Приключения в Переделкине. Стоит ли расширять жилое пространство за счет лоджии (Н. Лаптева, журнал "Юрист спешит на помощь", N 5, май 2015 г.)

Приключения в Переделкине. Стоит ли расширять жилое пространство за счет лоджии

Н. Лаптева,

частнопрактикующий юрист

Журнал "Юрист спешит на помощь", N 5, май 2015 г.

В не прекращающихся поисках, "что бы такое еще отремонтировать", современный горожанин все чаще обращает свой взор на лоджию. От косметической модификации дверного проема дизайнерская мысль нередко возносится до объединения лоджии с "исконно жилыми" метрами. Решений здесь предлагается множество, причем как технических, так и, увы, судебных, поскольку мы живем в окружении не только многочисленных стен, но и многочисленных правил, нередко служащих этим стенам дополнительной опорой. Из-за игнорирования этого простого факта результат "сложения" квадратных метров лоджии с квадратными метрами квартиры часто оказывается неожиданно отрицательным. Правда, "выйти в минус" здесь не трудно и при внимательном отношении к действующему законодательству - слишком уж оно в этой части "косноязычно".

По мнению неэкспертов

"Лоджии - мои, квартира - тоже. Что хочу, то и делаю!" - рассудил как-то один житель Барнаула и объединил имевшиеся в квартире две лоджии с другими помещениями - кухней и комнатой. Пострадали при этом, понятно, и внешние стены дома, части которых, например, в виде подоконного пространства, были попросту удалены. "Лоджии, конечно, его, квартира - тоже. Но внешние стены-то общие!" - в свою очередь, рассудило Товарищество собственников жилья и потребовало от предприимчивого жильца привести все в прежнее состояние.

Договориться полюбовно в такого рода делах удается крайне редко, и этот случай не стал исключением. В результате конфликтующие стороны отправились в суд, разумеется, со взаимоисключающими требованиями.

Жилищному законодательству хорошо известно, что иной раз фантазия у некоторых горожан может разыграться не на шутку, поэтому проводить перепланировку без согласования с местными властями закон запрещает. Правда, не строго-настрого, а с одной существенной оговоркой: решением суда самовольно перепланированное помещение может быть сохранено в таком состоянии, но только при условии, что это не создает угрозу жизни или здоровью граждан и не нарушает чьих-либо прав. Именно этой возможностью и решил воспользоваться инициативный барнаулец. Как и у многих, разрешения на перепланировку у него не было, поэтому в своем иске к местным властям он потребовал сохранить результат предпринятых им ремонтно-строительных преобразований, ссылаясь на то, что ни прочность дома, ни права других жильцов они никоим образом не затрагивают.

Однако у Товарищества собственников жилья на сей счет имелось совсем другое мнение. Свой взгляд на проблему был и у Алтайского краевого суда, в который в конце концов дело о вольном обращении с внешними стенами жилого дома поступило на апелляционный пересмотр. При этом доводы, использованные Алтайским краевым судом, - отнюдь не "местная специфика", а вполне устоявшаяся судебная практика, которую всегда следует "закладывать" в проект по расширению жилого пространства, чтобы лучше понимать, во что может обойтись дополнительная пара квадратных метров.

Первым аргументом суда апелляционной инстанции стало то, что имела место вовсе не перепланировка жилого помещения, а его реконструкция. При этом служителей Фемиды ничуть не смутил тот факт, что данному выводу противоречило имевшееся в деле экспертное заключение. "Понятие реконструкции определено в законе и не требует специальных познаний", - немногословно заметили на это судьи, не преминув воспроизвести в своем постановлении соответствующее положение из Градостроительного кодекса. Согласно кодексу реконструкция - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление его несущих строительных конструкций.

Стремительное превращение перепланировки в реконструкцию, которое часто можно наблюдать в такого рода делах, примечательно главным образом своими последствиями. Определив, как им кажется, истинную сущность ремонтно-строительного мероприятия, служители Фемиды вслед за этим озвучивают весьма нехитрый тезис о том, что жилищное законодательство предусматривает возможность сохранения в судебном порядке только самовольной перепланировки, но никак не самовольной реконструкции жилого помещения. Именно об этом и напомнил Алтайский краевой суд.

Рассмотрение дела на этом можно было бы и закончить, но у судебной коллегии был еще один довод, по частоте употребления в "отказных" постановлениях даже более популярный, нежели пресловутое: "А у вас здесь реконструкция". О том, что кроме квартиры, у него есть еще и некая доля в праве на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, известно, пожалуй, любому обитателю многоэтажки. Однако не все догадываются о том, что к такому общему имуществу, помимо прочего, относятся и ограждающие несущие конструкции дома. Поэтому, если внешние стены - несущие, они являются общим имуществом жильцов многоэтажки, уменьшение размера которого, по мнению законодателя, "возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции". Кстати, приведенная цитата из Жилищного кодекса для многих служителей Фемиды является еще одним доказательством не в пользу перепланировки: ведь если кусок внешней несущей стены удален, - значит, произошло уменьшение общего имущества, а раз законодатель говорит, что такое возможно только "путем реконструкции", значит - она самая и есть.

В "барнаульском деле" и внешние стены дома были несущими, и согласия всех собственников жилых помещений, конечно же, не имелось. Поэтому местному преобразователю лоджий особо рассчитывать на успех было бы странно, особенно если учесть, что рассмотрение дела апелляционным судом началось с переквалификации перепланировки в реконструкцию. И чуда не случилось.

Диагноз без консенсуса

"Худа без добра не бывает": одним из положительных моментов незадавшейся перепланировки может оказаться знакомство с легальным определением понятия "реконструкция", что, бесспорно, должно способствовать расширению кругозора среднестатистического горожанина. При этом с обвинениями по статье о реконструкции довольно сложно бороться, главным образом потому, что экстерьер и среда обитания этого "зверя" пока еще плохо изучены современной юриспруденцией. Правда, это может сослужить гражданину и хорошую службу - ведь не всегда же отсутствие консенсуса среди правоприменителей должно оборачиваться лишь своей нерадующей стороной.

Например, прошлым летом убедиться в этом довелось одной жительнице Белгорода. Объединив имевшуюся в квартире лоджию с жилой комнатой, женщина, видимо, дабы не иметь проблем в дальнейшем, решила узаконить предпринятые преобразования. Но проблемы именно с этого и начались: местная администрация давать "добро" наотрез отказалась со ссылкой на то, что была проведена не только перепланировка, но и реконструкция, выразившаяся в демонтаже подоконной части ограждающей несущей конструкции дома, что, по словам чиновников, без разрешения профильного департамента по строительству делать категорически противопоказано. В результате белгородчанке пришлось отправиться в суд с иском о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии.

Судья местного районного суда, как и его коллеги из Алтайского краевого, Градостроительный кодекс читал, но, по всей видимости, в несколько большем объеме. Так, напомнив легальное определение реконструкции, он в то же время отметил, что в нем говорится исключительно об объекте капитального строительства, а согласно тому же Градостроительному кодексу под таковым понимаются "здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено", но никак не отдельно взятая квартира. Из этого судья сделал вывод о том, что имела место лишь тривиальная перепланировка. А поскольку в деле имелось экспертное заключение о том, что ремонтно-строительное деяние на несущую способность конструкций дома не повлияло и не изменило его техническое состояние и эксплуатационную пригодность, иск белгородчанки к местной администрации был удовлетворен.

Иногда лучшему уяснению того, что имеет в виду Градостроительный кодекс, говоря о реконструкции, может поспособствовать изучение других документов, пусть даже и не самого высокого ранга. Например, в Методических рекомендациях по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, утвержденных в начале 2013 года Фондом содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, реконструкция здания характеризуется оборотами вроде "комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей". Причем цели у реконструкции должны быть довольно серьезные, скажем, "максимальное восполнение утраты от имевшего место физического износа" и проч. Пожалуй, после таких формулировок величание реконструкцией какой-то там возни с подоконным пространством может выглядеть весьма неубедительно даже для самых отъявленных формалистов.

Доводы против диагноза "реконструкция" могут предоставить и некоторые образцы местного нормотворчества. Дело в том, что нормативные правовые акты, посвященные вопросам перепланировки, вправе издавать также региональные и муниципальные власти. Часто в таких документах содержатся более конкретные указания на то, какие работы можно относить к перепланировке жилого помещения, а что ею признаваться не должно. Например, в Перми имеется "Регламент взаимодействия подразделений территориальных органов администрации города Перми по согласованию проведения переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах в городе Перми", из содержания которого следует, что объединение лоджий с другими помещениями квартир путем демонтажа внешних стен не может признаваться реконструкцией объекта капитального строительства, если в составе проектной документации есть заключение о том, что "данные изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности" (видимо, дома).

Указанный документ как раз и стал основным козырем в руках одного из местных жителей, которому городская администрация вчинила иск, обвинив мужчину в самовольной реконструкции и потребовав привести жилое помещение в прежнее состояние. Однако суд с актами городских властей был знаком лучше их самих, к тому же в деле имелось экспертное заключение о том, что разборка подоконной части стены на несущую способность здания не повлияла. А чтобы администрации в дальнейшем было проще отличать реконструкцию от нереконструкции, ей также было разъяснено, что устройство выхода на лоджию изменяет конфигурацию жилого помещения, но никак не параметры объекта капитального строительства. Все выводы районного суда впоследствии были подтверждены вышестоящей инстанцией, и минувшей осенью решение вступило в законную силу.

Все ль вокруг колхозное?

Даже если вопрос о реконструкции стеноломателю благополучно удалось миновать, это ничуть не означает, что его "злоключения в Переделкине" на этом завершились. Мечты об узаконении предпринятых преобразований запросто могут разбиться о скалу обвинений в бесцеремонном посягательстве на общее имущество жильцов многоквартирного дома. Причем этот довод имеет под собой не столь хлипкие основания, как отвлеченные беседы об объектах капитального строительства. К другим сильным сторонам этого аргумента можно отнести также то, что работать он может вполне самостоятельно, причем даже там, где говорить о притязаниях на общее имущество не приходится вовсе.

Жилищный кодекс коротко заявляет, что в состав общего имущества включаются ограждающие несущие и ненесущие конструкции жилого дома. Однако слишком буквально понимать слова законодателя не следует. В Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, содержится одна существенная оговорка: ненесущие ограждающие конструкции признаются общим имуществом только тогда, когда они обслуживают более одного жилого помещения в многоквартирном доме. Таким образом, есть основания утверждать, что если внешняя стена не является несущей, то ее часть на уровне, скажем, подоконного пространства квартиры переустроителя к общему имуществу жильцов дома относиться не может. Однако есть судьи, которые даже не готовы об этом задуматься - хотя бы для того, например, чтобы привести какие-либо контрдоводы.

Приблизительно в то же время, когда упоминавшийся выше пермяк праздновал свою победу над бюрократической машиной, житель северной столицы, проделавший похожие манипуляции с подоконным участком внешней стены дома, безуспешно обивал пороги местных храмов правосудия, пытаясь узаконить осуществленную им перестройку в масштабах собственной квартиры. И в суде первой инстанции, и в апелляции он слышал лишь одно: на приватизацию общей собственности в виде участка наружной стены требуется согласие всего народа, сиречь жильцов дома. Не помогла даже назначенная судом экспертиза, показавшая, что осуществленный демонтаж подоконного пространства никакой опасности для дома в целом не представляет, а затронутая перепланировкой внешняя стена не является несущей. По всей видимости, питерские судьи, как и многие обыватели, понятия "внешняя стена" и "несущая стена" накрепко привыкли считать синонимичными, поэтому словосочетание "ненесущая внешняя стена" прозвучало для них так же бессмысленно, как, допустим, "живой труп" или "ледяной кипяток".

Но, конечно, приведенный случай скорее относится к разряду казусов. Вообще же требование закона, способствующее дружбе с соседями, вполне преодолимо и в отношении несущих стен, особенно когда судьи не склонны считать, что применять нужно либо закон, либо уж здравый смысл. Спору нет, хорошо, когда все жильцы многоэтажки знают друг друга в лицо и живут в мире и согласии. Но в законах речь все-таки должна идти о нашей действительности, а не о сюжете фантастической повести. Даже если представить, что найдется доступный обычному горожанину кнут или пряник, благодаря которому всех жильцов дома удастся убедить "выйти поговорить", остается открытым вопрос: каким образом втолковывать собравшимся суть предполагаемой перепланировки, если учесть, что большинству будет все это глубоко безразлично, а кто-нибудь из меньшинства обязательно вспомнит о чем-то вроде того, что вечно он (в смысле - инициатор собрания) ставит свою машину на "мое место"? Серьезной проблемой может стать и проверка у присутствующих их полномочий. Ведь, например, показывать посторонним правоустанавливающие документы на недвижимость захочет далеко не каждый.

Видимо, понимая все это, один из районных судов Тамбова, например, решил, что будет вполне достаточно согласия собственников квартир, смежных с той, в которой были произведены работы по присоединению лоджии к жилой комнате. Но, конечно, представленные в дело заявления соседей не были единственным и решающим аргументом в пользу вывода о возможности сохранить помещение в перепланированном состоянии.

Прежде всего суд отметил, что не видит в содеянном никаких признаков реконструкции жилого дома, ведь параметры объекта капитального строительства изменены не были. Кроме этого, было предложено не забывать, что затронутые перепланировкой несущая стена дома и балконная плита на уровне принадлежащей истице квартиры не используются и никогда не использовались другими жильцами многоэтажки. Учитывая это, говорить об изменении размера общего имущества или долей в праве на это имущество также не приходится. Следовательно, по мнению суда, отсутствовали условия, при которых Жилищный кодекс обязывает переустроителя испрашивать согласия жильцов - собственников многоквартирного дома.

Таким образом, тамбовский суд оказался стеноломательнице вполне добрым товарищем. Грустно только, что, вопреки заветам вождя мирового пролетариата, у нас до сих пор благополучно существуют и калужская законность, и казанская, а также барнаульская, белгородская, пермская, питерская, тамбовская и т.д. Неисповедимы пути правоприменителя, если законодатель позволяет ему "ни в чем себе не отказывать"!