МММ в недвижимости. Самые распространенные схемы массового мошенничества с жильем (О. Сухов, журнал "Юрист спешит на помощь", N 10, октябрь 2015 г.)

МММ в недвижимости. Самые распространенные схемы массового мошенничества с жильем

О. Сухов,

адвокат

Журнал "Юрист спешит на помощь", N 10, октябрь 2015 г.

Единичными случаями мошенничества на рынке недвижимости никого не удивить. Преступники были всегда и, видимо, переведутся не скоро. Но когда обман покупателей переходит грани индивидуальных случаев, а злоумышленники налаживают целые схемы массового надувательства, то последствия проблемных сделок, как правило, перерастают в социальные проблемы.

Остерегайтесь ЖСК

В соотношении "договор - обманутый покупатель" на рынке недвижимости лидирует схема продаж через жилищно-строительные кооперативы. Еще с начала 2000-х годов различные виды кооперативов (потребительские, строительные, накопительные) имели огромную популярность у мошенников. За последние 15 лет десятки подобных организаций кидали своих клиентов. Схема деятельности любого из них - удовлетворение жилищных потребностей пайщиков за счет средств новых членов, т.е. любой кооператив - это не что иное, как классическая пирамида.

Однако не всегда кооперативы вообще приступают к строительству. Известно достаточное количество примеров, когда деньги лишь собирались со вступающих в члены ЖСК, но дома возводиться так и не начинались.

Причины популярности рассматриваемых схем у преступников - отсутствие ответственности. ПИК и ЖСК освобождены от возмещения пени, штрафов, неустоек, убытков. Кроме этого, возврат внесенных в кооперативы средств при расторжении договора возможен только по прошествии длительного времени: от нескольких месяцев до нескольких лет, до прихода нового члена или до образовавшихся из других источников, достаточных для возврата, активов. Подобная законная безнаказанность всегда порождала огромное количество кооперативов, а соответственно, и число обманутых ими несостоявшихся покупателей недвижимости.

13 июля Президент РФ подписал Федеральный закон N 236-Ф3 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Согласно этому закону кооперативы существенно ограничиваются в правах, а именно - им запрещено возводить одновременно более одного дома, и при этом этажность домов ограничивается тремя этажами. Кроме этого, вводятся усиливающие функции и полномочия контролирующих государственных органов над деятельностью ЖСК, направленные на постоянную проверку кооперативов, в том числе по обращениям и жалобам граждан и юридических лиц, с внесением предписаний о приостановлении деятельности, и даже обращения в суд с требованиями о ликвидации кооператива.

Когда застройщики - обычные граждане

2009 год ознаменовался началом целой волны сносов многоквартирных домов, построенных на землях для индивидуального жилищного строительства и в дачных поселках. Только в Подмосковье выявлено более 400 объектов, числящихся в реестре на снос, и все их жители рано или поздно могут остаться без крыши над головой.

В большинстве случаев здания возводились и продавались частными лицами, т.е. обычными гражданами. Последние покупали дачные участки и строили на них многоквартирные дома, что приносило баснословные прибыли - порой до 600%. Покупатели также значительно экономили - стоимость квадратного метра на 20-30% была ниже аналогов в обычных квартирах.

Десятки таких домов уже снесены или планируются к сносу, по многим вынесены решения, и жители ждут своей очереди остаться на улице. Судебные процессы идут по всей стране. И несмотря на то что борьба с мошенниками, возводящими и продающими подобные незаконные площади, началась несколько лет назад, проблемное жилье по-прежнему продолжает строиться и пользуется популярностью у покупателей.

За мошенничество осуждены некоторые предприимчивые продавцы в Московской области, в Иркутске, в Махачкале.

Ломбарды-продавцы

В Интернете, в газетах и других СМИ можно легко найти предложения по выдаче кредитов под залог недвижимости. Большинство подобных предложений ориентировано на завладение собственностью лиц, нуждающихся в деньгах.

Промышляют подобным бизнесом не только в Москве, но и в отдаленных городах России, где противостоять преступникам практически невозможно. Причина - коррумпированность и срастание органов власти с преступным элементом в одно целое.

Способы обмана очень просты. Нуждающимся в срочных средствах предлагается заем, размер которого значительно меньше, чем стоимость их квартиры. Одновременно подписывается договор купли-продажи, по которому мошенники переоформляют недвижимость на подставных лиц. Проценты по долгам составляют в среднем от 50% годовых и выше. Но чаще всего, чтобы не пугать потенциальные жертвы, злоумышленники рассчитывают проценты, делая привязку к месяцам или дням. Например, 25% в месяц, что составляет 300% годовых. То есть взял в долг 5 млн. руб., а через год придется выплатить 15 миллионов процентов. Разумеется, такую сумму возвратить жертва не в состоянии, в итоге она лишается жилья. Следует отметить, что мошенники действуют очень грамотно, по продуманным и обкатанным схемам, которые в судах признать противоправными удается лишь в одном случае из десяти.

Мошенники-sale

На вторичном рынке недвижимости действуют преступные группы, профессиональные и опытные, их целью является массовая продажа чужих объектов, переоформленных на подставных лиц, подконтрольных злоумышленникам. Порой в криминальные структуры входят бывшие сотрудники правоохранительных органов. Мошенники хорошо знакомы с чиновниками различных государственных органов, должностными лицами регистрационных служб, имеют они и своих нотариусов.

Определить преступников можно по двум признакам: первый - они значительно демпингуют, указывая большие скидки на предлагаемое жилье, рассчитывая на жадность покупателей. И второй - сделка обязательно должна проводиться в ускоренные сроки, например в течение трех - пяти дней. Псевдособственникам это нужно для того, чтобы у жертвы не было времени все обдумать, проверить или посоветоваться. Очень часто в подобной схеме "продавцы" уклоняются от показов жилья, предлагая передать его по акту уже после сделки. Причины придумываются самые разные - от потери ключей до проживания квартирантов, с которыми нельзя ссориться до конечной реализации квартиры.

Всегда следует обращать внимание на личность продавцов. Дело в том, что мошенники используют в таких схемах подставных лиц. Как правило, это либо приезжие из дружественных республик, либо выходцы из заброшенных деревень, бродяги и алкоголики, т.е. те, кого можно подставить в случае неудавшейся сделки.

По рассматриваемой схеме преступники действуют классически - они подделывают документы и регистрируют право собственности на жилье на своего человека. Примеров, когда пустующие квартиры переоформляются на мошенников в судах, сотни и даже тысячи, но, что еще более интересно, злоумышленники способны переоформлять и реализовывать недвижимость при живущих в ней владельцах.

Так, зимой этого года в Москве был задержан член преступной группы - гражданин Республики Молдова, который продавал дорогую недвижимость на Юго-Западе столицы. Характерным было то, что в периоды продаж действительные собственники проживали в своих квартирах и даже не знали, что уже не являются их владельцами.

Быть начеку

Приведенные схемы обмана существуют более 20 лет. И несмотря на то, что в рассматриваемый период все очень сильно менялось, значительно скакнуло развитие технологий и общества, мошеннические схемы остались прежними. А это значит, что при должной осмотрительности и стандартной юридической проверке вполне можно обезопасить себя от преступников. Поэтому рекомендую всем, кто определяется с покупкой недвижимости, внимательно отнестись к сделке, и тогда риски быть обманутым сведутся к нулю.