физического лица, являющегося индивидуальным предпринимателем, то она вправе уменьшить срок полезного использования на количество лет (месяцев) эксплуатации данного имущества предыдущим собственником при условии документального подтверждения эксплуатации объекта (Письмо Минфина РФ от 06.10.2010 N 03-03-06/2/172).

1 декабря 2015 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Утверждена Постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 N 1.