Легко ли быть садоводом. Самовольные постройки и отключение электричества останутся хитами в наступающем дачном сезоне (С. Жмурко, журнал "Юрист спешит на помощь", N 4, апрель 2015 г.)

Легко ли быть садоводом. Самовольные постройки и отключение электричества останутся хитами в наступающем дачном сезоне

С. Жмурко,

адвокат Межрегиональной коллегии адвокатов г. Москвы,

консультант МОО "Московский союз садоводов"

Журнал "Юрист спешит на помощь", N 4, апрель 2015 г.

Вопросы и проблемы садоводов и дачников я решаю уже более десяти лет и могу сказать, что за этот срок правовая культура и знание законов у владельцев земельных участков значительно увеличились. Однако споров, которые возникают между садоводами, а также между некоммерческими объединениями, меньше не становится, и вопросы остаются. Вот самые злободневные и чаще других возникающие вопросы, с которыми сталкиваются садоводы и дачники.

Самовольная постройка без штрафов и санкций

Для садоводов и дачников самовольная постройка - явление нередкое. Возможно, именно из-за того, что самовольных построек у нас в стране достаточно много, был принят закон, получивший название "Дачная амнистия", позволяющий легализовать такие постройки в упрощенном порядке, без каких-либо штрафов и иных санкций.

Пожалуй, главное последствие возведения самовольной постройки заключается в том, что право собственности на такую постройку у лица, которое ее возвело, не возникает. Для того чтобы такое право возникло, нужно пройти процедуру признания права собственности, и чаще всего это происходит в суде.

Понятие самовольной постройки раскрывает ст. 222 ГК РФ. Согласно этой норме самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Три основных признака самовольной постройки:

1) постройка создана (возведена) на земельном участке, который не был для этого отведен;

2) отсутствуют необходимые разрешительные документы для строительства;

3) постройка возведена с существенным нарушением градостроительных и строительных норм.

Для того чтобы постройка считалась самовольной, достаточно, чтобы она обладала хотя бы одним из перечисленных признаков.

Возведенная на своем личном садовом земельном участке постройка только фактически принадлежит владельцу участка, но распоряжаться ею, например, подарить, продать или завещать, можно будет только после того, как право на нее будет зарегистрировано.

Самовольные постройки, которые были возведены на садовом или дачном земельном участке, в настоящее время можно оформить путем заполнения специального документа - декларации об объекте недвижимого имущества.

Декларация составляется и заверяется правообладателем объекта недвижимости или его представителем в отношении здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства в двух экземплярах на каждый объект недвижимости. В декларации указывается следующая информация о постройке: адрес, вид (название), назначение, площадь постройки, год создания постройки, материалы наружных стен, сведения о подключении к сетям инженерно-технического обеспечения, кадастровый номер земельного участка, на котором была возведена постройка.

В орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, вместе с заполненной декларацией об объекте недвижимого имущества необходимо представить: документ, удостоверяющий личность (паспорт); доверенность, если от имени заявителя действует представитель; правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором находится постройка; квитанцию об уплате госпошлины за регистрацию права.

В некоторых случаях признать право собственности на самовольную постройку возможно лишь в суде.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку, если она не нарушает градостроительных и строительных норм и правил, а также прав и охраняемых законом интересов других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан (Определение судьи Верховного Суда РФ от 11.01.2006 N 18-В05-107).

Хорошо, если самовольная постройка была возведена на земельном участке, принадлежащем тому, кто ее возвел. Если это чужой участок, то признание права собственности на такую постройку может оказаться под большим вопросом.

Рассматривая дело о признании права собственности на самовольную постройку, суд выясняет, кому принадлежит земельный участок, на котором возведена самовольная постройка. Выясняется также, возможно ли выделение истцу земельного участка под самовольной постройкой, если участок не принадлежит заявителю или не был оформлен в установленном порядке.

Судом тщательно исследуется соответствие самовольной постройки градостроительным и строительным нормам.

Соблюдение строительных норм и правил важно не только для того, чтобы без проблем оформить свои права на садовый дом и другие постройки, но и для того, чтобы не возникло споров и разногласий с соседями по участку.

Ваша баня украла мое солнце

При строительстве дома и других построек на садовом участке нужно помнить о существовании норм и правил: это позволит избежать в дальнейшем споров с соседями.

Согласно Своду правил "Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения" минимальное расстояние до границы соседнего участка по санитарно-бытовым условиям составляет:

- от жилого строения (или дома) - 3 м;

- от постройки для содержания мелкого скота и птицы - 4 м;

- от других построек -1 м;

- от стволов высокорослых деревьев - 4 м,

- от среднерослых деревьев - 2 м;

- от кустарника - 1 м.

Расстояние между жилым строением (или домом), хозяйственными постройками и границей соседнего участка измеряется от цоколя или от стены дома, постройки (при отсутствии цоколя), если элементы дома и постройки (эркер, крыльцо, навес, свес крыши и др.) выступают не более чем на 50 см от плоскости стены. Если элементы выступают более чем на 50 см, расстояние измеряется от выступающих частей или от проекции их на землю (консольный навес крыши, элементы второго этажа, расположенные на столбах и др.).

При возведении на садовом, дачном участке хозяйственных построек, располагаемых на расстоянии 1 м от границы соседнего садового, дачного участка, скат крыши следует ориентировать таким образом, чтобы сток дождевой воды не попал на соседний участок.

Минимальные расстояния между постройками по санитарно-бытовым условиям составляют:

- от жилого строения или жилого дома до душа, бани (сауны), уборной - 8 м;

- от колодца до уборной и компостного устройства - 8 м.

Указанные расстояния должны соблюдаться между постройками, расположенными на смежных участках.

В случае примыкания хозяйственных построек к жилому строению или жилому дому расстояние до границы с соседним участком измеряется отдельно от каждого объекта блокировки, например:

- дом-гараж (от дома не менее 3 м, от гаража не менее 1 м);

- дом-постройка для скота и птицы (от дома не менее 3 м, от постройки для скота и птицы не менее 4 м).

Что касается индивидуального жилищного строительства, здесь необходимо руководствоваться в том числе Сводом правил "Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства".

В соответствии с правилами усадебный, одно-двухквартирный дом должен отстоять от красной линии улиц не менее чем на 5 м, от красной линии проездов - не менее чем на 3 м. Расстояние от хозяйственных построек до красных линий улиц и проездов должно быть не менее 5 м.

Расстояние до границы соседнего приквартирного участка по санитарно-бытовым условиям должны быть не менее:

- от усадебного, одно-двухквартирного и блокированного дома - 3 м;

- от постройки для содержания скота и птицы - 4 м;

- от других построек (бани, гаража и др.) - 1 м;

- от стволов высокорослых деревьев - 4 м;

- от среднерослых деревьев - 2 м;

- от кустарника - 1 м.

Несоблюдение указанных норм само по себе не свидетельствует о том, что постройка, возведенная с их нарушениями, будет снесена. Для постановки вопроса о сносе нужны веские основания, например доказательства того, что такая постройка несет угрозу здоровью и даже жизни, делает невозможным использование по назначению земельного участка соседями и т.д. Однако несоблюдение строительных норм неминуемо ведет к конфликтам и судебных тяжбам, поэтому при возведении садовых и дачных построек следует соблюдать перечисленные нормативы.

Требование о соблюдении градостроительных и строительных норм содержится не только в указанных нормах, но и в специальном законе, в соответствии с которым осуществляют свою деятельность садоводческие и дачные некоммерческие объединения, - Федеральном законе от 15.04.1998 N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" (далее - Закон N 66-ФЗ), а также в уставе объединения.

Соблюдение строительных норм - это не единственная обязанность, которую должны исполнять садоводы. Большое количество споров возникает по поводу обязанности по оплате взносов.

За что обязан платить садовод?

В зависимости от того, в каком некоммерческом объединении был приобретен земельный участок, его член должен оплачивать членские, целевые, паевые или дополнительные взносы.

Закон устанавливает обязанность по своевременной оплате установленных законом, уставом и решениями общего собрания взносов. В частности, в соответствии с пп. 6 п. 2 ст. 19 Закона N 66-ФЗ установлена обязанность члена садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения своевременно уплачивать членские и иные взносы.

Садоводческие и дачные объединения являются некоммерческими организациями, существующими за счет взносов своих членов, поэтому важно, чтобы все участники исполняли свою обязанность по оплате взносов.

Взносы в садоводческом и дачном объединении утверждаются общим собранием коллектива, с учетом потребностей его членов. До того, как будет определен размер взносов на текущий финансовый год, правление должно подготовить приходно-расходную смету и вынести ее на обсуждение общего собрания.

В тех товариществах, где приходно-расходная смета достаточно подробная, обоснованная и доводится до сведения каждого члена товарищества, как правило, проблем с неплательщиками не возникает. Поэтому желательно минимум за две недели до даты проведения общего собрания, на котором будет утверждаться приходно-расходная смета, ознакомить с ней всех членов объединения. Можно вывесить приходно-расходную смету на доске объявлений или оставить копию для ознакомления в домике правления или сторожке.

Долгое время возникали споры по вопросу зависимости взносов от размера земельного участка и от их количества.

По данному вопросу свою позицию высказал Верховный Суд РФ: 2 июля 2014 г. Президиумом Суда был утвержден Обзор судебной практики по вопросам, возникающим при рассмотрении дел, связанных с садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями, за 2010-2013 годы.

В Обзоре указано, что с учетом правового регулирования и исключительного права общего собрания членов садоводческого, огороднического и дачного некоммерческого объединения на установление размера членских и иных взносов (ст. 21 Закона N 66-ФЗ) необходимо соблюдение со стороны общего собрания принципа равноправия при определении размеров членских взносов. При этом размер членских взносов не может устанавливаться произвольно, а должен иметь финансовое обоснование.

Вместе с тем не исключается возможность установления размера членских взносов в зависимости от размера участка, принадлежащего члену указанного объединения, установления обязанности по уплате членских взносов в размере, кратном количеству принадлежащих члену объединения земельных участков, поскольку наличие у одного лица участка (либо участков) большей площади, чем у других садоводов, предполагает и соответствующее увеличение текущих расходов объединения, связанных с содержанием имущества общего пользования и обслуживанием большего по размеру участка.

Таким образом, высший суд страны разъяснил, что определять, будут ли взносы равными для всех членов или они могут быть поставлены в зависимость от площади земельного участка, должны сами садоводы, принимая соответствующее решение на общем собрании.

Общее собрание членов некоммерческого объединения принимает решение о размере взносов на год и определяет сроки, в течение которых взносы должны быть уплачены. Как только установленная общим собранием дата проходит, то те члены садоводческого или дачного объединения, которые не успели внести денежные средства в кассу товарищества или на его расчетный счет, переходят в разряд должников и неплательщиков.

Взносы обязаны платить даже те садоводы, которые не пользуются своими земельными участками и не приезжают на них, поскольку их обязательства по уплате взносов возникает из факта членства в объединении.

К должникам по взносам могут быть применены различные меры воздействия, вплоть до исключения их из членов некоммерческого объединения.

Меры воздействия к неплательщикам, основания и порядок их исключения из членов объединения должны быть перечислены в Уставе. Основная цель этих мер заключается в том, чтобы долг был погашен. Лучше всего с этой задачей справляется суд.

От имени садоводческого объединения в суд обращается председатель правления, поскольку именно он является представителем организации, имеющим право действовать без доверенности. В случае необходимости право обращения с иском в суд может быть поручено по доверенности любому другому лицу, например члену правления или адвокату.

Отключать электричество незаконно

В последнее время в садоводческих и дачных объединениях прослеживается тенденция по воздействию на своих членов путем отключения им электричества. Отключение электроэнергии оказывает сильное влияние на садоводов именно сейчас, когда пришла весна и открылся дачный сезон.

Как правило, отключение электроэнергии служит мерой, при помощи которой можно заставить должников оплатить долги по взносам. И чаще всего такие действия приносят свои плоды - должников становится меньше.

Однако такие действия незаконны и могут быть оспорены в суде.

Между энергоснабжающей организацией и потребителем электроэнергии, к которым относятся не только организации, но и граждане, существует договор.

В силу п. 5 ст. 38 Федерального закона от 26.03.2003 N 35-ФЗ "Об электроэнергетике" договор, заключаемый гарантирующим поставщиком с потребителем электрической энергии, является публичным. Следовательно, в соответствии с п. 1 ст. 540 ГК РФ такой договор считается заключенным энергоснабжающей организацией с абонентом - гражданином с момента фактического подключения.

Другими словами, если гражданин потребляет электроэнергию и оплачивает ее в установленном порядке, следовательно, договор между ним и энергоснабжающей организацией считается заключенным. Любые ссылки на то, что отсутствие оформленного в письменном виде договора может послужить основанием прекращения подачи электроэнергии, незаконны.

Данное утверждение основано на п. 72 постановления Правительства РФ от 04.05.2012 N 442 "О функционировании розничных рынков электрической энергии, полном и (или) частичном ограничении режима потребления электрической энергии", из которого следует, что действие договора энергоснабжения между гарантирующим поставщиком и гражданином не ставится в зависимость от факта составления документа, подписанного сторонами в письменной форме.

Договор энергоснабжения между гарантирующим поставщиком и указанным гражданином может быть заключен также путем совершения этим гражданином, энергопринимающие устройства которого расположены в зоне деятельности гарантирующего поставщика, действий, свидетельствующих о начале фактического потребления им электрической энергии. Если иное не предусмотрено соглашением сторон, такой договор считается заключенным на неопределенный срок и может быть изменен или расторгнут по основаниям, предусмотренным ст. 546 ГК РФ.

Как указано в ст. 546 ГК РФ, перерыв или ограничение подачи электроэнергии допускается по соглашению сторон, за исключением случаев, когда удостоверенное органом государственного энергетического надзора неудовлетворительное состояние энергетических установок абонента угрожает аварией или создает угрозу жизни и безопасности граждан. О перерыве в подаче, прекращении или ограничении подачи энергии энергоснабжающая организация должна предупредить абонента.

Садоводческое и дачное объединение не является энергоснабжающей организацией, осуществляющей деятельность по электроснабжению в отношении каждого, кто к ней обратится, поэтому прав по отключению своих членов от электроэнергии у него нет.

Таким образом, действия садоводческого или дачного некоммерческого объединения, связанные с отключением граждан от подачи электроэнергии, нельзя признать законными.