Выселить без предоставления жилья. При приобретении квартиры на вторичном рынке важно убедиться, что в ней никто не прописан (Н. Иванкина, журнал "Юрист спешит на помощь", N 9, сентябрь 2015 г.)

Выселить без предоставления жилья. При приобретении квартиры на вторичном рынке важно убедиться, что в ней никто не прописан

Н. Иванкина,

юрист юридической фирмы "Защита недвижимости"

Журнал "Юрист спешит на помощь", N 9, сентябрь 2015 г.

По статистике Судебного департамента при Верховном Суде РФ, за первое полугодие 2014 года судами общей юрисдикции на территории России было вынесено около 10 тыс. решений о выселении граждан из занимаемых ими жилых помещений. При этом около 9 тыс. решений - о выселении без предоставления другого жилья. Только треть из них были обжалованы, и лишь в 14% судами апелляционной инстанции были вынесены новые решения. При такой статистике, планируя покупку жилой недвижимости, необходимо более внимательно разобраться, с каким "наследством" в виде прописанных граждан может перейти к вам квартира.

По каким основаниям суды выносят решения о выселении гражданина без предоставления другого жилья?

Во-первых, если жилая площадь является муниципальной собственностью и предоставляется гражданину на основании договора найма, то в соответствии с ч. 1 ст. 91 Жилищного кодекса РФ наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи могут быть выселены в случаях, если они используют квартиру не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жильем, допуская его разрушение, а также в случае неоплаты за проживание или услуги ЖКХ в течение более шести месяцев.

Во-вторых, могут быть выселены граждане, лишенные родительских прав, если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным. Тем не менее суды исходят из того, что выселение является крайней мерой ответственности и возможно лишь при систематических противоправных действиях со стороны нанимателя или членов его семьи, которые, несмотря на предупреждение наймодателя в любой форме (устной или письменной) о необходимости устранить допущенные нарушения, эти нарушения не устранили. Об этом говорится в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации".

В-третьих, в некоторых случаях даже собственник квадратных метров может утратить право пользования квартирой, если произведенное им самовольное переустройство или перепланировка нарушают права и законные интересы граждан либо создают угрозу их жизни или здоровью. В таком случае на основании обращения с иском органа, осуществляющего согласование перепланировки и переустройства, суд вправе вынести решение о продаже с публичных торгов такого жилья с выплатой собственнику вырученных средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения. На нового же собственника квартиры возлагается обязанность привести ее в прежнее состояние (ст. 29 ЖК РФ).

В-четвертых, при прекращении семейных отношений заинтересованное лицо может обратиться с иском о прекращении права пользования бывшим членом семьи квартирой и его выселении в судебном порядке без предоставления другого жилья (ч. 1 ст. 35 ЖК РФ). Как правило, подобная ситуация возникает при разводе супругов. В соответствии с ч. 4 ст. 31 ЖК РФ бывшие члены семьи собственника утрачивают право пользования жильем и должны освободить его. Однако если квартира приобреталась супругами в браке, а не являлась собственностью одного из них до вступления в брак, за бывшим членом семьи сохраняется право пользования жилым помещением.

Кроме этого, если судом будет установлено, что у бывшего члена семьи отсутствует право пользования иным жилищем и его имущественное положение не позволяет обеспечить себя таковым, то судом может быть сохранено право пользования жилым помещением за бывшим членом семьи на определенный срок. При этом суд вправе обязать собственника обеспечить другим жильем бывшего супруга и других членов его семьи (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ). Также за бывшим членом семьи сохраняется право пользования жилым помещением, если он является родителем или законным опекуном несовершеннолетнего, который прописан и проживает в этой квартире, до совершеннолетия ребенка.

Очень щекотливый момент может возникнуть при покупке квартиры, когда за бывшим членом семьи сохраняется право пользования приватизированным жилым помещением при условии, что в момент его приватизации указанное лицо имело равные права пользования этой жилплощадью с лицом, его приватизировавшим, и отказалось от своего права участия в приватизации. При сложных отношениях между бывшими супругами, а также при отсутствии у бывшего члена семьи иного жилья может сложиться ситуация, что вы, сами того не зная, приобретете заветные квадратные метры с квартирантом.

Тем не менее в соответствии со ст. 209 ГК РФ только собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. В соответствии с указанной нормой при переходе права собственности право пользования жилплощадью прежним собственником утрачивается. А в соответствии с п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Если же прежний собственник откажется выписаться из квартиры в добровольном порядке и обеспечить снятие с регистрационного учета членов семьи, он может быть снят с регистрационного учета только в судебном порядке по иску нового собственника квартиры на основании вступившего в законную силу решения суда.

Нельзя забывать о гражданах, снятых с регистрационного учета в связи с отбыванием наказания в местах лишения свободы. Согласно постановлению Конституционного Суда РФ от 23.06.1995 N 8-П в период нахождения гражданина в местах лишения свободы право пользования жилым помещением за ним сохраняется. Право пользования квартирой также сохраняется за членом семьи собственника, призванным на действительную срочную военную службу, временно выезжающим по условиям и характеру работы, на учебу, отсутствующего по причине выполнения обязанностей опекуна (попечителя). При подготовке к покупке жилья, помимо документов на него, необходимо проверить наличие лиц, временно выбывших и снятых с регистрационного учета по адресу квартиры.

Какие действия необходимо предпринять перед покупкой жилой недвижимости, чтобы не допустить нежелательного соседства?

Важно убедиться, что в приобретаемой квартире отсутствуют лица, сохраняющие право пользования квартирой даже после ее продажи. Для этого у продавца нужно запросить выписку из домовой книги обо всех зарегистрированных лицах в квартире, в которой обязательно отображаются данные о временно выбывших гражданах. Чтобы свести риски наличия зарегистрированных лиц после покупки недвижимости, необходимо требовать снятия с регистрационного учета собственника квартиры и членов его семьи до подписания договора купли-продажи и запросить документы, подтверждающие постановку на регистрационный учет по другому адресу, особенно при наличии в семье несовершеннолетних.

Также перед покупкой необходимо проверить технические документы на соответствие фактической планировки жилья во избежание его изъятия у вас как у нового собственника в связи с его незаконной перепланировкой или переоборудованием. В этом случае от продавца необходимо запросить, помимо кадастрового паспорта на квартиру, поэтажный план и экспликацию жилого помещения. Практика такова, что в подобной ситуации покупатель квартиры оставляет на себе данный риск, покупая жилье с неузаконенными изменениями в планировке.

К сожалению, ни Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ни проведение сделки покупки квартиры через нотариуса не смогут защитить покупателя от риска появления "квартиранта". Наличие зарегистрированных лиц в приобретаемой квартире как для регистрирующего органа, так и для нотариуса носит в большей степени уведомительный характер. И покупатель, вступая в сделку по приобретению квартиры с еще зарегистрированными в ней лицами, принимает на себя риск будущих моральных и материальных затрат на выселение бывшего собственника и его членов семьи в судебном порядке.