Вопрос: Женщина с несовершеннолетним сыном купила квартиру с частичной оплатой ипотекой за 4 млн. руб. в 2011 г., оформила на себя, через полгода вышла замуж, родила ребенка, выделила мужу и двум детям по 1/4 доли, себе оставила тоже 1/4. Квартиру продали в 2014 г. (менее 3 лет в собственности) за 4 млн. руб. - одним объектом без указания стоимости каждой доли. Теперь мужу и двум детям нужно платить налог (с учетом вычета с 2,5 млн. руб.). Можно ли через год составить дополнительное соглашение к договору с покупателями о стоимости каждой доли для полного снижения налога? Каким числом его датировать (с 1 марта 2013 г. договор не требует регистрации в регпалате)? Можно ли ... (Правовед.RU, май 2015 г.)

Женщина с несовершеннолетним сыном купила квартиру с частичной оплатой ипотекой за 4 млн. руб. в 2011 г., оформила на себя, через полгода вышла замуж, родила ребенка, выделила мужу и двум детям по 1/4 доли, себе оставила тоже 1/4. Квартиру продали в 2014 г. (менее 3 лет в собственности) за 4 млн. руб. - одним объектом без указания стоимости каждой доли. Теперь мужу и двум детям нужно платить налог (с учетом вычета с 2,5 млн. руб.). Можно ли через год составить дополнительное соглашение к договору с покупателями о стоимости каждой доли для полного снижения налога? Каким числом его датировать (с 1 марта 2013 г. договор не требует регистрации в регпалате)? Можно ли составить соглашение о распределении доходов? Каким числом его составить?

Предложенные вами варианты выхода из положения не сработают.

Прямого запрета на изменение условий уже зарегистрированного договора и перехода права собственности по нему в законе нет, но судебная практика исходит из того, что изменить или дополнить уже исполненный договор невозможно.

Налоговая инспекция такого изменения не признает. Стороны остаются идентичными, предмет сделки тот же. Стороны уже были знакомы на момент заключения сделки, приобретали и продавали единый объект недвижимости.

Переделывание одной сделки в четыре разных будет признано фиктивным, т.к. явно направлено только на уход от налогов. Суть самой сделки не меняется, а значит, и такое изменение договора ничего нового вам не принесет.

Второй вопрос вытекает из первого. Если сделка уже заключена и исполнена, в ней прописаны доли и общая стоимость и нет специальных оговорок, за сколько продается каждая доля, то изменить уже состоявшуюся и исполненную сделку невозможно. Указание на то, сколько стоит каждая доля, можно было сделать только в момент подписания самого договора купли-продажи.

Практика идет именно по такому пути. Подобные сделки признают фиктивными и имеющими цель ухода от налогов. От налоговой обязанности подобные манипуляции вас не освободят, а проблемы могут создать. Рисковать не стоит.

Г. Сергеев

Правовед.RU

8 мая 2015 г.