Вопрос: Организация (арендатор) заключила договор аренды земельного участка с уполномоченным органом муниципального образования (арендодатель), который владел участком на праве оперативного управления. В период действия договора аренды организация приобрела в собственность жилой дом, неиспользовавшийся по целевому назначению, находящийся на арендуемом земельном участке. Данный дом не использовался по целевому назначению, инженерные коммуникации, часть крыши в нем отсутствовали. В дальнейшем стороны расторгли... (журнал "Финансовый вестник: финансы, налоги, страхование, бухгалтерский учет", N 8, август 2015 г.)

Организация (арендатор) заключила договор аренды земельного участка с уполномоченным органом муниципального образования (арендодатель), который владел участком на праве оперативного управления. В период действия договора аренды организация приобрела в собственность жилой дом, неиспользовавшийся по целевому назначению, находящийся на арендуемом земельном участке. Данный дом не использовался по целевому назначению, инженерные коммуникации, часть крыши в нем отсутствовали. В дальнейшем стороны расторгли договор аренды земельного участка по взаимному согласию. Однако сохранение за организацией права на земельный участок, расположенный под домом, препятствовало возведению нового объекта недвижимости. Правомерно ли требование муниципального образования о прекращении записи в Едином реестре прав на недвижимое имущество на описанный жилой дом в связи с необходимостью возвести на месте указанного дома новый объект недвижимости?

Специалисты Центра методологии

бухгалтерского учета и налогообложения

Журнал "Финансовый вестник: финансы, налоги, страхование, бухгалтерский учет", N 8, август 2015 г.

Судебная практика по описанному вопросу противоречива. Одни суды считают, что отсутствие инженерных коммуникаций и длительное неиспользование объекта недвижимости по целевому назначению свидетельствует о необходимости исправления записи в Едином реестре прав на недвижимое имущество, так как содержащаяся там информация не соответствует действительности и здание фактически не существует. Другие суды не считают вышеописанные признаки достаточными для признания здания разрушенным и отказывают в исправлении записи в Реестре.

Обоснование: Статья 209 ГК РФ устанавливает, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (ст. 129 ГК РФ), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Статья 235 ГК РФ предусматривает, что право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся:

1) обращение взыскания на имущество по обязательствам;

2) отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу;

3) отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка;

4) выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей, домашних животных;

5) реквизиция;

6) конфискация;

7) отчуждение имущества в случаях, предусмотренных п. 4 ст. 252 ГК РФ, п. 2 ст. 272 ГК РФ, ст. 282 ГК РФ, 285 ГК РФ, 293 ГК РФ, п. 4 и 5 ст. 1252 ГК РФ;

8) обращение по решению суда в доход Российской Федерации имущества, в отношении которого не представлены в соответствии с законодательством Российской Федерации о противодействии коррупции доказательства его приобретения на законные доходы;

9) обращение по решению суда в доход Российской Федерации денег, ценностей, иного имущества и доходов от них, в отношении которых в соответствии с законодательством Российской Федерации о противодействии терроризму лицом не представлены сведения, подтверждающие законность их приобретения.

По решению собственника в порядке, предусмотренном законами о приватизации, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, отчуждается в собственность граждан и юридических лиц.

Обращение в государственную собственность имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц (национализация), производится на основании закона с возмещением стоимости этого имущества и других убытков в порядке, установленном ст. 306 ГК РФ.

Таким образом, законодатель определил закрытый перечень оснований, согласно которым лицо может лишиться право собственности.

Пункт 1 ст. 131 ГК РФ устанавливает, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Таким образом, при наличии факта нарушения своих прав муниципальное образование может требовать их защиты. Абзац 4 п. 52 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22) гласит, что когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В описанной в опросе ситуации подобный способ защиты права является единственным для муниципального образования. В то же время в таком случае на заявителя ложится бремя доказывания факта несоответствия фактического состояния объекта с его описанием в реестре. Следовательно, заявитель должен обосновать факт отсутствия объекта недвижимости.

Приведенные в условиях вопроса признаки в судебной практике толкуются противоречиво.

Так, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 20.10.2010 N 4372/10 было разъяснено, что в случае прекращения существования объекта недвижимости сохранение существующих записей о праве на это имущество делает невозможным реализацию правомочия на распоряжение земельным участком.

Данным Постановлением было отменено Постановление ФАС Московского округа от 29.12.2009 N КГ-А40/13317-09, в котором суд пришел к выводу, что наличие фундамента как незавершенного строительством объекта является объектом недвижимого имущества.

В то же время в Постановлении от 18.12.2013 N Ф03-5532/2013 ФАС Дальневосточного округа приходил к выводу о том, что неиспользование объекта недвижимости по целевому назначению в качестве жилого дома, несоответствие данных Единого реестре прав на недвижимое имущество обстоятельствам фактического использования спорного объекта не может являться основанием для признания права отсутствующим на основании п. 1 ст. 235 ГК РФ.

Следовательно, учитывая определенные противоречия в судебной практике, по каждому конкретному делу необходима экспертиза, которая должна будет определить состояние объекта недвижимости.

1 августа 2015 г.