Вопрос: Организация сдаёт в аренду помещения под торговые точки, офисы, мастерские. Договоры заключаются на срок 11 месяцев. Как расторгнуть договор аренды в случае, если: - арендатор до истечения срока аренды досрочно покинул помещение и найти его не удается; - арендатор в течение срока аренды умер; - стороны согласны расторгнуть договор по соглашению сторон без подписания такого соглашения? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, октябрь 2015 г.)

Организация сдаёт в аренду помещения под торговые точки, офисы, мастерские. Договоры заключаются на срок 11 месяцев.

Как расторгнуть договор аренды в случае, если:

- арендатор до истечения срока аренды досрочно покинул помещение и найти его не удается;

- арендатор в течение срока аренды умер;

- стороны согласны расторгнуть договор по соглашению сторон без подписания такого соглашения?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

1. В случае досрочного освобождения арендатором арендуемого помещения (если при этом он прекращает исполнять предусмотренные договором аренды обязательства) арендодатель вправе отказаться от исполнения договора аренды в одностороннем порядке, если такая возможность прямо предусмотрена договором. В ином случае договор может быть расторгнут только в судебном порядке.

2. Сам по себе факт смерти арендатора не влечет прекращения или расторжения договора аренды помещения.

3. Расторжение договора аренды недвижимого имущества по соглашению сторон должно быть оформлено путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Обоснование вывода:

1. В соответствии со ст. 310 ГК РФ одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне. При этом договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон в случаях существенного нарушения договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных законодательством или договором. Такое расторжение по общему правилу возможно только в судебном порядке (п. 2 ст. 450, ст. 619, ст. 620 ГК РФ).

Законом или договором может быть предусмотрено право отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке без обращения в суд, в том числе и "безмотивно", т.е. в отсутствие виновных действий другой стороны (смотрите, например, п.п. 25, 27 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, постановления Президиума ВАС РФ от 16.02.2010 N 13057/09, от 09.09.2008 N 5782/08). Если возможность отказа от договора допускается законом или соглашением сторон, такой отказ автоматически влечет за собой расторжение или изменение договора (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ) и прекращение обязательств (п. 2 ст. 453 ГК РФ).

Применительно к договорам аренды возможность одностороннего отказа от договора прямо предусмотрена законом только в отношении договоров аренды, заключенных на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). От исполнения же договора аренды, заключенного на определенный срок, его сторона может отказаться только в том случае, если возможность такого отказа прямо предусмотрена договором (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 28.04.2009 N Ф04-1841/2009(3389-А46-28), постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2012 N 10АП-2061/12, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 15.10.2009 N Ф04-5135/2009)*(1).

В отсутствие соответствующих условий в договоре аренды отказаться от его исполнения арендодатель не вправе, в том числе и по изложенному в вопросе основанию. Следовательно, договор может быть расторгнут только по соглашению сторон либо на основании решения суда (п.п. 1 и 2 ст. 450 ГК РФ).

Так, согласно п. 3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В связи с этим отметим, что досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) само по себе не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (п. 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"). Соответственно, в первой из приведенных в вопросе ситуаций основанием для обращения в суд с требованием о расторжении договора аренды может быть невнесение арендодателем арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложения расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 ГК РФ, смотрите также п. 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66).

В силу уже упомянутых выше п. 1 ст. 165.1 и п. 3 ст. 54 ГК РФ обязанность направить арендатору предупреждение о досрочном расторжении договора должна считаться соблюденной, в частности, если арендодатель направит соответствующий документ почтовым отправлением с описью вложения и уведомлением о вручении по адресу арендатора, указанному в ЕГРЮЛ, или при отсутствии таких сведений в ЕГРЮЛ по адресу, указанному в договоре.

2. В соответствии с п. 2 ст. 617 ГК РФ в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Таким образом, сам по себе факт смерти арендатора, в том числе и в том случае, если арендатор зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя, не влечет прекращения или расторжения договора аренды помещения*(2).

3. В соответствии с п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Согласно п. 1 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Таким образом, в данном случае соглашение о расторжении договора аренды по соглашению сторон должно быть заключено в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 161, п. 1 ст. 452, п. 1 ст. 651 ГК РФ).

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Верхова Надежда

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Александров Алексей

22 октября 2015 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Подробнее об этом смотрите в следующем материале: Энциклопедия решений. Односторонний отказ от договора аренды во внесудебном порядке.

*(2) Подробнее об этом смотрите в ответе на Вопрос: У вуза в оперативном управлении находится нежилое помещение, собственником которого является Московская область. Был заключен трехсторонний договор аренды этого помещения между собственником нежилого помещения, балансодержателем (вузом) и арендатором (ИП). Права арендодателя были переданы вузу. До окончания срока действия договора арендатор умер. Какие действия должен предпринять вуз, если собственник имущества ссылается на то, что статус ИП неразрывно связан с личностью гражданина и отнесен к личным неимущественным правам, которые не подлежат наследованию? Подлежит ли данный договор расторжению, и если да, то в каком порядке? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, июнь 2014 г.).