Не тот кадастр. Чтобы не платить лишние налоги, кадастровую стоимость жилья придется оспаривать в суде каждые три года (Н. Иванкина, журнал "Юрист спешит на помощь", N 10, октябрь 2015 г.)

Не тот кадастр. Чтобы не платить лишние налоги, кадастровую стоимость жилья придется оспаривать в суде каждые три года

Н. Иванкина,

юрист юридической фирмы "Защита недвижимости"

Журнал "Юрист спешит на помощь", N 10, октябрь 2015 г.

Редкий собственник задумается сегодня о кадастровой стоимости своего жилья, так как считает, что мероприятия госорганов по учету объектов недвижимости (в том числе жилых), об установлении кадастровой стоимости этих объектов его не касаются. В действительности же кадастровая стоимость любого объекта недвижимости устанавливается, в первую очередь, для определения налоговой базы по налогу на недвижимость не только для юридических лиц, но и для собственников квартир, дачных домиков и иных объектов.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости устанавливается в процессе государственной кадастровой оценки и определяется методами массовой оценки объектов недвижимости на основе рыночной информации и информации, связанной с экономическими характеристиками использования данного объекта.

В соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-Ф3 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, которые проводятся органом государственной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления. Они включают в себя:

- принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;

- формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих такой оценке;

- отбор исполнителя (оценочной компании) для указанных работ и заключение с ним договора на проведение оценки;

- определение кадастровой стоимости объектов недвижимости;

- составление отчета и проведение его экспертизы;

- утверждение результатов определения кадастровой стоимости;

- внесение результатов в государственный кадастр недвижимости.

При определении кадастровой стоимости жилья не учитываются его индивидуальные особенности и характеристики: расстояние от метро, транспортная доступность, состояние квартиры, этаж, расположение комнат по сторонам света и т.п. В результате зачастую кадастровая стоимость небольшой "однушки" у метро в центре города и трехкомнатной квартиры на окраине может быть одинаковой. Соответственно, каждый собственник квадратных метров должен понимать, что чем больше кадастровая стоимость его квартиры, тем больше и сумма налога на недвижимость, который начисляется ежегодно.

Информация о кадастровой стоимости объектов недвижимости является общедоступной: справку о ней можно получить как в бумажном виде, так и в электронном. Также информация доступна на сайте: www.rosreestr.ru.

Что делать, если кадастровая стоимость недвижимости оказалась больше ее реальной рыночной стоимости? Кадастровую стоимость можно оспорить.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены как заинтересованными юридическими лицами, так и физическими лицами - собственниками недвижимости, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. При этом для физических лиц предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Гражданин имеет право сразу обращаться в суд с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости, которое должно рассматриваться не более двух месяцев с момента его поступления в судебный орган.

Правда, при обращении в комиссию или в суд собственнику придется потратиться на проведение независимой оценки своего жилья и получение положительного экспертного заключения в отношении отчета об оценке. Следует обратить внимание, что рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, на которую установлена его кадастровая стоимость.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в комиссию или в суд не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости прилагаются:

- кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;

- нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости;

- отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа;

- положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа в отношении отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается комиссией в течение одного месяца с даты его поступления. В случае отклонения такого заявления решение комиссии может быть оспорено в суде.

Следует отметить, что в случае изменения кадастровой стоимости объекта недвижимости по решению комиссии или решению суда при определении суммы налога на недвижимость новая кадастровая стоимость учитывается с того налогового периода, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости объекта недвижимости в государственный кадастр недвижимости.

В постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 даются разъяснения по вопросам, возникающим при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости. Так, бывший собственник недвижимости вправе обратиться с заявлением в суд о пересмотре ее кадастровой стоимости, если она затрагивает его права как налогоплательщика, так как право собственности на квартиру или иную недвижимость прекратилось, но налог начисляется за период владения недвижимостью.

Если квартира находится в долевой собственности, любой участник долевой собственности может реализовать свое право на пересмотр кадастровой стоимости независимо от согласия других сособственников, при этом судом пересматривается кадастровая стоимость целого объекта недвижимости, а не доли.

В постановлении акцентируется обязательность для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления досудебного обращения в комиссию с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости недвижимости.

Следует иметь в виду, что суд вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, исходя из имеющихся в деле доказательств.

Также заявитель имеет право обратиться в комиссию или в суд в случае, если в государственном кадастре содержатся недостоверные сведения об объекте недвижимости, использованные при определении его кадастровой стоимости. Например, при постановке на кадастровый учет органом, осуществляющим государственный кадастровый учет, были допущены технические ошибки (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка и т.п.), приведшие к несоответствию сведений. Или была допущена кадастровая ошибка - воспроизведенная в государственном кадастре недвижимости ошибка в документе, на основании которого вносились сведения в государственный кадастр недвижимости.

Законодательно установлено, что кадастровая оценка проводится не чаще чем один раз в течение трех лет, а в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет и не реже чем один раз в течение пяти лет с момента проведения последней государственной кадастровой оценки. Следовательно, орган государственной власти имеет правовую базу для проведения пересмотра кадастровой стоимости как через три года, так и через пять лет после последней оценки. При этом собственник недвижимости, оспорив действующую кадастровую стоимость своих квадратных метров, возможно, будет вынужден через три - пять лет снова обращаться с заявлением о пересмотре уже вновь установленной органом государственной власти кадастровой стоимости, нести новые расходы на оценку и экспертизу. Возможно, следует законодательно закрепить результаты пересмотра кадастровой стоимости объектов недвижимости на более длительный срок.