Придомовая территория, и чего не имеет права запрашивать регистрирующий орган при внесении записи в ЕГРП (Г. Бигаева, журнал "Жилищное право", N 10, октябрь 2015 г.)

Придомовая территория, и чего не имеет права запрашивать регистрирующий орган при внесении записи в ЕГРП

Г. Бигаева,

юрист

Журнал "Жилищное право", N 10, октябрь 2015 г.

Зачастую регистрирующий орган при внесении записи в ЕГРП неправомерно отказывает в регистрации права собственности на объект недвижимости. Для оспаривания штрафов по благоустройству придомовой территории необходимо учитывать не только законодательство на федеральном уровне.

При оспаривании течей на придомовой территории и затапливании многоквартирного дома водой необходимо заключение независимой экспертизы, а также указать, в чьём ведении находится источник затопления, т. е. источник затопления не находится на балансе предприятия и не передавался ему на праве хозяйственного ведения.

В Определении от 6 октября 2014 г. N 303-ЭС14-2579 Верховный Суд РФ указал, что судами установлена причинно-следственная связь (данная связь установлена строительно-технической экспертизой), а также спорный трубопровод не находится на балансе предприятия и не передавался ему на праве хозяйственного ведения. Учитывая положения Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", согласно которому к вопросам местного значения городского округа относится организация в границах округа в том числе водоснабжения населения и водоотведения, суды пришли к обоснованному выводу о том, что надлежащим ответчиком по делу является администрация, которая обязана устранить заявленные в исковом требовании нарушения.

При нарушении правил благоустройства на лиц налагается административная ответственность, предусмотренная областным законом.

В Постановлении от 26 марта 2015 г. N 309-АД15-1098 Верховный Суд РФ указал на нарушение правил благоустройства города. Не обеспечено содержание территории объекта благоустройства, а именно: не проведены работы по удалению зимней скользкости и обледенелого наката с проезжей части придомовой территории. Нахождение обледенелого наката на проезжей части придомовой территории создаёт неудобства передвижению автотранспорта. Места нахождения зимней скользкости в зоне движения пешеходов, в том числе у подъездов, не обработаны пескосоляной смесью, ПГМ, что представляет опасность для передвижения пешеходов и жителей. На момент осмотра работы по удалению зимней скользкости и обледенелого наката, вопреки требованиям Правил благоустройства N 308, не проводились. Выявленные нарушения зафиксированы в актах осмотра территории с фототаблицами к ним. Установлено, что указанный дом находится в управлении общества с ограниченной ответственностью УК "Доверие", которое и несёт ответственность.

Аналогичное дело было рассмотрено Верховным Судом РФ 10 сентября 2014 г. N 309-АД14-834. В постановлении указано, что по факту выявленных нарушений составлены акты осмотра территории с приложением фототаблиц и карт-схем придомового земельного участка. Таким образом, Обществом совершено административное правонарушение, предусмотренное ч. 1 ст. 11.2 Закона Республики "Об установлении административной ответственности за отдельные виды правонарушений".

Соответственно, для привлечения к административной ответственности за нарушение правил благоустройства по субъектам Федерации достаточно акта осмотра территории с приложенными фототаблицами и картами-схемами.

Нарушение правил благоустройства влечёт наложение административного штрафа, предусмотренного областным законом.

При получении разрешения на строительство многоквартирного дома необходимо учитывать, что земельный участок под строительство многоквартирного дома должен предусматривать возможность организации придомовой территории.

В Определении Верховного Суда РФ от 03 марта 2015 года N 308-КГ15-149 указано, что при рассмотрении дела судами установлено, что, отказывая в выдаче разрешения на строительство, администрация руководствовалась нормативами градостроительного проектирования, положениями пункта 2.3 СанПиН 2.1.2.2645-10 и исходила из того, что земельный участок под строительство жилого здания должен предусматривать возможность организации придомовой территории с функциональным зонированием и размещением площадок отдыха, игровых, спортивных, хозяйственных площадок, гостевых стоянок автотранспорта, зелёных насаждений. Администрация указала, что площадь земельного участка, согласно нормативам градостроительного проектирования, недостаточна для эксплуатации многоэтажного жилого дома, и отказала Обществу в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Таким образом, при обращении в орган, осуществляющий выдачу разрешения на строительство, помимо документов, указанных в п. 7 ст. 51 ГрК РФ, необходимо предусматривать возможность организации придомовой территории с функциональным зонированием и размещением площадок отдыха, игровых, спортивных, хозяйственных площадок, гостевых стоянок автотранспорта, зелёных насаждений.

При оспаривании государственной регистрации объектов недвижимости необходимо учитывать положения Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 22.07.1997 N 122-ФЗ (далее - Закон о регистрации).

К заявлению о регистрации права должен быть приложен документ о правах на недвижимое имущество в случае отсутствия сведений об объекте недвижимости в Едином государственном реестре прав.

В Определении от 14.05.2015 N 307-КГ15-4307 Верховный Суд РФ указал: руководствуясь положениями пункта 2 статьи 13 Закона N 122-ФЗ, статей 8, 131, 223, 551 ГК РФ, что продавец по указанному договору купли-продажи ликвидирован и у продавца отсутствовали полномочия на отчуждение водопроводной сети, а также отсутствовала регистрация права собственности продавца на спорное имущество на основании договора купли-продажи, арбитражные суды отказали в удовлетворении заявленных требований, признав оспариваемый отказ управления Росреестра в государственной регистрации соответствующим положениям Закона N 122-ФЗ. Верховный Суд РФ отказал в передаче кассационной жалобы общества для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

При покупке объекта недвижимости необходимо в Управлении Росреестра по субъектам Федерации запрашивать выписку из Единого государственного реестра прав.

Если объект приобретён до вступления в силу Закона N 122-ФЗ, государственная регистрация прав на объект недвижимости возможна в отсутствии заявления продавца.

В Определении от 03 февраля 2015 г N 310-ЭС14-7017 Верховный Суд РФ указал: удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из того, что право собственности на спорное имущество возникло до принятия Закона N 122-ФЗ и признаётся юридически действительным при отсутствии его государственной регистрации, в связи с чем признали отказ в государственной регистрации перехода права собственности по вышеназванному основанию (непредставление необходимых документов на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества) противоречащим действующему законодательству и нарушающим права и законные интересы заявителя. Таким образом, при наличии заключённого и исполненного договора купли-продажи и ликвидации продавца заявитель вправе требовать произвести государственную регистрацию права в отсутствие заявления продавца недвижимости. Верховный Суд РФ отказал в передаче кассационной жалобы Управления Росреестра по Воронежской области для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Данная позиция соответствует абз. 4 п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

При наличии заключённого и исполненного договора купли-продажи и ликвидации продавца заявитель вправе требовать произвести государственную регистрацию права в отсутствие заявления продавца.

Росреестр не имеет законных оснований отказывать или приостанавливать заявление без запроса документов, необходимых для регистрационных действий, при наличии судебного акта.

В некоторых случаях данные документы необходимы для внесения изменений, которые могут затрагивать права и законные интересы других лиц.

При оспаривании в судебном порядке отказа при наличии судебного акта Управления Росреестра внесения изменений в ЕГРП необходимо ссылаться на:

1) Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 21.07.2009 N 132 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", которым разъяснено, что вступившие в законную силу судебные акты являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации; регистратор не вправе давать правовую оценку вступившему в законную силу судебному акту, а также осуществлять переоценку обстоятельств дела и доказательств, на которых основан вступивший в законную силу судебный акт;

2) П. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". В силу части 2 статьи 13 ГПК РФ или части 1 статьи 16 АПК РФ государственный регистратор обязан внести запись в ЕГРП на основании судебного акта независимо от его участия в деле.

Но необходимо учитывать, что наличие судебного акта, являющегося основанием для внесения записи в ЕГРП, не освобождает лицо от представления иных документов, не являющихся правоустанавливающими, которые необходимы для внесения записи в ЕГРП согласно Закону о регистрации, при условии запроса Управлением Росреестра данных документов при обращении с заявлением в Росреестр или Управление Росреестра при наличии судебного акта.

Управление Росреестра не имеет права отказывать в регистрации права инженерных сетей, которые входили в состав проектной документации объекта недвижимости, если инженерные сети расположены за границами здания и обеспечивают его нормальное функционирование.

В Определении от 2 марта 2015 г. N 303-КГ14-5456 Верховный Суд РФ указал: суд апелляционной инстанции, с учётом установленных по делу обстоятельств и правоотношений сторон, а также законов, подлежащих применению по данному делу, правомерно пришёл к выводу об удовлетворении заявленных требований в части признания незаконным отказа управления Росреестра в государственной регистрации права оперативного управления на наружную сеть электроснабжения, наружную канализационную сеть, наружную сеть водоснабжения. Верховный Суд РФ отказал Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных Законом о регистрации, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 данного Закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Управление Росреестра отказало в регистрации права собственности, мотивировав отказ невозможностью определения площади принятого в эксплуатацию помещения, непредставлением документов, подтверждающих выделение земельного участка для строительства капитального объекта; документов, подтверждающих полномочия комиссии по проведению торгов, протоколов принятия заявок на торги; плана приватизации и документов, подтверждающих поступление денежной суммы на расчётный счет продавца; паспорта БТИ.

Управление Росреестра обратилось в Верховный Суд РФ на решение Арбитражного суда, постановление Девятого арбитражного апелляционного и постановление Арбитражного суда, в которых признано незаконным решение об отказе в государственной регистрации права собственности на нежилое помещение и обязании устранить допущенные нарушения посредством совершения регистрационных действий с целью оформления права собственности на объект недвижимого имущества.

Судами было указано, что порядок приёмки в эксплуатацию объектов капитального строительства не предполагает раздельной приёмки в эксплуатацию встроено-пристроенных помещений и законченных строительством жилых домов.

Сведений о том, что введённый в эксплуатацию жилой дом, начиная со второго и до последнего этажа, опирается на земельный участок иным способом, без участия первого этажа, материалы дела не содержат.

Отсутствие внутренней отделки также не свидетельствует о том, что спорное помещение следует относить в качестве объекта незавершённого строительства, поскольку отдельно взятое встроенное помещение таковым не является.

В Определении Верховный Суд РФ отказал в передаче кассационной жалобы Управления Росреестра для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ (Определение Верховного Суда РФ от 08.06.2015 N 305-ЭС15-5412).

Таким образом, при обращении в суд необходимо учитывать следующее:

Для привлечения к административной ответственности за нарушение правил благоустройства достаточно акта осмотра с приложенными фототаблицами и картами-схемами.

При обращении в орган, осуществляющий выдачу разрешения на строительство, помимо документов, указанных в п. 7 ст. 51 ГрК РФ, необходимо предусматривать возможность организации придомовой территории и учитывать нормативы градостроительного проектирования и положения пункта 2.3 СанПиН 2.1.2.2645-10.

Требование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных Законом о регистрации, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 и если иное не установлено законодательством РФ, не допускается.

При покупке объекта недвижимости необходимо запрашивать выписку из ЕГРП с целью удостоверения полномочий продавца на отчуждение объекта недвижимости, т.к. в случае ликвидации продавца невозможно вернуть стороны в первоначальное положение, т.е. вернуть деньги за объект. Договор купли-продажи не будет являться основанием для внесения записи в ЕГРП в отсутствие правоустанавливающих документов на объект и записи в ЕГРП на данный объект. Но если договор купли-продажи заключён до вступления в силу Закона о регистрации и объект недвижимости передан в соответствии с действующим на тот момент законодательством, то покупатель вправе требовать регистрации права собственности в отсутствие заявления продавца, при его ликвидации и отсутствии сведений о данном объекте в ЕГРП, при отсутствии судебного акта о признании договора недействительным.

В случае обращения с заявлением в Росреестр или Управление Росреестра для внесения записи в ЕГРП при наличии судебного акта, являющегося основанием для внесения записи в ЕГРП, лицо не освобождается от представления иных документов, не являющихся правоустанавливающими, которые необходимы для внесения записи в ЕГРП согласно Закону о регистрации при условии запроса Управлением Росреестра данных документов при обращении.