Проверка передаваемой в залог недвижимости (А. Шепелев, газета "эж-ЮРИСТ", N 40, октябрь 2015 г.)

Проверка передаваемой в залог недвижимости

А. Шепелев,

главный юрисконсульт,

г. Москва

Газета "эж-ЮРИСТ", N 40, октябрь 2015 г.

Юристу банка поручают проверить объект недвижимости перед принятием его в залог. С чего начать? За что взяться? Как это делать? Об этом в наших рекомендациях.

Запрашиваем дополнительные документы

В зависимости от вида объекта недвижимости и порядка приобретения прав на него, а также от возникших после первичного ознакомления с основными правоустанавливающими документами (например, свидетельством о государственной регистрации права собственности, договором о приобретении объекта) вопросов специалисту, проверяющему объект недвижимости, необходимо определить круг документов, которые необходимо запросить от собственника объекта недвижимости дополнительно. При запрашивании дополнительных документов целесообразно как можно более четко определить обстоятельства, которые необходимо выяснить, вид документов, которые могут подтвердить/опровергнуть факты, которые необходимо установить, и государственный/муниципальный орган/организацию/физическое лицо, у которых данные документы можно получить. Это упростит взаимодействие с потенциальным залогодателем.

При проверке объекта недвижимости целесообразно запрашивать документы по всем сделкам и изменениям, совершенным с объектом недвижимости за как минимум последние три года, а при необходимости и за более длительный период.

Специалист по проверке недвижимости должен осуществить проверку представленных документов с целью:

- установления соответствия документов и отражаемых в них сведений законодательству РФ;

- выявления возможных расхождений в содержащихся в них сведениях;

- получения информации о том, не было ли совершено с объектом недвижимости или правами на него действий, противоречащих законодательству (либо о том, что, наоборот, не были совершены действия, предусмотренные законодательством);

- выявления обстоятельств, которые могут быть препятствием для регистрации сделки/перехода права/ипотеки/иного обременения; или могут являться основанием для признания сделки недействительной в последующем (по требованию государственных органов, по требованию самого контрагента или иных заинтересованных лиц); затруднить обращение взыскания на предмет залога; явиться в будущем причиной утраты предмета залога;

- выявления имеющихся у объекта недвижимости ограничений (обременений), а также прав и правопритязаний на него третьих лиц.

Должно быть установлено фактическое соответствие реально существующего объекта документам, описывающим объект (в частности, договору о приобретении объекта, договору аренды земельного участка, техническому/кадастровому паспорту, кадастровой выписке о земельном участке и иным (например, градостроительному/ситуационному плану, если они запрошены у контрагента или предоставлены по его инициативе). Это может быть достигнуто в результате осмотра объекта специалистом банка, актуальной технической инвентаризацией или кадастровыми работами, анализом совокупности документов, представленных залогодателем.

При оценке действительности права залогодателя на объект недвижимости в обязательном порядке необходимо установить факт надлежащего исполнения сторонами своих обязательств по сделке, в результате которой у залогодателя возникло такое право, например факт полной оплаты покупателем приобретенного объекта недвижимости (акт об исполнении обязательств, платежные документы, расписки), факт передачи объекта от продавца покупателю (передаточный акт).

Проверяем объекты недвижимости

Если предметом сделки является здание/сооружение, необходимо получить документальные сведения о правах на земельный участок под ним.

До совершения с объектом недвижимости сделки по принятию ее в залог необходимо проверить, не имеется ли нарушений целевого назначения жилого/нежилого помещения, здания/сооружения, а также разрешенного использования земельного участка (как в части размещения здания/сооружения на данном земельном участке, так и, в части фактического использования здания и земельного участка собственником).

Когда в залог передается нежилое помещение, кроме сведений о самом нежилом помещении необходимо получить сведения о здании в целом (технический паспорт на здание/домовладения), и если оно построено сравнительно недавно, также необходимо получить документальные сведения о правах на земельный участок под зданием.

При передаче в залог земельного участка необходимо установить, находятся ли на нем объекты недвижимости, и, если находятся, запросить документы на них, установить собственника данных объектов, а также не являются ли они самовольной постройкой.

В случае передачи в залог здания/сооружения вместе с земельным участком, на котором оно находится, необходимо документально установить факт расположения здания/сооружения именно на данном земельном участке. При этом необходимо иметь в виду, что по одному адресу может находиться как несколько строений, так и несколько земельных участков. В техническом/кадастровом паспорте на строение может быть указан кадастровый номер земельного участка, на котором находится строение, а в кадастровой выписке о земельном участке могут быть указаны кадастровые номера строений, находящихся на данном земельном участке.

Есть ли ограничения и перепланировка

Если объект недвижимости сравнительно недавно построен, необходимо установить, не имелось ли нарушений законодательства при его строительстве, вводе его в эксплуатацию и оформлении на него прав. В частности, целесообразно проверить, получены ли при этом необходимые разрешения/согласования, соответствуют ли характеристики объекта разрешению на строительство и разрешению на ввод объекта в эксплуатацию, не имеется ли превышения предельных параметров разрешенного строительства, установленных градостроительным регламентом.

Необходимо предпринять меры для установления, не является ли объект памятником истории или культуры, особо охраняемым природным объектом, объектом, являющимся источником повышенной опасности для людей, не находится ли он в какой-либо охранной/санитарной зоне, не относится ли к ветхому/аварийному фонду, и в случае утвердительного ответа необходимо установить, какие по данному объекту вследствие этого существуют ограничения (обременения) в пользу третьих лиц или по использованию объекта собственником.

Необходимо также установить наличие ограничений (обременений) в виде предшествующего залога, ареста, запрета и иных ограничений (обременений). Наличие таких ограничений (обременений) может быть установлено, в частности, путем получения выписки из ЕГРП, а также путем ознакомления со сведениями об объекте, содержащимися на сайте Росреестра в сети Интернет. Также эти сведения могут быть отражены в кадастровом паспорте или кадастровой выписке.

По документам, описывающим объект недвижимости, необходимо проверить, имели ли место по объекту не разрешенные в установленном порядке перепланировки/переустройства, не была ли осуществлена без ее оформления в установленном порядке реконструкция объекта, не существовал ли ранее на месте объекта иной объект, вместо которого был построен существующий, без получения необходимых разрешений или в нарушение полученных (самовольная постройка).

Также необходимо выяснить, не имеется ли в указанных документах описания нестандартных или потенциально опасных объектов (например, большого бассейна на верхнем этаже многоэтажного жилого здания, газопровода на земельном участке). В случае наличия таких объектов нужно оценить связанные с ними риски.

При наличии возможности необходимо установить, не имел ли место перевод жилого помещения в нежилое и наоборот и оценить возникающие в этом случае риски (например, в случае перевода жилого помещения в нежилое целесообразно запросить документы об отсутствии в нем зарегистрированных по месту жительства /пребывания физических лиц или документ о том, что домовая книга на объект не выдавалась и не ведется).

Также, если возможно, необходимо выяснить, не имело ли место изменение/видоизменение объекта недвижимости в результате его раздела/выделения /объединения и так далее. В случае утвердительного ответа необходимо оценить существующие вследствие этого риски.

Кто собственник?

Необходимо учитывать, что, в случае если физическое лицо, являющееся залогодателем, приобрело имущество, передаваемое в залог, находясь в зарегистрированном браке, и в последующем брак был расторгнут без осуществления супругами в установленном порядке раздела совместно нажитого имущества, на передачу недвижимого имущества в залог необходимо получить нотариально удостоверенное согласие бывшего супруга.

В случае если жилой дом или квартира находятся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлена опека или попечительство, а также в случае, если в жилом помещении проживают такие лица, ипотека таких жилого дома или квартиры с точки зрения действующего законодательства возможна при условии получения согласия на это органов опеки и попечительства.

Однако в случае, если на момент рассмотрения вопроса о возможности принятия жилого помещения в залог в нем проживают указанные выше лица, принятие в залог такого жилого помещения нецелесообразно, поскольку на практике при обращении взыскания на заложенное по договору об ипотеке жилое помещение весьма затруднительно освободить его от указанной категории лиц.

Это не относится к случаю, когда жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита, предоставленного на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленного кредита на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. В этом случае обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире.

При получении согласия на ипотеку органов опеки и попечительства необходимо удостовериться, что изложенные в данном согласии условия, на которых оно выдано органом опеки, полностью исполнены либо будущий залогодержатель имеет реальную возможность проконтролировать их исполнение.

Оригиналы обязательны

Ознакомление проверяющего с оригиналами всех необходимых для проверки объекта документов обязательно. Документы, представление которых в виде оригиналов невозможно по уважительным обстоятельствам, необходимо затребовать в виде нотариально заверенных копий или копий, заверенных компетентным (выдавшим данный документ) органом. Документы могут быть рассмотрены проверяющим в виде копий, заверенных залогодателем, лишь с учетом появляющихся вследствие этого рисков.

При проверке представленных залогодателем документов в зависимости от вида объекта недвижимости, вида прав на него, вида и обстоятельств сделки, в результате которой возникли права на объект, иных существенных обстоятельств проверяющему необходимо ознакомиться с законодательством, регулирующим соответствующие правоотношения, и в зависимости от содержания правовых норм определять необходимость проверки тех или иных фактов и обстоятельств, связанных с объектом недвижимости, при этом иметь в виду, что банк заинтересован в получении в залог такого объекта недвижимости, по которому риск признания в последующем договора залога недействительным (или иной риск утраты предмета залога) является минимальным.

В связи с этим задачей специалиста банка, осуществляющего проверку объекта недвижимости перед принятием его в залог, является выявление любых обстоятельств, свидетельствующих о существовании указанных рисков.

Информация о существовании риска признания договора залога недействительным (или о существовании иного риска утраты предмета залога), о существовании обстоятельств, которые могут в последующем затруднить обращение взыскания на предмет залога, должна быть доведена лицом, проверяющим объект недвижимости, до заинтересованных подразделений и до руководства банка в установленном порядке. Проверяющему объект недвижимости необходимо учитывать, что решение о принятии недвижимого имущества в залог должно быть принято банком только с учетом представленной проверяющим информации об указанных рисках.