Вопрос: Компетентны ли члены ТСЖ или правление ТСЖ устанавливать тарифы за аренду объектов общего имущества, даже если собственники и устав наделили их этими полномочиями? Или же установление таких тарифов относится к исключительной компетенции собственников жилого дома (к категории существенных решений)? (Правовед.RU, август 2015 г.)

Компетентны ли члены ТСЖ или правление ТСЖ устанавливать тарифы за аренду объектов общего имущества, даже если собственники и устав наделили их этими полномочиями? Или же установление таких тарифов относится к исключительной компетенции собственников жилого дома (к категории существенных решений)?

1. В вашем случае нужно руководствоваться ст. 36 и 137 Жилищного кодекса РФ.

2. Согласно ст. 36 ЖК РФ, решение о передаче в пользование общего имущества "стены" должно приниматься общим собранием собственников помещений в доме и быть оформлено в виде протокола общего собрания. Такое решение должно быть принято большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. При этом арендатор не обязан заключать договор аренды с каждым собственником.

3. Согласно ст. 137 ЖК РФ, это может сделать и ТЖС при условии, что это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме.

4. Если права нарушены, собственники имеют право признать такую сделку в судебном порядке недействительной согласно ст. 173 Гражданского кодекса РФ.

5. В первом случае плату за аренду устанавливает общее собрание, а во втором - уже ТСЖ.

Согласно ст. 44 Жилищного кодекса РФ, к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно п. 5 ст. 19 Федерального закона "О рекламе", установка и эксплуатация рекламной конструкции осуществляются ее владельцем по договору с собственником земельного участка, здания или иного недвижимого имущества, к которому присоединяется рекламная конструкция, либо с лицом, управомоченным собственником такого имущества, в том числе с арендатором. В случае, если для установки и эксплуатации рекламной конструкции предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, заключение договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции возможно только при наличии согласия собственников помещений в многоквартирном доме, полученного в порядке, установленном ЖК РФ. Заключение такого договора осуществляется лицом, уполномоченным на его заключение общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

Иными словами, принципиальный вопрос, заключать или не заключать договор на размещение рекламной конструкции на доме - однозначно, решается на общем собрании.

И на этом же собрании нужно конкретное лицо наделить полномочиями на заключение договора от имени общего собрания.

Если полномочиями вы наделяли правление ТСЖ через проведение общего собрания, то в принципе - правление может заключать такие договоры.

Отдельный вопрос с ценой (тарифом).

Напрямую ситуация в законе не оговорена. Судя по практике, лучше, если в решении общего собрания о наделении полномочиями будет указан диапазон цен (за квадратный метр сдаваемой стены, например), в рамках которого правление имеет право назначать цену.

Если такой пункт у вас будет включен в решение общего собрания, то уже никто не сможет заявить, что правление вышло за рамки своих полномочий.

Вам нужно провести еще одно общее собрание (можно заочное, с опросными листами) и на нем поставить на разрешение следующие вопросы:

- наделить правление ТСЖ правом заключать договоры от имени общего собрания собственником на размещение рекламных конструкций на общедомовом имуществе;

- определить диапазон цен, в рамках которого правление ТСЖ имеет право заключать вышеуказанные договоры в зависимости от условий договоров и конкретных рыночных условий.

Правление можно наделить полномочиями на 5 лет, например.

А диапазон тарифов можно сделать максимально большим (закон этого не запрещает), чтобы у вас, действительно, была возможность ставить рыночные цены в зависимости от ситуации на рынке рекламы.

Г. Сергеев

М. Нестеренко

Правовед.RU

9 августа 2015 г.