Вопрос: Физическое лицо заключает договор долевого строительства. В договоре с застройщиком ответственность за срыв сроков строительства не указана. Какая ответственность для застройщика предусмотрена за нарушение срока передачи участнику долевого строительства - физическому лицу объекта долевого строительства? Насколько критично для дольщика неупоминание в договоре пункта об ответственности? Наступает ли для застройщика ответственность за срыв сроков строительства, независимо от упоминания пункта об ответственности в договоре? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, ноябрь 2015 г.)

Физическое лицо заключает договор долевого строительства. В договоре с застройщиком ответственность за срыв сроков строительства не указана.

Какая ответственность для застройщика предусмотрена за нарушение срока передачи участнику долевого строительства - физическому лицу объекта долевого строительства?

Насколько критично для дольщика неупоминание в договоре пункта об ответственности? Наступает ли для застройщика ответственность за срыв сроков строительства, независимо от упоминания пункта об ответственности в договоре?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

За нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства - физическому лицу объекта долевого строительства законом установлена неустойка в размере двух трехсотых ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Требование о взыскании указанной неустойки может быть предъявлено участником долевого строительства независимо от того, предусмотрена ли неустойка договором участия в долевом строительстве.

Обоснование вывода:

Неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (п. 1 ст. 330 ГК РФ). Различают договорную (определенную договором) неустойку (ст. 331 ГК РФ) и законную (установленную законом) неустойку (ст. 332 ГК РФ). В силу последней из приведенных норм кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом, независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон (ст. 332 ГК РФ).

Частью 2 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства установлена неустойка:

- в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки - если участником долевого строительства является юридическое лицо;

- в размере двух трехсотых ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки - если участником долевого строительства является гражданин.

Поскольку указанная неустойка установлена законом, она подлежит уплате застройщиком в случае нарушения срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства независимо от включения соответствующих положений в договор участия в долевом строительстве.

К сведению:

В силу ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Эта норма применяется и к законной неустойке. Иными словами, законная неустойка может быть уменьшена судом в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства (смотрите, например, Апелляционное определение Московского городского суда от 8 июня 2015 г. N 33-19982/15, Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 4 августа 2015 г. по делу N 33-12808/2015, Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 16 апреля 2015 г. по делу N 33-5650/2015, п. 34 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 г. N 17).

Кроме того, отметим, что в силу п. 1 ст. 394 ГК РФ, ст. 10 Закона N 214-ФЗ участник долевого строительства вправе потребовать как неустойки, так и возмещения ему убытков сверх предусмотренной законом неустойки. Соответственно, участник долевого строительства вправе требовать возмещения убытков независимо от того, была ли им взыскана неустойка. Снижение судом размера неустойки также не влияет на право возмещения им убытков в полном объеме сверх суммы неустойки (п. 3 ст. 333 ГК РФ).

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Каменщиков Александр

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Александров Алексей

10 ноября 2015 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.