Долевое строительство - достояние истории? (С. Слесарев, журнал "Жилищное право", N 11, ноябрь 2015 г.)

Долевое строительство - достояние истории?

С. Слесарев,

частнопрактикующий юрист,

эксперт федерального центра независимой

правовой экспертизы законопроектов

Журнал "Жилищное право", N 11, ноябрь 2015 г.

В последнее время словосочетание "долевое строительство" порой тесно ассоциируется с обманутыми дольщиками, а само участие в долевом строительстве сродни лотерее или, вернее, игре на рулетке, когда не знаешь, что выпадет на твою долю и останешься ли ты с носом или с новой квартирой. И хотя ситуация на рынке долевого строительства значительно улучшилась, в том числе благодаря совершенствованию правовой базы, ситуация все ещё не простая. Конечно, откровенного мошенничества значительно меньше, но ещё немало застройщиков, которые создают некое подобие строительных пирамид, рассыпающихся при первом же ветерке очередного экономического кризиса.

Устранить такие рисковые схемы строительства и предотвратить появление новых пытаются давно, и вот недавно была озвучена очередная инициатива Минстрой РФ.

Речь идёт о возможном запрете долевого строительства или, по крайней мере, кардинальных изменениях схемы участия в долевом строительстве. Планируется ввести переходный период до 2020 года, в течение которого будут действовать новые правила заключения договоров об участии в долевом строительстве (далее - ДДС).

Конкретные предложения по изменению Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" ещё предстоит разработать специальной комиссии. Однако известно о планах привлечь банки в качестве стороны ДДС: участник долевого строительства (дольщик) будет передавать свои деньги не застройщику непосредственно, а банку, аккумулирующему средства на специальном счёте, с которого денежные средства будут направляться на проектное финансирование, т.е. застройщик, по сути, занимает средства у банка. ДДС заключается между застройщиком, банком и дольщиком, а деньги дольщика защищаются банковской гарантией. Застройщик не может привлекать средств больше лимита банковской гарантии.

Можно спросить: к чему такие хитросплетения и зачем усложнять субъектный состав договора? Для ответа на этот вопрос достаточно просто посмотреть на сложившуюся судебную практику по ДДС.

Какая за окном сейчас погода...

На сегодняшний день согласно ст. 4 Закона N 214-ФЗ участниками ДДС являются две стороны - застройщик и участник долевого строительства (дольщик). При этом исполнение обязательств по ДДС со стороны застройщика гарантируется несколькими способами: залогом, поручительством банка, страхованием гражданской ответственности застройщика (ст. 12.1 Закона N 214-ФЗ).

При таком субъектном составе участников ДДС, особенно когда со стороны дольщика выступает гражданин, как показывает правоприменительная практика, возникает несколько серьёзных рисков, и прежде всего риск заключения ДДС с лицом, не имеющим права на привлечение денежных средств для долевого строительства, и риск заключения договора с нарушением требований закона.

Для иллюстрации обратимся к Апелляционному определению Волгоградского областного суда от 10.06.2015 по делу N 33-6459/2015.

Суть спора: между истцом А. и ЗАО был заключён договор участия в долевом строительстве, в соответствии с которым ЗАО обязалось после завершения строительства многоквартирного дома передать в собственность А. однокомнатную квартиру. Денежные средства со стороны истца были внесены. В дальнейшем выяснилось, что ответчик не имел права привлекать средства на долевое строительство.

Решение суда: на момент заключения договора ЗАО не имело разрешительной документации на строительство, договор не был надлежащим образом зарегистрирован, разрешение на строительство дома было получено позже заключения договора. В таких условиях ЗАО не имело право заключать ДДС. Кроме того, привлечение денежных средств осуществлялось по предварительному договору без государственной регистрации договора. По сути, на стороне ответчика возникло неосновательное обогащение О за счёт истца; гражданин при таких обстоятельствах имеет право требовать возврата внесённой на счета должника денежной суммы с уплатой неустойки (процентов за пользование чужими денежными средствами).

Другой пример и решение - Апелляционное определение Ростовского областного суда от 26.05.2015 по делу N 33-7825/2015.

Суть спора: между истцом-гражданином и ООО был заключён ДДС, денежные средства по договору дольщик внёс в полном объёме, в установленный срок квартира застройщиком не была передана истцу. Застройщик утверждает, что значительная часть средств дольщика им не вносилась, была похищена.

Решение суда: суд удовлетворил требования истца, взыскал полную сумму внесённых денежных средств, неустойку, компенсацию морального вреда, поскольку ООО не имело права привлекать денежные средства на долевое строительство, кроме того, вопреки требованиям законодательства РФ ДДС не прошёл государственную регистрацию и считается незаключённым, а значит, ООО необоснованно пользовалось денежными средствами гражданина. Факт внесения дольщиком денежных средств в полном объёме подтверждается соответствующими квитанциями с печатью ООО.

Таких однотипных примеров очень много и появляются они с завидной регулярностью. Гражданин, зачастую юридически неграмотный, не может оценить всю степень надёжности застройщика, правомерность привлечения денежных средств для участия в долевом строительстве, а также верность заключения договора. Обратиться к юристам, к сожалению, граждане додумываются не сразу, и порой бывает поздно; правда, не всегда и юристы могут защитить от недобросовестного застройщика в силу разных причин, в том числе недостаточной квалификации и отсутствия нужного опыта.

Следующий не менее распространённый риск - риск потери денежных средств или нарушения сроков и качества выполнения строительных работ по ДДС.

Очередной судебный спор и вероятная потеря денежных средств - Апелляционное определение Томского областного суда от 06.03.2015 по делу N 33-543/2015.

Суть спора: между истцом и ООО "ХХХ" был заключён предварительный договор ДДС. В последующем права и обязанности по договору участия в строительстве в полном объёме перешли от ООО "ХХХ" к ООО, которое соответствующим обязалось принять к исполнению названный выше договор. Истцом денежные средства по предварительному ДДС внесены в полном объёме, предложение о заключении основного ДДС ООО игнорирует.

Решение суда: суд отказал в удовлетворении требований о признании права собственности на квартиру, т.к. при заключении предварительного договора "ХХХ" привлекало денежные средства для строительства дома второй очереди, не имея на то права, т.к. ни разрешения на строительство дома 2-ой очереди, ни прав на земельный участок "ХХХ" не имело; кроме того, предварительный договор не содержит указания на конкретный срок заключения основного договора, но определяет заключение основного договора указанием на событие с неопределённой вероятностью наступления (ввод дома в эксплуатацию), а значит, согласно требованиям ст. 429 ГК РФ основной договор должен был быть заключён в течение одного года с момента заключения предварительного, что сделано не было. Обязательства по договору прекращены, к ответчику от "ХХХ" права по договору не передавались, таким образом, у ООО не наступило никаких обязательств перед истцом. Исковую давность по требованиям, связанным с предварительным договором, необходимо исчислять с момента истечения срока, отведённого на заключение основного договора.

Как видим в этом примере, гражданин оказался заложником своей юридической неграмотности и недобросовестности первоначального застройщика; ошибка при заключении предварительного договора, отсутствие проверки обоснованности привлечения денежных средств, отсутствие надлежащего контроля и проверки за исполнением обязательств со стороны застройщика, в том числе в процессе передачи прав к другому лицу, и привело фактически к потери денежных средств гражданином.

Другой пример, теперь по срокам, - Апелляционное определение Орловского областного суда от 07.07.2015 по делу N 33-1597.

Суть спора: между гражданином-истцом и ООО заключён ДДС, денежные средства дольщиком внесены в полном объёме, застройщик в срок свои обязательства по передаче квартиры истцу не исполнил.

Решение суда: согласно п. 1 ст. 6 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан был передать квартиру истцу в установленные договором сроки, но необоснованно уклонился от исполнения условий договора, тем самым истцу причинён ущерб. С застройщика подлежит взысканию неустойка за каждый день просрочки до дня фактического передачи квартиры истцу.

Стоит отметить, что судебные споры по нарушениям сроков передачи квартир по ДДС - одни из самых распространённых: только с начала этого, 2015 года, в судах рассмотрено около одной тысячи аналогичных дел. Дольщик, тем более дольщик-гражданин, по сути, никак не может контролировать застройщика, влиять на исполнение им обязательств по договору в установленный срок.

Особенно уязвимыми в долевом строительстве являются дольщики-граждане, которые вкладывают свои денежные средства в долевое строительство так называемого бюджетного жилья (жилья эконом-класса). К сожалению, застройщик не даёт гражданину возможности влиять на условия заключаемого договора, договоры содержат обтекаемые формулировки, у гражданина нет возможности провести проверку предоставляемой застройщиком "разрешительной" документации, проверку благонадёжности застройщика. Застройщик нередко использует денежные средства дольщиков на строительство иных объектов, отличных от оговорённых в договоре, при этом сами дольщики не в состоянии проконтролировать исполнение застройщиком условий договора. Казалось бы, у любого дольщика-гражданина есть возможность обратиться за юридической помощью или помощью специализированных риэлтерских организаций, но, к сожалению, зачастую у дольщиков нет необходимых средств для оплаты услуг, да и услуги зачастую оказываются некачественно. Играет свою роль и отсутствие традиции у населения каждое своё действие по совершению таких крупных сделок, как ДДС, сверять с юристом.

Всё это в совокупности и порождает ситуацию нестабильности на рынке долевого строительства, сотни, а то и тысячи "обманутых дольщиков", и создаёт дополнительную нагрузку на государственные и муниципальные бюджеты различных уровней.

Так к добру ли тучи сгущаются?..

Как после вышесказанного относиться к инициативе усложнить субъектный состав участников договора участия в долевом строительстве? Стоит ли ожидать улучшений и есть ли разумность в привлечении банков в качестве участника ДДС?

Итак, выше мы уже сказали, что в настоящее время участниками ДДС являются две стороны - застройщик и участник долевого строительства (дольщик). При таком субъектном составе ДДС, особенно если дольщиком выступает обычный гражданин, высока вероятность заключения договора с нарушением требований законодательства; гражданин часто не в состоянии проверить правомерность привлечения застройщиком денежных средств на долевое строительство; финансовую устойчивость застройщика; корректность формулировок и порядка заключения ДДС. Всё это приводит к повышенному риску потери дольщиком денежных средств, нарушения сроков долевого строительства. В такой ситуации инициатива по привлечению банков как участников долевого строительства будет иметь следующие положительные стороны:

1. Банк имеет больше возможностей "проследить" репутацию и надёжность застройщика и будет за обычного дольщика проводить проверку застройщика на предмет наличия права на привлечение средств для долевого строительства, а также финансовой устойчивости застройщика.

2. Банк будет следить за соблюдением порядка заключения договора, корректностью формулировок ДДС, сроками исполнения условий договора, в том числе путём контроля за целевым расходованием денежных средств дольщиков.

3. В таких условиях снижается доступ на рынок строительства откровенных мошенников, а также неблагонадёжных в плане финансовой устойчивости застройщиков, что приводит к большей стабильности рынка долевого строительства.

4. Денежные средства дольщиков будут передаваться банку и обеспечиваться банковской гарантией, т.е. вероятность потери дольщиком денежных средств хотя и остаётся, но значительно снижается; т.к. в случае "срыва" строительства дольщик может потребовать возврата средств от банка. Кроме того, за банками осуществляется более пристальный контроль со стороны государства (Банка России), чем за "обычными" застройщиками.

Но помимо "плюсов", есть и существенные "минусы", которые могут серьёзно повлиять на рынок долевого строительства и привести даже к его спаду, а именно:

1. Банк как сторона договора будет заинтересован в получении выгоды (прибыли) от сделки, а значит, участие его в сделке приведёт к удорожанию участия в долевом строительстве как для дольщика, так и для застройщика. Повышение цен для части граждан сделает невозможным участие в долевом строительстве, что приведёт к спаду на рынке строительства жилья.

2. Рынок долевого строительства - высокорисковый рынок, и банки могут неохотно вступать в отношения по долевому строительству, что приведёт к затруднению доступа застройщиков к денежным средствам дольщиков и снижению объёмов строительства жилья.

3. Привлечение банков в качестве стороны ДДС может привести к замедлению сроков долевого строительства, повышению административной нагрузки со стороны государства на застройщиков и банки, а следовательно, к дополнительному росту стоимости строительства.

4. Застройщик может оказаться "заложником" банка, который будет диктовать условия договора участия в долевом строительстве с целью создания более выгодного положения именно для банка.

В целом, как мы видим, инициатива "о банках" не лишена здравого смысла и может повлечь оздоровительный эффект для рынка долевого строительства, но одновременно и к снижению объёмов строительства из-за повышения цен, затруднения доступа к денежным средствам.

Необходимы ли изменения на рынке долевого строительства? Да, необходимы. Нужно ли привлекать банки к участию - трудно сказать, т.к. требуется просчёт всех рисков и учёт мнения как застройщиков и банковского сектора, так и потенциальных дольщиков. Однако возникающие сложности не должны приводить к радикальным мерам в виде запрета долевого строительства, так как это обрушит рынок строительства жилья, может привести к серьёзному снижению темпов строительства жилья, падению темпов роста смежных со строительством отраслей экономики.